Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklanan Tapu İptal Ve Tescil Davaları

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ya da arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasının bir kısmını ya da tamamını müteahhit adındaki yükleniciye devretmesi ve müteahhittin yani yüklenicinin bunun karşılığında arsa üzerine yapacağı binanın bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim edeceğini konu alan tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmedir.

Her ne kadar tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme olsa da tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan edimleri yerine getirmemeleri halinde yüklenici olan müteahhittin, arsa sahibinin ve yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin bu sözleşmeye dayanarak tapu iptal ve tescil davası açma hakkı vardır.
Davanın tarafları ve şartlarının değişikliği sebebi ile tapu iptal ve tescil davası şu 3 tipte görülmektedir:

• Arsa sahibinin müteahhitte ve bağımsız bölüm alan üçüncü kişilere karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası.
• Yükleniciden bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin müteahhitte ve arsa sahibine açacağı tapu iptal ve tescil davası.
• Yüklenicinin yani müteahhittin arsa sahibine karşı açacağı tapu iptal ve tescil davası.

Yukarıda sayılan 3 tip tapu iptal ve tescil davasını bu makalemizde ayrıntıları ile inceleyeceğiz.

Arsa Sahibinin Müteahhitte ve BağımsızBölüm Alan Üçüncü Kişilere Karşı Açacağı Tapu İptal ve Tescil Davası

Arsa sahibinin sözleşmeyi feshedebilmesi için yüklenicinin direnime düşmüş yani gecikmiş olması gerekmektedir. Müteahhit işe hiç başlamamış ve ruhsat almamış ise ya da ruhsat almış, işe başlamış ancak inşaat durmuş ise arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve sözleşmenin gerektirdiği edimi olan arsa payını yükleniciye devretmiş ise tapu iptal ve tescil davası açarak kendisine iadesini talep eder. Bu ihtimalleri ve şartlarını teker teker inceleyelim.

Müteahhit ruhsat almamış ve işe hiç başlamamış ise; bu durumda sözleşmede ruhsat alınması ile ilgili olarak bir düzenleme yapılıp yapılmadığına bakmamız gerekir. Eğer sözleşmede ruhsat alma süresi ile ilgi bir düzenleme yoksa genelde müteahhit ruhsat alma sürecini uzatır ve işe başlamaz. Ancak Yargıtay kararlarına göre müteahhittin ruhsat alması için makul süre beklenmelidir. Her somut olaya göre değişiklik göstermekle birlikte müteahhit 3 ay içinde ruhsatı almalıdır.

Makul sürede ya da 3 ay içinde ruhsat almayan müteahhitte karşı arsa payı sahibi tarafından belirlenen sürede ya da makul sürede ya da 3 ay içinde ruhsatı alıp işe başlaması için ihtar çekilir. Müteahhit bu ihtara rağmen ruhsat alıp işe başlamaz ise arsa payı sahibi sözleşmeyi feshedebilir.
Sözleşme feshi sonucu başlangıçta müteahhit üzerine tescil edilmiş olan arsa payını, arsa sahibi üzerine almak için tapu iptal ve tescil davası açar.

Müteahhit ruhsat almış ve işe başlamış ancak inşaat durmuş ise; arsa payı inşaat sözleşmesinde inşaat için belli bir süre öngörülmemiş ve inşaat başladığı halde tamamlanmamış ise arsa sahibi müteahhitte ihtar çekerek inşaatı uygun bir sürede bitirmesini isteyebilir.

Eğer süre vermek sonuca etki etmeyecek ise örneğin müteahhit malzemelerini alıp kaçmış ise ya da müteahhit borca batık olduğu için inşaata devam edemeyecek durumda ise süre vermek beyhude çabadır. Bu durumda arsa sahibi sözleşmeyi feshedebilir ve arsa payının kendi üzerine geçmesi için tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın bitirilmesi için bir süre verilmiş ancak süre dolmasına rağmen inşaat tamamlanmamış ise ek süre vermeye gerek yoktur. Ancak uygulamada süre verilmediği için yanılgı sonucu davanın reddedilmesi sonucu davanın uzamaması amacıyla ek süre verilmesi uygun görülmektedir.

Verilen ek süre makul süre olmalıdır. Aksi halde ek süre verilmesinin amacına uygun düşmeyecektir. Bir inşaat 20 günde tamamlanamayacağı için 20 günlük bir süre verilmesi makul çerçevede mümkün olamayacaktır. 5-6 ay kadar süre verilebilir.

Bu süre dolmadan sözleşme feshedilemez. Sürenin dolmasını beklemek gerekmektedir. Verilen süre dolduğu halde müteahhit inşaatı hala tamamlamamış ise arsa sahibi inşaat sözleşmesini feshedebilir ve arsa payını tekrar üzerine geçirmek için tapu iptal ve tescil davası açar. Ancak şunu unutmayalım ki %90 üzeri tamamlanmış bir inşaat varsa ortada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilemez.

Eğer %90 üzeri tamamlanmamışsa inşaat o zaman arsa sahibi müteahhitte devredilen arsa payının tescili için tapu iptal ve tescil davası açılır. (Buradaki %90 oranı Yargıtay tarafından benimsenen orandır.)

Arsa sahibinin müteahhidin hakkı olan daireleri 3. şahıslara satması

Arsa sahibinin müteahhitten bağımsız olarak arsa üzerindeki daireleri 3. şahıslara satması durumu, genellikle müteahhitin veya inşaat firmasının haklarını ihlal etmektedir. Müteahhit, arsa sahibiyle yapılan anlaşma gereği arsa üzerinde konutlar inşa etme ve satma hakkına sahip olabilir. Arsa sahibi, müteahhitin izni olmadan bağımsız olarak daireleri satarsa, müteahhitin hakları ihlal edilmiş olur.

Bu durum, hukuki anlamda karmaşık bir konudur ve yerel yasalara, yapılan sözleşmelere ve belgelere bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Müteahhit, arsa sahibini veya 3. şahısları mahkemeye başvurarak haklarını savunma hakkına sahip olabilir. Hukuki süreçte, tarafların sözleşmeleri, belgeleri ve anlaşmaları gözden geçirilir ve hakim, kararını bu doğrultuda verir.

Peki müteahhit 3. Şahıslara bağımsız bölümlerin satışını önceden yapmış ise arsa payı sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir mi? Evet, açabilir. Çünkü müteahhit süresi içinde inşaatı bitirememiş ve %90 üzeri inşaatı tamamlayamamış ise yüklenici olan müteahhitte devredilen bağımsız bölümler el değiştirse bile arsa sahibi tapu iptal ve tescil davası açabilir. İyi niyetli 3. Kişiler burada dinlenmez.
%90 ve üzeri oranını biraz açacak olursak yukarıda bahsettiğimiz gibi %90 oranında tamamlanmış ise Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2017/1768 sayılı kararı sonucu inşaatın geldiği seviyeden kaynaklı sözleşmenin geriye etkili olarak sonuçlandırılması hakkaniyete aykırı olacağı için sözleşmenin feshi ileriye etkili olarak sonuç doğuracaktır.

Buna göre %90 ve üzeri inşaat tamamlanmış ise arsa sahibi geçmişe etkili olarak arsa payının devrini müteahhitten talep edemeyecektir. Arsa sahibi müteahhittin tamamladığı inşaat oranında arsa payını devretmekle yükümlüdür. Ancak müteahhittin kusuru sonucu uğradığı zararları talep edebilir.

Yükleniciden Bağımsız Bölüm Alan Üçüncü Kişilerin Müteahhitte ve Arsa Sahibine Açacağı Tapu İptal ve Tescil Davası

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapan arsa sahibi ve yüklenici sonucu bu sözleşmeye dayanarak yüklenici üçüncü şahıslara taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaat etmiş ise ve müteahhit edimini yerine getirmiş ise üçüncü şahıslar hem arsa sahibine hem müteahhitte tapu iptali ve tescili davası açabilirler.

Yüklenicinin Yani Müteahhittin Arsa Sahibine Karşı Açacağı Tapu İptal ve Tescil Davası

Türk Borçlar Kanunu madde 479/1’ e göre iş sahibinin eserin teslimi anında bedel ödeme borcu muaccel olur. Bu hukuki düzenlemeye göre arsa sahibi arsa payını belirlenmiş bir tarih olmadığı müddetçe inşaatın teslimi ile devreder. Yüklenicinin inşaatı bitirip teslim etmesi ile arsa payını talep hakkı doğar.

Yüklenicinin bu talebine karşın arsa sahibi arsayı devir borcundan kaçınıyor ise Türk Medeni Kanunu madde 716’ ya göre mülkiyeti kazanmaya sebep olacak hukuki dayanağın olması halinde malikten mülkiyeti kendi adına tescilini isteyebilir.

Malik mülkiyeti teslim borcundan kaçınır ise hâkimden mülkiyetin hükmen geçirilmesi talep edilebilir. Bu durumda yüklenici tapu iptal ve tescil davası açma hakkına sahiptir. Fakat burada çok önemli bir nokta vardır. Yüklenicinin arsa payını arsa sahibinden devrini talep etmesi için öncelikle inşaatın teslimini sözleşmeye uygun ayıpsız ve eksiksiz yapması gerekmektedir.

Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2016/2932 sayılı kararında karşılıklı edimlerin ifasının talebi için tarafların öncelikle kendi edimini ifa etmesi gerekmektedir. Yine Yargıtay 23. Hukuk Dairesinin 2016/5090 sayılı kararına göre inşaat yapma borcunu yerine getirmeyen yüklenici arsa sahibinden tapu devrini isteyemez.

Tapu İptal Ve Tescil Davalarında Görevli Ve Yetkili Mahkeme

Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 12’ye göre tapu iptal ve tescil davası tüm taşınmazlarda olduğu gibi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Hukuk Muhakemeleri madde 2/1’e göre tapu iptal ve tescili davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Konunun teknik olması ve birtakım şartları içermesinden kaynaklı gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanmasında gerekçe hukuki sürecin yürütülmesinde alanında uzman avukata danışmanız menfaatinize olacaktır.