Makale Başlıkları
Bir yapının inşaatı, ilgili imar planına uygun olmalıdır. İmar planına aykırı bir şekilde yapı ruhsatı alınması, en yaygın hukuka aykırılık nedenlerinden biridir. İmar planı, arsa üzerindeki yapının ne şekilde kullanılacağını ve yapının özelliklerini belirler. Planın dışına çıkılması, ruhsatın iptal edilmesine yol açabilir. Örneğin:
- Yanlış kat sayısı,
- Arsa sınırlarını aşan yapılar,
- İmar planındaki kullanım amacıyla uyuşmayan projeler.
Mimari Projeye Uygun Olmayan İnşaat
Yapının inşası sırasında, onaylı mimari proje ile uyumsuzluklar ortaya çıkabilir. Projede belirtilen ölçü, yapı malzemesi veya teknik detaylara uymadan yapılan değişiklikler hukuka aykırılık teşkil eder. Bu tür uyumsuzluklar genellikle şunları içerir:
- Projede belirtilenden fazla kat çıkmak,
- Belirlenen metrekaresinin dışına çıkmak,
- Estetik ve yapısal değişiklikler.
Yapı Denetimi ve Teknik Eksiklikler
Yapı denetim süreçlerinin eksik veya hatalı yapılması da hukuka aykırılık sebeplerindendir. İnşaat sırasında gerekli denetimlerin yapılmaması, yapıların güvenlik ve teknik standartlara uymaması, yapı ruhsatı ve kullanma izninin geçersiz kılınmasına yol açabilir. Denetim aşamasında yaygın sorunlar şunlardır:
- Malzeme kalitesinin denetimsiz veya standart dışı olması,
- Statik hesapların yanlış yapılması,
- Yangın, deprem ve güvenlik önlemlerinin yetersizliği.
Kaçak Yapılaşma
Kaçak yapı, hiçbir ruhsat olmaksızın inşa edilen yapılardır. Kaçak yapılaşma, en ciddi hukuka aykırılık durumlarından biridir ve bu tür yapılara ruhsat veya kullanma izni verilmesi mümkün değildir. Kaçak yapılarda yaygın olarak şu durumlar görülür:
- Ruhsatsız bina inşası,
- Ruhsata aykırı genişletmeler veya eklentiler,
- Plansız yerleşimlerde yapılan yapılaşma.
Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Raporu Eksikliği
Bazı projeler için çevresel etki değerlendirmesi (ÇED) raporunun alınması zorunludur. ÇED raporu olmadan yapı ruhsatı alınması, ciddi bir hukuka aykırılık oluşturur. Özellikle çevreye duyarlı bölgelerde ve büyük projelerde bu raporun eksikliği önemli bir problem teşkil eder. Örneğin:
- Çevresel koruma alanlarında inşaat yapmak,
- Su havzalarına zarar verecek projeler geliştirmek.
Tapu ve Mülkiyet Sorunları
Yapı ruhsatı alırken arsanın mülkiyetine ilişkin belgelerin tam ve eksiksiz olması gereklidir. Tapu kaydı ile ilgili sorunlar (örneğin arsa üzerinde başka birinin hakkı olması ya da tapunun sahte olması), ruhsatın hukuka aykırı bir şekilde alınmasına yol açabilir. Yaygın mülkiyet sorunları:
- Arsanın imar planında gösterilenden farklı kullanım amacı,
- Hisseli tapu sorunları,
- Tapu tescil işlemlerinde usulsüzlük.
Zemin ve Jeolojik İncelemelerin Eksikliği
Bir yapının güvenli ve sağlam bir zemine inşa edilmesi gereklidir. Ancak zemin etüdü yapılmadan veya yeterli jeolojik incelemeler olmadan ruhsat alınması durumunda, yapının uzun vadede güvenlik riskleri doğurması söz konusu olabilir. Örneğin:
- Deprem riski taşıyan bölgelerde yeterli inceleme yapılmaması,
- Heyelan, su baskını gibi tehlikelerin göz ardı edilmesi.
Sosyal Donatı Alanlarına Aykırılık
İmar planları, sosyal donatı alanları (parklar, yeşil alanlar, okullar vb.) için özel düzenlemeler içerir. Bu alanlara aykırı olarak inşaat yapmak veya yapı ruhsatı almak hukuka aykırı olacaktır. Sosyal donatı alanlarına tecavüz, genellikle şu durumlarla ortaya çıkar:
- Yeşil alanların yapılaşmaya açılması,
- Kamuya ayrılmış alanların kişisel projeler için kullanılması.
Kullanma İzni (İskan) Alınmadan Yapının Kullanıma Açılması
Bir yapının inşaatı tamamlandıktan sonra kullanıma açılabilmesi için “kullanma izni” yani iskan belgesi alınması zorunludur. İskan belgesi olmadan bir binanın kullanıma açılması, hukuka aykırı bir durumdur ve cezai yaptırımlara neden olabilir. Bu iznin alınmaması, genellikle şu durumlardan kaynaklanır:
- Yapının ruhsata aykırı inşa edilmesi,
- Teknik şartnamelere uymayan eksikliklerin bulunması,
- Binanın henüz tamamlanmamış olması.
Komşu Parsellere Tecavüz
İnşaat sırasında komşu parsellere tecavüz eden yapılar da yaygın bir hukuka aykırılık sebebidir. Bu durum genellikle yapı sınırlarının ihlali ve komşu alanların izinsiz kullanımı ile ilgili olabilir. Komşu parsel tecavüzü genellikle şunları içerir:
- Yapının sınır ihlali,
- Ortak duvar ve yolların izinsiz kullanımı.
Yapı ruhsatı ve kullanma izni sürecinde karşılaşılan hukuka aykırılıklar, hem kamu düzenini hem de inşaat sektöründeki güvenliği ve hukuki süreçleri olumsuz etkileyebilir. Bu tür durumların önüne geçmek için, ilgili yasal düzenlemelere tam anlamıyla uyulması ve ruhsat alma süreçlerinin doğru şekilde takip edilmesi gereklidir
Projeler Hazırlanırken Temin Edilmesi Gerekli Belgelerin Eksik Olması
Yapı inşası için ruhsat ve izin için başvuran kişiden imar durum belgesi, onaylanmış jeolojik ve jeoteknik etüt raporu, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı gibi yapı için oldukça önemli noktaları düzenleyen konularda belgeler talep edilir.
Bu belgelerin verilmemesi hukuka aykırılık teşkil eder ve yapının inşasına devam edilmesine izin verilmez. Aynı zamanda imar durum belgesinin (yapının kullanım amacı, niteliği, kat sayısı gibi konuları düzenleyen belge) hatalı verilmesi de dava konusu yapılabilir ve işlemin iptaline sebep olabilir.
Bina Kotunun Hatalı Verilmesi
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 55 uyarınca idareye başvuru yapıldıktan sonra en geç 5 iş günü içerisinde yapıyla alakalı yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağının idareye sunulması gerekmektedir.
Yol kotunun doğru şekilde belirlenmesi binanın kat adedini etkilemektedir bu sebeple doğru sunulması önemlidir. Bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zemin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin altına düşürülmesine izin verilmez fakat fazladan alan ve kat kazanmak maksadıyla çoğu müteahhit bunu yapmaktadır ve bu durum hukuka aykırılık oluşturur ve iptal davasına konu edilebilmektedir.
Yapı Ruhsatı Hazırlanan Projelerin Onaylanmaması
Mevzuat uyarınca talep edilen belgeler idareye teslim edildikten sonra ruhsata esas olacak projeler hazırlanır ve bu projelerin idarece onaylanması gerekir. Gerekli şartları taşımasına rağmen onaylanmaması hali hukuka aykırılık oluşturacaktır.
Ruhsat için gerekli olan projeler; mimari proje, elektrik tesisat projesi, mekanik tesisat projesi, statik projedir. Telefon ve doğalgaz projelerinin ruhsat aşamasında sunulması zorunlu değildir.
- Maliklerin Tamamının Başvurusu Olmadığı Halde Ruhsat Verilmesi:
İmar Kanunu madde 22 uyarınca yapı ruhsatı alabilmek için ilgili birime dilekçe ile başvurulması gerekir. Elbirliği ile mülkiyet, paylı mülkiyet ya da kat mülkiyetinde bulunan yapılarda ruhsat alınabilmesi için tüm maliklerin izinlerinin olması gereklidir.
İzin alınmaksızın ruhsat düzenlenebilmesi mümkün değildir. Yapıda gerçekleştirilecek esaslı tamiratlar için de tüm maliklerin izni gereklidir. Eksik izin olmasına rağmen ruhsat düzenlenmesi mevzuata aykırılık teşkil eder. Maliklerin değişmesi halinde yine bu kurala uyulması gerekir.
Gerekli Şartları Sağladığı Halde Ruhsat Verilmemesi
İmar Kanunu kapsamındaki yapılar için ruhsat alınması gerekmektedir. Gerekli nitelikleri taşımasına rağmen başvurusu olumsuz sonuçlanan kişiler olabilmektedir. İdare, kanunda aranan şartları taşıyan ve gerekli belgeleri ibraz eden başvuru sahiplerine ruhsat vermelidir.
Bu durumlarda başvurunun reddedilmesi mevzuata uygun değildir. Aynı zamanda ruhsatı alıp yapının inşasının tamamlanmasının ardından oturulmaya elverişli olması ve elektrik, doğalgaz gibi aboneliklerinin açılabilmesi için alınması gerekli olan yapı kullanım izninin de şartları taşımasına rağmen verilmemesi hukuka uygun değildir.
Yukarıda sayılan durumların gerçekleşmesi halinde bu işlemlere karşı iptal davası açılabilir. Bu dava başvuruya ret yanıtının geldiği tarihten itibaren 60 gün içerisinde açılmalıdır.
Dava konusu idarenin haksız işleminden doğduğu için, idari yargı görevlidir. Başvuru yapılan belediye veya valiliğin bulunduğu yer yargı çevresindeki idare mahkemesi dava açılmasında yetkilidir.
Ruhsat ve izinle alakalı hukuksuzluklara karşı dava açılmadan önce idareye başvuru zorunlu değildir yani direk dava açma yoluna gidilebilir, idari merci tecavüzü durumu oluşmaz.
Davada belediye başkanlığı ve il özel idaresi hasım gösterilir. Aynı zamanda mevzuata uygun olmasına karşın ruhsat ya da izin verilmemesi durumlarında başvuruya konu yapı inşaatının durdurulması, inşaatın yıkılması gibi risklerle karşı karşıya kalınabilecektir. Bu durumlarda ise bu işlemlere karşı da itiraz ve dava açma yoluna gidilmelidir.
Yapı Ruhsatı
İmar Kanunu, 21 ve 22.maddelerinde, maliklerin inşaat hakkını kullanabilmesi için zorunlu olan yapı ruhsatı alınması işlemi düzenlenmiştir. Kanunda, ruhsat alma sürecine dair konular ve idarenin ruhsat verme durumunda haiz olduğu yetkinin sınırları belirlenmiştir.
Ruhsat alma şartlarının kanun ile düzenlenmiş olmasının hedefi, ruhsat alma zorunluluğunun mülkiyet hakkı üzerinde oluşturmuş olduğu ağır baskıyı dengeye sokmaktır. Temel hak ve özgürlüklerin kullanımının izin şartına bağlanmış olması en ağır kamu gücü müdahalesi olarak sayılabilir.
Kamu otoritesine sormadan ya da sadece bildirimde bulunularak hak ve özgürlüklerin kullanılması yolları ile kıyaslandığında, “izne bağlı olarak kullanma yöntemi” mülkiyet hakkına çok ağır bir müdahale olarak gösterilir. Bu halde yapılacak müdahalenin ve getirilecek kısıtlamanın sınırlarının bilinmesi ve bu yetkinin kullanımının usul ve yönteminin belirlenmesi zorunluluk teşkil eder.
Yapı Ruhsatı Nasıl Alınır
Yapı ruhsatı edinmek için belediye ve valiliklere, yapı sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile başvurulur. Dilekçeye tapu senedi ya da tapu senedi yerine geçecek belgeler, mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli kroki ya da ebatlı kroki eklenir.
Belediye ve valilikler tarafından yapılan değerlendirmelerde başvuruda eksik hususlar yoksa en geç otuz gün içerisinde yapı ruhsatı düzenlenmesi zorunludur. Başvuru tarihinden itibaren otuz gün içerisinde yapı ruhsatı verilmemesi ilgililerin sorumluluğunu gerektirir.
Yapılan incelemeler neticesinde ilgili belediye ya da valilik, başvurularda bir eksiklik veya yanlışlık olduğu tespit ederse, başvuru tarihinden itibaren on beş gün içerisinde başvurucuya bu eksiklikleri ve yanlışları bildirir. Eksiklikler ya da yanlışlıklar giderildikten sonra en geç on beş gün içerisinde ilgili idarelerin yapı ruhsatını verme zorunluluğu bulunmaktadır.
İnşaat ruhsatı, bir yapı inşa etme veya mevcut bir yapı üzerinde önemli değişiklikler yapma izni veren resmi bir belgedir. İnşaat ruhsatı almak için çeşitli adımlar ve belgeler gereklidir. İşte genel bir süreç ve gerekli belgeler:
- Öncelikle, inşaat yapılacak arsa veya yapı için belediye veya ilgili kamu kurumundan imar durumu belgesi alınır. Bu belge, arsanın imar planındaki kullanım amacını ve yapılaşma koşullarını gösterir.
- Yapı projeleri, yetkili mimar ve mühendisler tarafından hazırlanmalıdır. Projeler, mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projelerini içermelidir.
- Yapı denetim firması ile anlaşarak, projenizin denetim sürecinin başlatılması sağlanır. Yapı denetim firması, projenin yürürlükteki yönetmeliklere uygunluğunu kontrol eder.
- Gerekli belgeler toplandıktan sonra, yapı sahibi veya vekili (noter onaylı vekalet verilmişse) tarafından inşaat ruhsatı başvurusu gerçekleştirilir. Başvuruda bulunacak belgeler şunları içerebilir:
- Başvuru dilekçesi
- İmar durumu belgesi
- Tapu belgesi veya noter onaylı taşınmaz sözleşmesi
- Proje ve yapı denetim belgeleri
- İnşaat sahiplerinin kimlik fotokopileri
- Mücavir alan dışında ise, mücavir alan belgesi
- Harç ve katılım payı makbuzu
- İlgili idareye borcu yoktur belgesi
- İlgili belediye veya kamu kurumu, başvuruyu değerlendirecek ve yapı ruhsatı verip vermeme kararını verecektir.
- Ruhsat işlemleri tamamlandığında, inşaat başlamadan önce çevre düzenleme planı ve iskan izni alınması gerekebilir.
İnşaat ruhsatı almak için gerekli belgeler ve süreçler, yerel yönetimlere ve ülkeye bağlı olarak değişebilir. Yerel yönetimlerin web sitelerinde veya ofislerinde daha ayrıntılı bilgi ve rehberlik alabilirsiniz. İnşaat ruhsatı işlemleri sırasında her adımın eksiksiz ve doğru bir şekilde tamamlanması önemlidir.
Emsal Yargı Kararları
Danıştay 6. İdari Dava Dairesi, E. 1997/772, K. 1997/5593, T. 08.12.1997
Temyiz İsteminde Bulunan : … Belediye Başkanlığı
Karşı Taraf : … Demir ve Çelik A.Ş. Genel Müdürlüğü
Vekili: Av. …
İstemin Özeti : Adana 1. İdare Mahkemesinin 1.10.1996 günlü, E:1996/46, K:1996/1200 sayılı kararının usul ve yasaya aykırı olduğu öne sürülerek bozulması istenilmektedir.
Savunmanın Özeti: Temyiz edilen kararda bozma nedenlerinden hiçbiri bulunmadığından usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerektiği savunulmaktadır.
Tetkik Hakimi Nejdet Bayram’ın Düşüncesi: Temyiz isteminin reddi ile mahkeme kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
Savcı Aynur Şahinok’un Düşüncesi : Temyiz dilekçesinde öne sürülen hususlar 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununun 49. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen nedenlerden hiçbirisine uymayıp idare mahkemesince verilen kararın dayandığı hukuki ve yasal nedenler karşısında anılan kararın bozulmasını gerektirir nitelikte görülmemektedir.
Açıklanan nedenlerle temyiz isteminin reddiyle idare mahkemesi kararının onanmasının uygun olacağı düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Karar veren Danıştay Altıncı Dairesince tetkik hakiminin açıklamaları dinlendikten ve dosyadaki belgeler incelendikten sonra işin gereği görüşüldü:
Dava. … Beldesi, … Mahallesi, 437, 438, 439 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan davacı idareye ait E-4 blokun zemin katında yapılan tadilatın durdurulmasına ilişkin 22.11.1995 günlü işlem ile durdurma tarihinden itibaren inşaatın 1 ay içinde yasal hale getirilmesi
aksi takdirde 3194 sayılı Yasanın 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem yapılacağına ilişkin 9.12.1995 günlü, 15 sayılı belediye başkanlığı işleminin iptali istemiyle açılmış,
idare mahkemesince, 1973 yılında yapılan E-4 blok zemin katında bulunan ve yapımından itibaren kullanılmayan mekanda küçük esnaf faaliyetlerine tahsis amacıyla yapılan tadilatın ruhsata aykırı olarak yaptırıldığı gerekçesiyle durdurulduğu Belediye ve Mücavir Alan Sınırlan İçinde ve Dışında Planı Bulunmayan Alanlarda Uygulanacak İmar Yönetmeliğinin 10. maddesinde,
ruhsat alınması gerektiği halde ruhsat alınmadan yapılan veya ruhsat ve eklerine aykırı olan yapıların İmar Kanunu ve yönetmelik esaslarına uygun duruma getirilmedikçe bunların tamir, tadil ve ilavelerine izin verilemeyeceğinin kurala bağlandığı, 1973 yılında inşa edilen yapıların alt katında yapılan tadilatın aradan uzun bir zaman geçtikten sonra ruhsatsız olduğu gerekçesiyle durdurulduğu,
söz konusu tadilatın taşıyıcı unsurları etkilemeyen ve ruhsat gerektirmeyen basit tadilatlar olduğu anlaşıldığından dava konusu işlemde hukuka uyarlık bulunmadığı gerekçesiyle iptaline karar verilmiş, bu karar davalı idare tarafından temyiz edilmiştir.
3194 sayılı Yasanın 21. maddesinde bu kanun kapsamına giren bütün yapılar için yapı ruhsatiyesi alınmasının zorunlu olduğu, aynı yasanın 32. maddesinde bu kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç, ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıldığı ilgili idarece tesbiti üzerine belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumunun tespit edileceği,
yapının mühürlenerek derhal durdurulacağı, bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı ruhsatına uygun hale getirilmez veya ruhsat alınmazsa belediye encümeni veya il idare kurulu kararını mütakip yapının belediye veya valiliklerce yıktırılacağı hükmü bağlanmıştır.
Dosyanın incelenmesinden, Karayılan beldesi, site mahallesi, 437, 438, 439 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde bulunan davacıya ait E-4 blok zemin katın mevcut kolon araları duvarla kapatılmış,
doğramaları takılmış durumda olduğunun 22.11.1995 günlü tutanak ile tespit edildiği, anılan yerin bağımsız bölüm haline getirilerek dükkan olarak kullanıma açıldığı,
binanın 1973 yılında ruhsatsız olarak yapıldığı ve halihazırda ruhsatının bulunmadığı, 9.12.1995 günlü, 197 sayılı belediye başkanlığı işlemi ile inşaatın bir ay içinde yasal hale getirilmesi aksi takdirde 3194 sayılı İmar Kanununun 32. ve 42. maddeleri uyarınca işlem tesis edileceğinin davacıya bildirildiği anlaşılmıştır.
Bu durumda, ruhsatsız yapılan ve halihazırda ruhsatı bulunmayan binada yapılacak ilavelerin de ruhsata tabi olmayacağı düşünülemeyeceği gibi yapılaşma yoluyla zemin kat kolon aralarının duvarla kapatılarak dükkan haline getirilip değişik amaçlı bir alan oluşturulabilmesi için belediyeden ruhsat alınmasının gerektiği açık olduğu gözetilmeden dava konusu işlemi iptal eden idare mahkemesi kararında isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle. Adana 1. İdare Mahkemesinin 1.10.1996 günlü, E:1996/46. K:1996/1200 sayılı kararının bozulmasına, dosyanın adı geçen mahkemeye gönderilmesine 8.12.1997 gününde oybirliğiyle karar verildi.
