Taşınmaz Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davaları

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Satış Vaadi Sözleşmesinde taşınmazı satın almayı vadeden, sözleşmede kararlaştırılan bedeli tamamen ödemedikçe taşınmazın devrini talep edemeyecektir. Sözleşmede kararlaştırılan bedel tamamen ödenmişse, ancak buna rağmen sözleşmenin diğer tarafı üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmekten kaçınıyorsa, yani taşınmazın devrini gerçekleştirmiyorsa taşınmazı almayı vadeden tapu iptali ve tescil davası açarak taşınmazın kendisine devrini mahkemeden talep edebilir.

Uygulamada, “cebri tescil davası” da denilen bu tür davalarla davacı, taşınmazı satın almayı vadeden kişi; davalı ise ya satış vaadi sözleşmesinin tarafı ya da bu kişinin mirasçılarıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri taşınmazın ileri bir tarihte sözleşmeye taraf olan kişiye satılacağını belirten bir ön sözleşmedir. Bu belgeler noter huzurunda resmi bir şekilde düzenlenir ve bağlayıcıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satın almayı taahhüt eden kişi sözleşmede yazılan tutarın tamamını ödemedikçe mülkiyetin devrini isteyemeyecektir. Alıcı taraf sözleşmede yazan miktarın hepsini ödemiş ve karşı taraf üzerine düşen yükümlülüklerden kaçınıyorsa almayı taahhüt eden taraf tapu iptali ve tescil davasına başvurarak tapunun üzerine geçirilmesini talep edebilir.

Taşınmazın Satış Vaadi Sözleşmeleri Konusu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu olan taşınmazlar tapulu taşınmaz mallardır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi vaat alacaklısına şahsi hak veren bir ön sözleşmedir. Vaat alacaklısı eğer vaat satıcısı tarafından tescil yapılmaz ise tapu iptal ve tescil davası açabilir. Tapu iptal ve tescil davasının ön kabul koşulu talep tarihinde tapunun vaat satıcısının adına kayıtlı olmasıdır.

Tek Taşınmazın Birden Fazla Kişiye Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılması

Tek bir taşınmazın birden fazla kişiye satış vaadi sözleşmesi yapılmasını yasaklayan hakkında kesin bir kanun yoktur. Bu yüzden yasalara uygun şekilde tek bir taşınmaz için birden fazla kişiye satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.

Taşınmazın Satış Vaadi Sözleşmeleri Ne Zaman Sona Erer?

Tarafların anlaşmalı olarak karşılıklı sözleşmeyi feshetmesi, sözleşmenin ifaya uğraması ve sözleşmenin zamanaşımına girmesi nedeniyle sözleşme sona erer.

Taşınmaz Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkemeler

Taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkemeler Asliye Hukuk Mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın tapusunun olduğu yer mahkemesidir. Ticari satım durumlarında ise görevli mahkeme asliye ticaret mahkemesi olacaktır. Vaat alacaklısı tüketici ise davanın tüketici mahkemesinde açılması gerekecektir.

Taşınmaz Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davalarında Dava Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarında dava zamanaşımı 10 yıldır.

Taşınmaz Satış Vaadi Nerede Yapılır?

Noterlik Kanunu’nun 60/3’ncü ve 89’ncu maddelerine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik kazanabilmesi için noterde düzenlenmesi gerekir. Taraflar bu şekilde noterde düzenlenecek ön sözleşme niteliğindeki satış vaadi sözleşmesi ile ana sözleşmeyi akdetme iradelerini ortaya koyarlar.

Taşınmaz Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davaları Kademeli Olarak Açılabilir Mi?

Davayı açan davasını kademeli olarak açabilir. Öncelikle tapu iptaline ve tesciline karar verilmesini bu mümkün değilse kendisine tazminat ödenmesini isteme hakkına sahiptir.

Taşınmaz Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davaları Kimlere Karşı Açılabilir?

Tapu iptali ve tescili davaları tapuda kayıtlı görünen kişilere karşı açılır. Taşınmaz elbirliği mülkiyetinde ise davanın bütün pay sahiplerine karşı açılması gerekir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dava eser sahibine karşı açılır.

Taşınmaz Satış Vaadinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davası Devam Ederken Gayrimenkulün Satılması Halinde Ne Olur?

Gayrimenkul satılırsa alacaklıya hukuk muhakemeleri kanunu uyarınca seçimlik hakları sorulur. Davayı açan davasını yeni sahibine yönlendirir. Bunu, istemeyen davacının davalıya karşı diğer seçeneği tazminat davasına dönüştürmektedir.

Noter Satış Vaadi Sözleşmesi

Noterlik Kanunu’nun ‘Noterlerin Görevleri’ başlıklı 60 ıncı maddesinin 3 üncü fıkrası uyarınca; taşınmaz mülkiyetinin daha sonraki bir tarihte tapu devrini yapmayı taahhüt eden, bir ön sözleşme niteliğinde olan taşınmaz vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi işlemleri noter huzurunda yapılmalı ve resmi senet şeklinde düzenlenmelidir.

Sözleşmenin noterde onaylanması yeterli olmayıp bu sözleşmenin bizzat noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Bu ön sözleşme her iki tarafın karşılıklı olarak açıkladıkları iradelerinin birbiriyle örtüşmesi ve iradeyi sakatlayan her türlü sebepten uzak sözleşme yapma ehliyetine sahip kişilerce imzalanması suretiyle geçerlilik kazanacaktır. Ancak bu ön sözleşmenin geçerliliği; Borçlar Kanunu’nun 29 uncu maddesi gereğince kanundaki istisnalar saklı kalmak kaydıyla ileride kurulacak olan sözleşmenin şekline de bağlıdır.

Noterde Yapılmayan Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi

Noterde yapılmayan, taraflarca adi nitelikte düzenlenmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri resmi nitelikte değildir. Resmi nitelikte olmayan taşınmaz vaadi sözleşmeler ise geçersizdir. Bu durum Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 uncu maddelerde açıkça ifade edilmiş olup, tapuda kayıtlı gayrimenkullerin satış vaadi sözleşmelerinin noterlikçe resmi şekilde düzenlenmesi, geçerlilik için şart koşulmuştur. Aksi halde yapılan taşınmaz vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Şerh Süresi

Sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürebilmek için taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar, tapu kütüğüne şerh edilebilmektedir. Tapu kütüğüne şerh verilen bu haklar böylece güçlendirilmiş olacaktır. Yani; şerh sayesinde sözleşmeye konu olan taşınmaz, ifa tarihinde üçüncü kişilere devredilmiş olsa bile kendisine taşınmaz vadinde bulunulan tarafça üçüncü kişiden taşınmazın satışını talep etme hakkına sahip olacaktır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edildiği takdirde bu düşülen şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapıldığı tarihten itibaren sözleşmeyle taahhüt edilen satışın 5 yıl içinde tapuda devrinin yapılması gerekmektedir. Bu süre geçtiği takdirde şerh işlemi hükümsüz olup sözleşmenin diğer hükümleri geçerliliğini devam ettirecektir. Tapuya şerh edilmeyen sözleşmeler ise 10 yıl geçerlidir.

Satış Vaadi Sözleşmesi Mirasçıları Bağlar Mı?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini sona erdiren nedenler arasında ölüm nedeni bulunmamaktadır. Yani bu sözleşmeler ölümle sona ermedikleri için mirasçıları da bağlayacağı aşikardır. Mirasçılar murisin alacak ve haklarıyla beraber borçlarından da sorumludurlar.

Taşınmaz vaadi sözleşmesinin kazandırdığı talep hakkı her ne kadar kişisel bir hak olsa da sözleşmenin her iki tarafı açısından da hak ve yükümlülükler kanuni haleflerini bağlayacaktır. Sözleşmenin iki tarafı da ölse mirasçıları sözleşmeden doğan bu haklarını birbirlerine karşı ileri sürebilecektir.

Araç Satış Vaadi Sözleşmesi

Araç satış vaadi sözleşmeleri, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine benzer şekilde gelecekte devrinin yapılması planlanan araçların satışına yönelik ön sözleşmelerdir. Bu sözleşmeler araç satış sözleşmesinden farklı olarak aracın ileriki bir tarihte sözleşmenin diğer tarafına satılacağını taahhüt eden sözleşmedir.

Araç satış sözleşmeleri Kara Yolları Trafik Kanunu uyarınca noter huzurunda yapılmak zorundadır. Araç satış vaadi sözleşmesi için mevzuatta böyle bir zorunluluk bulunmamakla beraber yine bu sözleşmenin de noterde onaylanması gerektiği değerlendirilmektedir.

Zira uygulamada da araç satış vaadi sözleşmeleri taraflarca imzalandıktan sonra sözleşmenin geçerliliği açısından noterde tasdik ettirilmelidir. Araç satış vaadi sözleşmesiyle taraflarca taahhüt edilen edimlerin yerine getirilmemesi halinde para cezası uygulanabilecektir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Feshi Örneği

 

       ……………… NOTERLİĞİNE

İHTAR EDEN                                  :

VEKİLİ                                             : 

MUHATAP                                     :

K                                          KONU                                                   : Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Feshi

AÇIKLAMALAR                           :

• Müvekkilimiz ile muhatap …. arasında …./…./…. tarihinde karşılıklı olarak ……… Noterliğinde …… tarih ve ……. sayılı Bağımsız Bölüm Satış Vaadi Sözleşmesi imzalanmıştır.
• Muhatap bu satış vaadi sözleşmesinin maddesinde nitelikleri belirtilen bağımsız bölümü, tasdikli projelerine göre tamamlayarak, ……./……../………. tarihinde müvekkilimize teslim etmeyi, müvekkil ise sözleşmede belirtilen ödeme planı çerçevesinde satış bedelini ödemeyi ayrıca, bağımsız bölümün devrinin gerçekleşmesine yönelik vergi, harç ve masrafları, yapı kullanma izin belgesinin alınması ile ilgili harçları diğer tüm yasal masrafları ödemeyi ve yükümlülüklerini yerine getirmeyi taahhüt etmiştir.
• Ancak müvekkilimiz, Borçlar Kanunu 269. maddesinden kaynaklanan cayma hakkını kullanmak suretiyle tutum ve davranışınız nedeniyle sözleşmenin feshini talep etmektedir.
• İlgili kanun maddesi de göz önüne alınarak, hesaplanacak sözleşmeden cayma bedelinin hesaplanarak tarafımıza bildirilmesi ve taşınmaz vaadi satış sözleşmenin feshi müvekkil adına ihtar olunur.

SAYIN NOTER; üç nüshadan oluşan bu ihtarnamenin bir suretini dairenizde saklamanızı, birini karşı tarafa tebliğ etmenizi, birini de -tebliğ şerhi yazarak- tarafıma vermenizi talep ederim.

…./…./….

İHTAR EDEN VEKİLİ

Emsal Yargı Kararları

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/688 K. 2021/2670 T. 3.11.2021

Somut olaya gelince; her ne kadar davacı tarafça 16/10/2017 tarihli ıslah dilekçesi ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanan tapu iptal tescil talebinde bulunulmuşsa da dilekçe ile satış vaadi sözleşmesi sunulmadığından, dayandıkları gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini dosyaya ibraz etmeleri için mahkemece süre verilmiş, davacı taraf Ordu 2. Noterliğince tanzim edilen 06/01/1994 tarih 260 yevmiye numaralı vekaletnameye dayanarak tescil talebinde bulunmuştur.

Davacıların dayandığı vekaletname içeriği gereği taraflar arasındaki ilişki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olmayıp, belirli bir işin yapılması konusunda yetki içerir vekaletname niteliğindedir. Tapulu taşınmazların alım ve satımları TMK’nın 706, TBK’nın 237, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26. NoterlikKanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadığı sürece hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve alıcısına herhangi bir hak bahsetmez.

Bu doğrultuda mahkemece tapu iptali ve tescil istemi hakkında verilen karar isabetli olduğu halde ikincil nitelikteki alacak talebi hakkında verilen karar dosya kapsamına uygun görülmemiştir. Davacı tarafın alacak talebinin dayanağı olan Ordu 2. Noterliğince tanzim edilen 06/01/1994 tarih 260 yevmiye numaralı vekaletname incelendiğinde davacıların murisi tarafından davalıya satış bedeli olarak herhangi bir ödeme yapıldığına dair beyan, ifade ya da kabul bulunmadığı gibi, aksine davalı adına işlem yapma konusunda davacılar murisine verilen bir t akım yetkilere ilişkin olduğu görülmüştür.

Davacı lehine herhangi bir kazandırma olsaydı bunun da vekaletnamede yer alması gerekirdi. Vekaletnamede yer almayan ödeme iddiasının ise yine senetle ispat edilmesi gerekir. Yazılı delil yoksa ikrar (HMK m.188), yemin (HMK m.225 vd) gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Somut olayda ödeme hususu tanık beyanlarıyla ispatlanamayacağından yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. 

Yargıtay 19. Hukuk Dairesi, E. 2017/2351 K. 2019/609 T. 5.2.2019

Mahkemece, yapılan yargılama ve toplanan delillere göre, taraflar arasındaki dosyaya sunulan vadeli gayrimenkul satış sözleşmesinin adi nitelikte yapıldığı, Noterlik Kanunu 60/3 ve 89 md uyarınca tapuda kayıtlı gayrimenkullerin noterlikçe resmi şekilde yapılması gerekli olup bunun dışında adi şekilde yapılan sözleşmelerin geçersiz olduğu ve sözleşmenin fer’i niteliğinde bulunan cezai şart hükmündeki kira alacağının da geçersiz olup talep edilme imkanı bulunmadığından davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında imzalanan adi yazılı şekildeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinde davalı tarafından davacıya satışı vaat edilen taşınmaz davalının tapu sicilinde kendi adına kayıtlı bir taşınmaz olmadığı, davalının dava dışı arsa sahibi kişiyle usulüne uygun şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapacağı inşaat nedeniyle kendine düşecek bağımsız bölümlerden biri olduğu anlaşılmaktadır.

Bu durumda davalı tarafından davacıya gayrimenkul satış vaadinde bulunulmamakta ancak davalının sahip olduğu devir ve tescil etme hakkı bir şahsi hak olarak alacağın temliki yoluyla davacıya devredilmektedir. Böyle bir devir sözleşmesi şekil şartına bağlı olmadığından taraflar arasındaki yazılı sözleşme geçerlidir.

Mahkemece davanın bu yönü üzerinde durulup davacının taleplerinin değerlendirilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün BOZULMASINA….

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/9098 K. 2018/8271 T. 27.11.2018

Davacı, 15.07.2014 tarihli dilekçesi ile 153 sayılı parsel 10.450 m2 tarla cinsli taşınmazda tarafların murisi … adına kayıtlı olduğunu, davalı kardeşinin 28.12.2009 tarihli, 4263 yevmiye nolu noter satış vaadi sözleşmesi ile payını 11.340 TL bedelle satın alıp bedelini ödediğini beyanla … iptali ve tescil istemiştir.

Davalı davacının satış bedelini ödemediğini, satış bedelinden 1000TL borcu kalmış olup ödemediği kısım bedelinin 1/4 oranında olup, anlaştığı paranın tamamı ödenmediğinden oransal olarak eksik kalan bedeli ödediğinde tapuyu vereceğini beyan etmiştir.

Davacı 22.10.2015 tarihli celsede bakiye 1000TL bedeli ödediğini beyanla dekont örneğini ibraz edip davanın kabulünü talep etmiştir.

Mahkemece, usulüne uygun olarak noter tarafından düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesine dayalı … iptali ve tescil istemine ilişkin olup davacı tarafından eksik ödendiği belirtilen 1000 TL davalı adına bankaya yatırıldığı ve dekonttan dosyaya ibraz edildiği gerekçesiyle davanın kabulü ile; 119 ada, 153 parselde davalı adına kayıtlı bulunan 3/56 hissesine karşılık gelen 559,86 m2 lik kısmın tapusunun iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya kapsamına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2- Davalının diğer temyiz itirazlarına gelince;

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.

Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı … iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Somut olaya gelince; davacı 16.04.2015 tarihli celsedeki imzalı beyanında satış bedelinden 1.000,00TL eksik kalan bedeli ödemediğini beyan etmiş ve davalı adına bankaya 19.10.2015 tarihinde depo ettiğine dair makbuz ibraz etmiştir.

Ancak, Borçlar Kanununun 97. maddesi uyarınca dava konusu taşınmazın, dava tarihindeki rayiç değeri bulunarak; satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bedelden ödenen miktar, ödenmeyen miktara oranlandıktan sonra bulunan bu oran, taşınmazın rayiç bedelinin ne kadarına tekabül ettiği tespit edilerek, tespit edilen bu bedelden, davacı tarafından depo edilmiş bulunan 1000,00TL’nin mahsup edilmesinden sonra kalan miktarın davalıya ödenmek üzere depo edilmesi için davacıya süre verildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Açıklanan hususlar bir yana bırakılarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenle davalının temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bent uyarınca davalının temyiz itirazının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2015/5173 K. 2017/6979 T. 28.9.2017

Davacı vekili, davalıların murisi…’nun dava konusu 21, 30, 31, 32 ve 33 parsel sayılı taşınmazlardaki dedesi ve babasından gelen hisselerinin tamamını 18.06.1993 tarihli noter satış vaadi sözleşmesi ile davacıya sattığını,

satıcının sağlığında tapuyu veremediğini, ölümünden sonra da mirasçısı olan davalıların tapuda devir işlemini yapmadıklarını, tapu kayıtlarının davalıların dedesi … oğlu…adına olduğunu, murisin elliden fazla mirasçısı bulunduğunu, bir kısım mirasçıların Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2013/176 Esas sayılı dosyası ile ortaklığın giderilmesi davası açtıklarını, davacının hakkının kaybolmaması için bu davayı açtıklarını belirterek,

dayanılan satış vaadi sözleşmesi ile davacının davalıların murisi …dan aldığı dava konusu parsellerdeki hisselerin davacının mülkiyetine geçtiğinin tespitini ve bu hisselerin davacı adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalılar vekili, davalıların davacıyı tanımadığını, dayanak satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunu, sözleşmenin yapıldığı 1993 yılından itibaren 20 yıl geçmiş olmakla zamanaşımı süresinin dolduğunu beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, zamanaşımı süresi geçtiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak veren sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirince borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar.

Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez. Somut olayda; dosyada mevcut kök muris … ve … oğlu 01.07.1868 doğumlu ve 12.06.1941 tarihinde ölen …nun veraset ilamı ile yine murisin bir kısım mirasçılarının diğer mirasçılara karşı açmış olduğu ortaklığın giderilmesi davasının dilekçesi incelendiğinde; davacı ile davalılar murisinin kök muris …’nun mirasçıları oldukları anlaşılmaktadır.

Hatta satıcı ile alıcının kök muris …’nın ölen oğlu Süleyman’ın çocukları olduğu ve baba bir anne ayrı kardeş oldukları görülmektedir.

Davacı, dava konusu taşınmazlarda davalılar murisinin “muris ve murisi evvellerinden ve babası…dan miras yolu ile intikal eden miras hak ve hisselerinin tamamının satışının vaat edildiği” 18.06.1993 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Çekişme konusu taşınmazlarda davacı ile davalıların murisi ve ölümünden sonra da davalıların elbirliği halinde malik oldukları anlaşılmaktadır. Görülüyor ki; sözleşme mirasçılar arasında düzenlenmiştir. Mahkemece, dava konusu taşınmazlardaki hak ve pay davacıya devredildiğine göre zamanaşımı savunmasının dinlenemeyeceği; ayrıca, 26.05.1954 tarihli 7/17 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince mirasçılar arasında zamanaşımının da işlemeyeceği hususlarının gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, zamanaşımı süresinin geçtiği gerekçesiyle davanın reddi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/14132 K. 2019/6133 T. 2.10.2019

Davacı vekili, davacı ile davalı arasında aktedilen 21.06.2004 tarihli, 08924 yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi gereğince …ı Köyü 9/B parselde bulunan 500 m2’lik taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, bu mümkün olmadığı takdirde taşınmazın değeri tespit edilerek fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 1000.00TL’nin ve sonrasında tespit edilecek tutarın sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle müspet zarar kapsamında değerlendirilerek davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili zamanaşımı definde bulunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın zamanaşımı süresi dolduğundan reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkindir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 146. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “Dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Kişisel borç doğuran bir sözleşme olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin geçerli olması için vaat borçlusunun satış vaadinin yapıldığı tarihte tapuda kayıtlı taşınmazın maliki olması gerekmez.

Bir başka deyimle, borç doğuran bir sözleşmenin geçerliliği hiçbir zaman satıcının satış tarihinde veya daha sonra o şeye malik olması şartına bağlı değildir. Vaatte bulunanın satış vaadinin konusunu oluşturan taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin varlığını aramak da gerekmez.

Satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaat eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Satış vaat eden devir sırasında taşınmaza malik değilse ve sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse Borçlar Kanununun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği tazminata mahkum edilir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; taraflar arasında düzenlenmiş ve dava dayanağı olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi 21.06.2004 tarihlidir.

Eldeki dava 23.06.2014 tarihinde açılmıştır. 10 yıllık zamanaşımı süresi olan 21.06.2014 tarihi Cumartesi gününe denk gelmektedir. Bu duruma göre dava 10 yıllık zaman aşımı süresi içerisinde açılmıştır.

Mahkemece, işin esasına girilerek toplanacak deliller doğrultusunda oluşacak duruma göre bir karar vermek gerekirken davanın zamanaşımı süresi içerisinde açıldığı gözetilmeden zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmesi doğru görülmemiş hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA,

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi, E. 2018/942 K. 2018/1836 T. 6.12.2018

Dava, noter huzurunda resmi şekilde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.

Davalı tarafın istinaf itirazlarının değerlendirilmesinde; her ne kadar istinaf dilekçesinde davanın öncelikle zaman aşımı nedeniyle reddi gerektiği savunulmuş ise de, davalı asilin süresinde verdiği cevap dilekçesinde zaman aşımı itiraz ve savunmasında bulunmadığı, HMK.’nun 357. maddesindeki,” bölge adliye mahkemesince resen göz önünde tutulacaklar dışında ilk derece mahkemesinde ileri sürülmeyen iddia ve savunmalar dinlenemez, yeni delillere dayanılamaz” şeklindeki düzenleme gereğince, ilk derece mahkemesinde usulüne uygun şekilde ileri sürülmeyen zaman aşımı savunmasının istinaf aşamasında dinlenmesi mümkün olmadığından, bu yöndeki istinaf itirazlarının yerinde olmadığı anlaşılmıştır.

Davalı tarafın davanın konusuz kaldığına yönelik istinaf itirazlarının değerlendirilmesinde ise; Dosyanın incelenmesinde;

davacı vekilinin 13/03/2014 tarihli dilekçesi ile, dava konusu alacak ve ödeme konusunda taraflar haricen anlaşmış bulunduklarından, davalının taşınmazları üzerine konulan tedbirin kaldırılmasına ve teminatın taraflarına iadesine karar verilmesini talep ettiği,

dosya içerisine sunulan F1 Bankası dekont içeriğinden 12/03/2014 tarihinde davalının oğlu olduğu anlaşılan K1 tarafından davacı hesabına 15.000,00-TL paranın gönderildiği, her ne kadar davacı asil tarafından talimatla alınan beyanında,

işbu paranın mahkeme masraflarının ve on beş yıl boyunca yapılan tüm masrafların ödenmesi karşılığında tedbirlerin kaldırılması ve davalının oğlu tarafından babasının gayrimenkulleri kendi üzerine geçirildikten sonra babasının tarafına olan borçlarının ödenmesine ilişkin olduğu iddia olunmuş ise de,

bizzat davacı vekilinin tarafların dava konusu alacak ve ödeme konusunda haricen anlaştıkları şeklindeki beyanları ile işbu beyan dilekçesinin verildiği 13/03/2014 tarihinden bir gün önce bahsi geçen 15.000,00-TL’nin davacı hesabına yatırılması ve davacı tarafça alındığının anlaşılması karşısında, 

davanın devamı sırasında ödenen 15.000,00-TL’nin işbu dava konusu alacağa ilişkin bulunduğu ve davanın devamı sırasında yapılan ödeme nedeni ile davanın konusuz kalması sebebi ile karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekirken,

bundan zuhul ile ve bu husus karar yerinde tartışılmaksızın, yanılgılı değerlendirme ile davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, ne var ki bu hususta yeniden yargılamaya ihtiyaç duyulmadığından, davalı vekilinin istinaf itirazlarının bu nedenle kabulü ile,

6100 Sayılı HMK’nun 353/1-b.2 maddesi gereğince ilk derece mahkemesi kararının kaldırılarak, dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına ve davacı taraf başlangıçta dava açılmasına sebebiyet vermediğinden 13/03/2014 tarihine kadarki mahkeme yargılama giderlerinin davalı üzerinde, bu tarihten sonraki yargılama giderlerinin ise davacı taraf üzerinde bırakılmasına dair karar vermek gerekmiştir.

Davacı tarafın istinaf itirazlarının ise, bu nedenle 6100 sayılı HMK’nun 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.

KARAR :Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nun 353/1-b.1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,

2-Davalı vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜ ile, istinaf istemine konu YEREL MAHKEME KARARININ HMK’nun 353/1-b.2 maddesi gereğince KALDIRILMASINA….

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 2. Hukuk Dairesi, E. 2020/705 K. 2020/1252 T. 10.11.2020

Somut olayda; davacıların muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil ile bedel ve tenkis talepli dava açtıkları, murisin taşınır ve Tunceli ili Çemişgezek ilçesi ile İstanbul ili, Gaziosmanpaşa ilçesinde davalılara yaptığı taşınmaz mal varlığı kazanımların dava konusu yapıldığı,

İstanbul ili, Gaziosmanpaşa ilçesi, A1 mahallesi, 6314 ada 15918 nolu parsel 26 nolu bağımsız bölümün muris adına kayıtlı iken onun vefatı sonrası vekalet ile 3. Kişiye devredildiği, bunun için tapu iptali ve tescil davası açıldığı, davalı Tacettin adına 3. Kişiden alınan İstanbul ili, Gaziosmanpaşa ilçesi, A1 mahallesi, 3217 ada 5 nolu parsel 3 nolu bağımsız bölümün bulunduğu,

HMK’nın 12. Maddesi uyarınca, dava konusu edilen taşınmazlar birden fazla ise bunlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabileceği, mahkemenin bu yönüyle verdiği yetkisizlik kararının hatalı olduğu, murisin son yerleşim yerinin A2 köyü Çemişgezek ilçesi olduğu, ancak muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ile tescil, olmazsa tenkis şeklinde terditli dava açıldığından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olacağı,

murisin ölümünden sonra devredildiği anlaşılan Gaziosmanpaşa’daki taşınmazın da dava konusu olduğu, bu durumda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkili olacağı, bu taşınmaza ilişkin muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ile tescil davasının sübutunun ise yargılama sonucu tespit edilecek bir konu olduğu anlaşılıştır.

Yukarıdaki sebeplerle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1.a.3 maddesi gereğince kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren mahkemeye gönderilmesine duruşma yapmadan kesin olarak karar verilmiştir.

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/1101 K. 2023/272 T. 31.1.2023

Dava konusu taşınmaz tapuda davalı şirket adına kayıtlıdır. Bilindiği üzere; tapuya kayıtlı taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmadığı takdirde TMK 706, TBK 237, Tapu Kanunun 26. ve Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olup geçerli bir sözleşme bulunmadığından tarafların sözleşmeye dayalı hak ve borçları da söz konusu olmayacaktır.

Ancak bu durumda taraflar, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak karşı tarafa ödedikleri bedeli sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir. Taşınmaz Satış Vaadi veya Taşınmaz Satışı sözleşmelerinin TMK’nın 706, TBK’nın 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca resmi şekilde düzenlenmeleri zorunludur.

TBK’nın 29. (BK m. 22) maddesi uyarınca belirtildiği üzere bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin yapılacak ön sözleşmeler ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır. Taşınmaz satışı veya satış vaadi sözleşmeleri de resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ön sözleşme başlığı altında düzenlenen 29. maddesi “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, ön sözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” hükmünü içermektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi de kaynağını bu maddeden almakla TBK’nın 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk MedeniKanunun 706. maddesi ve Noterlik Kanununun 89. maddesi uyarınca, noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak doğuran sözleşmelerdendir.

Tapulu taşınmazın satışına ilişkin satış vaadi sözleşmeleri resmi şekil şartına tabi olmakla geçerlilik şekline uyulmaksızın yapılan sözleşmeler hukuken geçersiz olacak ve geçerli sözleşmelerde olduğu gibi, tarafları bakımından hak ve borç doğurmayacak, taraflar ancak geçersiz sözleşmeye dayalı olarak birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceklerdir.

Somut olayın incelenmesinde; ön sözleşme adi yazılı olup, TBK’nın 29. maddesine aykırı olarak resmi şekle uygun düzenlenmiş değildir. Şekil şartına aykırılık dolayısıyla ön sözleşme geçersizdir.

Geçersiz sözleşmeye istinaden, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade ile mükelleftirler.

Böylece ,mahkemece verilen kararda maddi vakıa ve hukuki denetim yönlerinden usul ve hukuka aykırılık bulunmadığı anlaşılmakla, davalı tarafın istinaf talebinin reddine karar verilmesi gerekmiştir.