Makale Başlıkları
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Tapu İptal ve Tescil Davaları, genellikle inşaat projelerinde yüklenici ve arsa sahibi arasında yapılan sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklardan kaynaklanır. Bu davalar, müteahhidin sözleşme hükümlerine uymaması veya projenin tamamlanmaması durumunda arsa sahibinin haklarını korumak için açılır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını bir müteahhide vererek, karşılığında inşa edilen binadan belirli bir pay almasını öngören bir sözleşmedir. Arsa sahibi, mülkiyet hakkını tapuda müteahhide devreder, müteahhit ise belirlenen süre içinde inşaatı tamamlayarak, arsa sahibine sözleşmede belirtilen daire veya dükkanları teslim eder.
Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptal ve tescil davası, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda arsa sahibinin mülkiyet hakkını korumak için açtığı bir davadır. Bu dava ile tapuda yapılan devir işlemi iptal edilerek, mülkiyetin eski hale getirilmesi talep edilir. Özellikle müteahhidin, inşaatı tamamlamaması veya sözleşme şartlarına aykırı davranması durumunda bu dava gündeme gelir.
Davanın Açılma Sebepleri
- Müteahhidin Sözleşmeye Aykırı Davranması: Müteahhit, sözleşmede belirtilen şartlara uymamışsa (örneğin, inşaatı süresinde tamamlamamışsa), arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir.
- Sözleşmenin Geçersizliği: Taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizse, bu geçersizlik nedeni ile tapunun müteahhide devri iptal edilebilir.
- Sözleşmenin Feshedilmesi: Sözleşmenin taraflarca feshedilmesi durumunda, arsa sahibi tapunun geri devredilmesini talep edebilir.
Tapu İptal ve Tescil Davasının Sonuçları
- Tapu İptali: Müteahhidin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, tapu kaydının iptaline ve arsa sahibinin mülkiyetine dönmesine karar verilir.
- Tescil: Arsa sahibi, müteahhitten kaynaklanan haklarını koruyarak, tapunun kendisine tescil edilmesini sağlayabilir.
Bu davalar, asliye hukuk mahkemelerinde açılır ve genellikle teknik bilirkişi raporları ile desteklenir. Arsa sahibi, müteahhidin sözleşmeye aykırı davranışlarını kanıtlayarak haklarını koruma altına alabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin sözleşme şartlarına aykırı hareket etmesi durumunda arsa sahiplerinin tapu iptal ve tescil davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu davalar, mülkiyet hakkının korunması ve sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi açısından büyük önem taşır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasının bir kısmını ya da tamamını müteahhit adındaki yükleniciye devretmesi ve müteahhittin yani yüklenicinin bunun karşılığında arsa üzerine yapacağı binanın bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim edeceğini konu alan tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir.
Her ne kadar tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olsa da tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimleri yerine getirmemeleri halinde yüklenici olan müteahhittin, arsa sahibinin ve yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin bu sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vardır.
Davanın tarafları ve şartlarının değişikliği sebebi ile tapu iptal ve tescil davası şu 3 tipte görülmektedir:
- Arsa sahibinin müteahhitte ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilere karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası.
- Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin müteahhitte ve arsa sahibine açacağı tapu iptal ve tescil davası.
- Yüklenicinin yani müteahhittin arsa sahibine karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası.
Yukarıda sayılan 3 tip tapu iptal ve tescil davasını bu makalemizde ayrıntıları ile inceleyeceğiz.
Arsa Sahibinin Müteahhidin Hakkı Olan Daireleri 3. Şahıslara Satması
Arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, arsa üzerindeki bağımsız bölümlerin müteahhit tarafından inşa edilip teslim edilmesi süreci vardır. Bu süreçte, arsa sahibi müteahhitten bağımsız olarak inşaat tamamlanmadan daireleri 3. şahıslara satarsa, müteahhitin haklarını ihlal etmiş olur.
Hukuki Durum:
- Müteahhitin hakları: Kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre, müteahhit, sözleşmede belirlenen oranlarda dairelerin satış veya devretme hakkına sahiptir. Arsa sahibinin bu daireleri izinsiz olarak üçüncü kişilere satması hukuki ihlal teşkil eder.
- Tapu İptal ve Tescil Davası: Eğer müteahhit, süresi içinde inşaatı tamamlayamamış ve %90 oranında ilerlememişse, arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2017/1768 sayılı kararı gereği, %90 ve üzeri inşaat tamamlandığında müteahhit, arsa sahibine bağımsız bölümleri devretmek zorundadır.
%90 Tamamlanma Oranı:
- %90 ve Üzeri İnşaat Durumu: Eğer inşaat %90 oranında tamamlanmışsa, sözleşmenin geriye dönük olarak feshedilmesi hakkaniyete aykırı görülür. Bu durumda, sözleşme ileriye etkili feshedilebilir ve arsa sahibi, müteahhitten bağımsız bölümleri devretmesini talep edemez. Ancak müteahhit, kendi kusurundan kaynaklanan zararı tazmin etmek zorunda kalabilir.
Sonuç:
Arsa sahibi, müteahhidin izni olmadan bağımsız bölümleri 3. şahıslara satarsa, müteahhit hukuki olarak tapu iptal ve tescil davası açabilir. Ancak inşaatın %90’dan fazlası tamamlandıysa, arsa sahibi bu talepleri ileriye yönelik sınırlı şekilde yapabilir ve müteahhitin sorumluluğu kusur oranında belirlenir
Arsa Sahibinin Müteahhidin Hakkı Olan Daireleri 3. Şahıslara Satması
Arsa sahibinin, müteahhitten bağımsız olarak arsa üzerindeki daireleri 3. şahıslara satması, genellikle müteahhidin haklarını ihlal eden bir durumdur. Müteahhit, arsa sahibiyle yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği, inşa ettiği bağımsız bölümleri satma hakkına sahip olabilir. Arsa sahibinin, müteahhidin izni olmadan bu daireleri 3. kişilere satması, hukuki anlamda karmaşık bir durum yaratır ve müteahhitin hakları zarar görebilir.
Hukuki Durum:
- Müteahhit, arsa sahibini veya daireleri satın alan 3. şahısları mahkemeye başvurarak tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahiptir.
- Hukuki süreçte taraflar arasındaki sözleşmeler ve belgeler incelenir ve mahkeme bu doğrultuda bir karar verir.
Tapu İptal ve Tescil Davası:
Eğer müteahhit inşaatı zamanında bitirememiş ve %90 tamamlanma oranına ulaşamamışsa, arsa sahibi bu durumda tapu iptal ve tescil davası açabilir. Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2017/1768 sayılı kararı uyarınca, inşaat %90 oranında tamamlanmışsa, sözleşmenin geriye dönük feshedilmesi hakkaniyete aykırı olacaktır. Bu nedenle sözleşme ileri tarihlerde etkili olacak şekilde feshedilir.
%90 Tamamlanma Oranı:
- Eğer inşaat %90 ve üzeri oranda tamamlanmışsa, arsa sahibi, müteahhitten arsa payını geçmişe dönük talep edemez. Ancak inşaatın tamamlanan kısmı oranında arsa payını müteahhide devretmekle yükümlüdür.
- Arsa sahibi, müteahhitin kusuru nedeniyle uğradığı zararları talep edebilir.
Arsa sahibinin, müteahhitten bağımsız olarak daireleri satması halinde, müteahhit tapu iptal ve tescil davası açabilir. İnşaatın %90 ve üzeri tamamlanmış olması durumunda ise, sözleşme geriye etkili olarak feshedilemez, ancak ileriye dönük olarak fesih uygulanabilir ve müteahhitten zararın tazmini talep edilebilir.
Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Müteahhitte ve Arsa Sahibine Açacağı Tapu İptal ve Tescil Davası
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi ve yüklenici sonucu bu sözleşmeye dayanarak yüklenici üçüncü şahıslara taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaat etmiş ise ve müteahhit edimini yerine getirmiş ise üçüncü şahıslar hem arsa sahibine hem müteahhitte tapu iptali ve tescili davası açabilirler.
Yüklenicinin Yani Müteahhittin Arsa Sahibine Karşı Açacağı Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Borçlar Kanunu madde 479/1’ e göre iş sahibinin eserin teslimi anında bedel ödeme borcu muaccel olur. Bu hukuki düzenlemeye göre arsa sahibi arsa payını belirlenmiş bir tarih olmadığı müddetçe inşaatın teslimi ile devreder. Yüklenicinin inşaatı bitirip teslim etmesi ile arsa payını talep hakkı doğar.
Yüklenicinin bu talebine karşın arsa sahibi arsayı devir borcundan kaçınıyor ise Türk Medeni Kanunu madde 716’ ya göre mülkiyeti kazanmaya sebep olacak hukuki dayanağın olması halinde malikten mülkiyeti kendi adına tescilini isteyebilir.
Malik mülkiyeti teslim borcundan kaçınır ise hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesi talep edilebilir. Bu durumda yüklenici tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahiptir. Fakat burada çok önemli bir nokta vardır. Yüklenicinin arsa payını arsa sahibinden devrini talep etmesi için öncelikle inşaatın teslimini sözleşmeye uygun ayıpsız ve eksiksiz yapması gerekmektedir.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2016/2932 sayılı kararında karşılıklı edimlerin ifasının talebi için tarafların öncelikle kendi edimini ifa etmesi gerekmektedir. Yine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2016/5090 sayılı kararına göre inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.
Tapu İptal ve Tescil Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tapu iptal ve tescil davalarında, yetkili ve görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘na (HMK) göre belirlenir:
- Yetkili Mahkeme: HMK madde 12’ye göre, tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yani, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
- Görevli Mahkeme: HMK madde 2/1’e göre, tapu iptal ve tescil davalarında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tüm tapu iptal ve tescil davaları, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülür.
Sonuç olarak, tapu iptal ve tescil davalarında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi‘dir
Konunun teknik olması ve birtakım şartları içermesinden kaynaklı gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasında gerekçe hukuki sürecin yürütülmesinde alanında avukata danışmanız menfaatinize olacaktır.
Arsa Sahibinin Müteahhidin Hakkı Olan Daireleri 3. Şahıslara Satması
Arsa sahibinin müteahhidin hakkı olan daireleri üçüncü şahıslara satması hukuki açıdan birçok sorunu beraberinde getirebilir. Bu durum, genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ele alınır ve belirli hak ve yükümlülükleri içerir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan bir anlaşmadır. Bu sözleşme ile müteahhit, arsa sahibinin arsasında inşaat yapar ve karşılığında belirli sayıda daire veya iş yeri alır. İşte bu sözleşme çerçevesinde ortaya çıkan bazı önemli hususlar:
1. Sözleşmenin Hukuki Bağlayıcılığı:
•Tapu Tescili: Kat karşılığı inşaat sözleşmesi genellikle tapuya şerh edilir. Bu şerh, müteahhitin hakkını korur ve arsa sahibinin daireleri üçüncü kişilere satmasını engeller.
•Noter Onayı: Sözleşmenin noter tarafından onaylanması, tarafların haklarını daha da güçlendirir.
2. Müteahhidin Hakları:
•Dairelerin Teslimi: Müteahhit, sözleşme gereği inşaatı tamamladıktan sonra hakkı olan daireleri teslim almalıdır. Arsa sahibi, bu daireleri müteahhide teslim etmekle yükümlüdür.
•Maddi ve Manevi Tazminat: Arsa sahibi, müteahhitin hakkı olan daireleri üçüncü şahıslara sattığında, müteahhit maddi ve manevi tazminat talep edebilir.
3. Üçüncü Şahıslara Satış:
•Hukuki Geçersizlik: Müteahhidin hakkı olan dairelerin üçüncü şahıslara satılması hukuki açıdan geçersiz olabilir. Bu durumda, üçüncü şahıslar müteahhide karşı sorumlu tutulabilir.
•İptal Davası: Müteahhit, bu tür satışların iptali için dava açabilir ve mahkeme kararı ile satışın geçersiz sayılmasını talep edebilir.
Yargı Kararları ve Uygulamalar
Yargıtay Kararları:
•Sözleşmeye Bağlı Haklar: Yargıtay, müteahhitin kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında kazandığı hakları koruyan birçok karara imza atmıştır. Arsa sahibinin müteahhitin hakkı olan daireleri satması durumunda, müteahhitin haklarını savunan içtihatlar mevcuttur.
Danıştay Kararları:
•Tapu İptali ve Tescil: Danıştay, arsa sahibinin hukuka aykırı olarak yaptığı satış işlemlerinin iptali ve müteahhitin hakkı olan dairelerin tapusunun müteahhit adına tescil edilmesi yönünde kararlar verebilir.
Sonuç
Arsa sahibinin müteahhidin hakkı olan daireleri üçüncü şahıslara satması, hukuki açıdan birçok soruna yol açabilir. Bu tür durumlar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin ihlali anlamına gelir ve müteahhit, haklarını korumak için hukuki yollara başvurabilir. Müteahhit, satış işlemlerinin iptali ve zararlarının tazmini için dava açabilir. Bu nedenle, arsa sahipleri ve müteahhitler arasında yapılan sözleşmelerin dikkatle hazırlanması ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi büyük önem taşır.
