Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni İle İlgili Yaygın Hukuka Aykırılık Nedenleri Nelerdir?

Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni İle İlgili Yaygın Hukuka Aykırılık Nedenleri Nelerdir?

 Bir yapıyı inşa etmeye başlamak için alınması gereken belgeye yapı ruhsatı denir, yapının inşası bittikten sonra kullanılabilir durumda ve projesine uygun inşa edildiğini gösteren belgeye ise yapı kullanma izin belgesi denir. Yapı ruhsatı ve kullanma izni halk arasında yaygın olarak “iskân”, “oturma izin belgesi”  olarak bilinir. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesini vermek asli kamu hizmetinden sayılmaktadır. Bu sebeple bu belgeler kamu idareleri tarafından temin edilir. Ruhsat ve izinle ilgili detaylar başta İskân Kanunu, Gecekondu Kanunu gibi kanunlarda düzenlenmiştir.  Gereklilik şartlarını sağlamadığı halde yapı inşa edilmesi ya da izin belgesi alınmadığı halde yapı içerisinde yaşanması mevzuata uygun değildir. Şartları taşıyan malikler yapının bulunduğu konuma göre belediye veya valiliğe dilekçe ile başvururlar. Başvurular idarece 30 gün değerlendirilir ve başvuruya onay veya ret verilir. Başvuruya 30 gün içerisinde dönüş yapılmaması halinde ise başvuruya konu yapı veya eklentileri için ruhsat ya da izin verilmiş kabul edilir.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni ile alakalı başlıca hukuka aykırılıklar ise şöyledir;

• Projeler Hazırlanırken Temin Edilmesi Gerekli Olan Belgelerin Eksik Olması Durumu:

Yapı inşası için ruhsat ve izin için başvuran kişiden imar durum belgesi, onaylanmış jeolojik ve jeoteknik etüt raporu, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı gibi yapı için oldukça önemli noktaları düzenleyen konularda belgeler talep edilir. Bu belgelerin verilmemesi hukuka aykırılık teşkil eder ve yapının inşasına devam edilmesine izin verilmez. Aynı zamanda imar durum belgesinin (yapının kullanım amacı, niteliği, kat sayısı gibi konuları düzenleyen belge) hatalı verilmesi de dava konusu yapılabilir ve işlemin iptaline sebep olabilir.

• Bina Kotunun Hatalı Verilmesi:

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği madde 55 uyarınca idareye başvuru yapıldıktan sonra en geç 5 iş günü içerisinde yapıyla alakalı yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağının idareye sunulması gerekmektedir. Yol kotunun doğru şekilde belirlenmesi binanın kat adedini etkilemektedir bu sebeple doğru sunulması önemlidir. Bina cephe hattından yola kadar olan kısımda, zemin kazılarak yaya kaldırımı seviyesinin altına düşürülmesine izin verilmez fakat fazladan alan ve kat kazanmak maksadıyla çoğu müteahhit bunu yapmaktadır ve bu durum hukuka aykırılık oluşturur ve iptal davasına konu edilebilmektedir.

• Yapı Ruhsatı Mevzuata Uygun Olarak Hazırlanan Projelerin Onaylanmaması:

Mevzuat uyarınca talep edilen belgeler idareye teslim edildikten sonra ruhsata esas olacak projeler hazırlanır ve bu projelerin idarece onaylanması gerekir. Gerekli şartları taşımasına rağmen onaylanmaması hali hukuka aykırılık oluşturacaktır. Ruhsat için gerekli olan projeler; mimari proje, elektrik tesisat projesi, mekanik tesisat projesi, statik projedir. Telefon ve doğalgaz projelerinin ruhsat aşamasında sunulması zorunlu değildir.

• Maliklerin Tamamının Başvurusu Olmadığı Halde Ruhsat Verilmesi:

İmar Kanunu madde 22 uyarınca yapı ruhsatı alabilmek için ilgili birime dilekçe ile başvurulması gerekir. Elbirliği ile mülkiyet, paylı mülkiyet ya da kat mülkiyetinde bulunan yapılarda ruhsat alınabilmesi için tüm maliklerin izinlerinin olması gereklidir. İzin alınmaksızın ruhsat düzenlenebilmesi mümkün değildir. Yapıda gerçekleştirilecek esaslı tamiratlar için de tüm maliklerin izni gereklidir. Eksik izin olmasına rağmen ruhsat düzenlenmesi mevzuata aykırılık teşkil eder. Maliklerin değişmesi halinde yine bu kurala uyulması gerekir.

• Gerekli Şartları Sağladığı Halde Ruhsat Verilmemesi:

İmar Kanunu kapsamındaki yapılar için ruhsat alınması gerekmektedir. Gerekli nitelikleri taşımasına rağmen başvurusu olumsuz sonuçlanan kişiler olabilmektedir. İdare, kanunda aranan şartları taşıyan ve gerekli belgeleri ibraz eden başvuru sahiplerine ruhsat vermelidir. Bu durumlarda başvurunun reddedilmesi mevzuata uygun değildir. Aynı zamanda ruhsatı alıp yapının inşasının tamamlanmasının ardından oturulmaya elverişli olması ve elektrik, doğalgaz gibi aboneliklerinin açılabilmesi için alınması gerekli olan yapı kullanım izninin de şartları taşımasına rağmen verilmemesi hukuka uygun değildir.

Yukarıda sayılan durumların gerçekleşmesi halinde bu işlemlere karşı iptal davası açılabilir. Bu dava başvuruya ret yanıtının geldiği tarihten itibaren 60 gün içerisinde açılmalıdır. Dava konusu idarenin haksız işleminden doğduğu için, idari yargı görevlidir. Başvuru yapılan belediye veya valiliğin bulunduğu yer yargı çevresindeki idare mahkemesi dava açılmasında yetkilidir. Ruhsat ve izinle alakalı hukuksuzluklara karşı dava açılmadan önce idareye başvuru zorunlu değildir yani direk dava açma yoluna gidilebilir, idari merci tecavüzü durumu oluşmaz. Davada belediye başkanlığı ve il özel idaresi hasım gösterilir. Aynı zamanda mevzuata uygun olmasına karşın ruhsat ya da izin verilmemesi durumlarında başvuruya konu yapı inşaatının durdurulması, inşaatın yıkılması gibi risklerle karşı karşıya kalınabilecektir. Bu durumlarda ise bu işlemlere karşı da itiraz ve dava açma yoluna gidilmelidir.