Geçit Hakkı

Geçit hakkı, komşuluk ilişkisine dayanan komşular lehine konulmuş irtifak haklarındandır. Komşuluk ilişkisine dayanan irtifak hakları iki tanedir; Bunlar zorunlu mecra irtifakı ve zorunlu kaynak irtifakıdır.

Geçit Hakkı

Geçit hakkı taraflar arasında sözleşmeyle kurulabileceği gibi aralarında anlaşma sağlanamazsa dava ile de kurulabilir.

Geçit hakkı Türk Medeni Kanunumuzun 747. maddesinde düzenlenmiştir. Bu madde hükmüne göre genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan taşınmaz malikinin, tam bedelini ödemek suretiyle komşularından geçit hakkı istemesine denir. Geçit irtifakı doğrudan doğruya kanundan doğmaz.

Kanunda aranan şartlar sağlandığında geçide ihtiyacı olan komşunun irtifak hakkı kurulmasını isteme hakkı doğar. Kural olarak da komşu taşınmaz malikleri bu durumu yerine getirmek zorundadırlar.

Ama bu durumda fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince üzerinde geçit hakkı kurulacak taşınmaz malikine bilirkişiler tarafından yapılacak keşif sonucu uygun bir bedel ödenmesi gerekir.

Geçit hakkının kurulması talebe bağlıdır, resen doğmaz. Aynı zamanda zorunlu geçit hakkı kurulmuşsa bunun tapuya tescilinin de yapılması gerekir. Zorunlu geçit hakkı eşyaya bağlı bir ayni haktır. Lehine ya da aleyhine geçit hakkı kurulan taşınmaz malikleri sonradan değişse bile bu talep yeni malike karşı ileri sürülebilecektir.

Geçit Hakkı Davasının Şartları Nelerdir?

Geçit hakkı isteyen taşınmaz malikinin ana yola çıkmak için yeterli bir geçidi olmamalıdır. Ya da var olan geçit ihtiyaçları karşılamamaktadır.

Bu geçidin istenebilmesi için önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun düşen komşuya karı kullanılır. Daha sonra da bundan daha az zarar gören komşuya karşı kullanılır.

Fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince denkleştirme bedelinin de ödenmesi gerekir. Bu bedeli taraflar kendi aralarında anlaşarak belirleyebilecekleri gibi anlaşamazlarsa mahkeme tarafından da belirlenir.

Geçit Hakkı Davasının Tarafları Kimlerdir?

1-) Davacı 

Zorunlu geçit hakkı davasında davacı, lehine geçit hakkı kurmak istenen taşınmazın tapuda görülen gerçek ya da tüzel kişi malikidir.

Lehine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmaz paylı mülkiyete tabi ise paydaşlardan hepsi ya da biri bu davayı açıp sonlandırabilir. Ama lehine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise zorunlu dava arkadaşlığı söz konusu olduğu için tüm maliklerin davada taraf olması gerekir.

2-) Davalı

Zorunlu geçit hakkının davalısı aleyhine geçit hakkı kurulmak istenen taşınmaz ya da taşınmazların, gerçek ya da tüzel kişi malikleridir. Aleyhine geçit hakkı kurulması istenen taşınmaz elbirliği mülkiyetine ya da paylı mülkiyete tabi ise tüm maliklerin davada taraf olması gerekmektedir.

Dava devam ederken taşınmazın mülkiyeti değişebilir bu takdirde husumet yeni maliklere karşı yöneltilir ve tekrardan dava harç parası talep edilmez.

Geçit Hakkı Sözleşmeyle Kurulabilir mi?

Geçit hakkı sözleşmeyle kurulabilir. Taraflar aralarında anlaşarak geçit hakkı kurabilirler ancak tesis edilen bu hakkı kazanabilmesi için geçit hakkından yararlanacak olan taşınmaz malikinin belirlenen ücreti geçit hakkı tanınan taşınmazı malikine ödemelidir. Eğer taraflar anlaşamazlarsa mahkeme kararı ile kazanılabilir.

Geçit Hakkının Mahkeme Kararı ile Kurulması

Geçit hakkı her zaman tarafların anlaşmasıyla kurulamaz. Bazı hallerde geçit hakkı konusunda taraflar anlaşamazlar ve geçit hakkını talep eden kişi bu durumu mahkemeye taşıyarak dava açabilir. Mahkeme koşulların sağlanması halinde davacının taşınmazı lehine geçit hakkı kurabilecektir.

Bazen de taraflar sözleşmeyle kurdukları geçit hakkından sonradan vazgeçebilirler. Bu halde de mahkeme kararıyla zorunlu geçitin kurulması söz konusu olabilmektedir. Mesela tescil yükümlüsü olan kişinin, tescilden kaçınması hali örnek olarak verilebilir.

Bu durumu düzenleyen Türk Medeni Kanunu’nun 716.maddesinin 1. Fıkrası uyarınca tescile zorlama davası açılabilir. Mahkemenin vereceği karar tescil niteliğindedir. Tapu kütüğüne yapılacak olan tescil bildiricidir.

Zorunlu geçit hakkına ilişkin davalar, taşınmazın aynına ilişkin davalardır. Bundan dolayı kesinleşmeden icra edilemez. Ancak davanın sonunda karara ilişkin verilecek ilamı ve kesinleşme şerhini tapuya vererek geçit hakkının tapu siciline kaydını talep edebileceklerdir.

Tapu Sicil Tüzüğü’nün 30. maddesi ve TMK’nin 748/3 ve 1012. Maddesi gereğince tapu kütüğü sayfasında ayrılan özel sütununa tescil edilmesi gerekir.

Geçit Hakkı Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Zorunlu geçit hakkı davası TMK m. 747’de de belirtildiği üzere tam bir bedel karşılığında talep edilebileceğinden konusu malvarlığına ilişkindir.

Buna göre HMK m.2’ ye göre malvarlığına ilişkin olan davalarda dava konusu ve değerine bakılmaksızın Asliye Hukuk Mahkemesinin görevli olacağı belirtilmiştir. Bu nedenledir ki zorunlu geçit hakkı davasında görevli mahkememiz Asliye Hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise üzerinde zorunlu geçit irtifakı kurulacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Geçit Hakkı Davasında Bedel Nasıl Belirlenir?

Taraflar anlaşarak geçit hakkını irtifakını kurmuşlarsa bedelini de taraflar kendi aralarında kararlaştırırlar. Eğer mahkeme kararıyla geçit irtifakı kurulacaksa bedele bilirkişi raporu sonunda tespit edilen miktara göre mahkeme karar verir.

Geçit Hakkı Davasında Yargılama Giderleri Kime Aittir?

Geçit hakkı davasında yargılama giderleri lehine geçit hakkı kurulmasını isteyen davacıya aittir. Avukatlık vekalet ücreti de bir yargılama gideridir. Eğer geçit hakkı davası kabul edilirse, davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmemelidir.

Geçit Hakkının Sona Ermesi

Zorunlu geçit hakkı, lehine geçit hakkı tesis edilen taşınmaz malikinin ana yola ulaşmak için duyduğu zorunluluktan ötürü bu mecburiyet devam ettiği sürece sürer. Zorunluluk ortadan kalktığı takdirde ise geçit hakkının terkini talep edilebilir.

Zorunlu geçit hakkı zorunluluk ortadan kalktığı zaman kendiliğinde ortadan kalkmaz. Yükümlü taşınmaz malikinin, geçit hakkı sahibine geçit irtifakının kaldırılmasını talep etmelidir. Eğer anlaşma sağlanamazsa bu hak dava yoluyla ileri sürülebilir. Mahkeme iptal kararına dayanarak tapudaki kaydın terkinini talep edebilir.

Zorunlu geçit hakkı, lehine geçit hakkı kurulan taşınmazın malikinin, bu geçit hakkının terkinini talep etmesi halinde ya da taşınmazın tamamen yok olması (sel, deprem, heyelan) hallerinde kendiliğinden sona erer. Bu durumlarda tapuya yapılacak bildirim açıklayıcıdır.

Aynı zamanda geçit hakkı, yararlanan ve yükümlü taşınmazlardan her ikisinin ya da birinin kamulaştırılmasıyla sona erer. Kamulaştırmayla taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı sona erer ve kamulaştırma bedeline dönüşür.

EMSAL KARARLAR 

YARGITAY 7.HD., E.2021/602 K.2021/2009 T.18.10.2021

DAVA KONUSU İSTEMİN ÖZETİ: Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 747’nci maddesi gereğince geçit hakkı kurulması isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin Elâzığ ili, Arıcak ilçesi, 294 ada 27 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu ve taşınmazının ana yola bağlantısının bulunmadığını belirterek davalıya ait taşınmazdan geçit hakkı tesisini talep etmiştir. Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulü ile “davacıya ait … ili, Arıcak ilçesi, Erimli Beldesi, Cami Mahallesinde kain 294 ada 27 numaralı parsel lehine davalıya ait aynı yer 294 ada 43 parsel sayılı taşınmazdan fen bilirkişisi Nazmi Bayrak tarafından tanzim olunan 11/07/2018 havale tarihli krokide birinci güzergâh olarak gösterilen turuncu ile boyalı 275,96 metrekarelik alandan geçit hakkı tesisine” karar verilmiş, davalı vekili istinaf talebinde bulunmuştur.

Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 22/05/2019 tarihli kararı ile dava değerinin 2.732,00 TL olduğu, tarafların bu değere bir itirazlarının bulunmadığı, karar tarihi itibariyle verilen kararın kesin olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf dilekçesinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 346/1. ve 352/1-b maddeleri gereğince kesin olarak reddine karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyiz talebi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 25/07/2019 tarihli ek kararı ile 6100 sayılı HMK’nın 366. maddesinin yollaması ve HMK’nın 346/1 maddesi uyarınca temyiz dilekçesinin reddine karar verilmiştir. Davalı vekili temyiz isteminin reddine ilişkin ek kararı temyiz etmiştir.

1- Geçit hakkı tesisine dair ilk derece mahkemesinin 26.09.2018 tarihli kararı dava değeri itibariyle kesin hüküm niteliğinde ise de verilen hüküm infaza elverişli olmadığından kamu yararı gözetilmiş … Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 25/07/2019 tarihli ek kararının kaldırılarak işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine geçilmiştir.

2-Davalı vekilinin hükmün esasına yönelik temyiz itirazlarına gelince; 4721 sayılı TMK’nın 747/2’nci maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumlarına göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir. Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir.

Geçit gereksiniminin nedeni, taşınmazın niteliği ile bu gereksinimin nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakarlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Geçit davalarında uygulanan fedakarlığın denkleştirilmesi ilkesi gereğince yüzölçümü küçük olan taşınmazlar yerine öncelikle yüzölçümü daha büyük olan taşınmazlardan geçit kurulması tercih edilmelidir.

Ayrıca ekonomik kullanım bütünlüğünün bozulmaması için aleyhine geçit kurulan parseller bölünmeksizin geçit tesisine karar verilmesi gerekir. Uygun güzergâh saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır.

Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir. 6100 sayılı HMK’nın 294. maddesinde uyuşmazlığın esası hakkında verilen nihai kararın hüküm olduğu belirtilmiştir. Hükmün açık ve anlaşılabilir olmasının yanında infazda tereddüt oluşturmaması da gerekir.

Ayrıca verilen kararın icra edilebilir olması ve taraflar arasında yeni uyuşmazlıklara sebebiyet vermemesi de önem arz eder. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; mahkemece 22.03.2018 tarihinde yapılan keşif sonrası alınan 06.04.2018 tarihli fen bilirkişisi raporunda 3 alternatif güzergâh belirlenerek

1. alternatif olduğu belirtilen 294 ada 43 parsel sayılı taşınmazın kuzeyinden geçen 275,96 metrekarelik yerden 294 ada 27 parsel lehine geçit hakkı tesis edilmiş ise de düzenlenen fen bilirkişisi raporu ve ekindeki krokide teknik ölçüler ve tesis edilen geçidin eni belirtilmemiştir.

06.04.2018 tarihli fen bilirkişisi raporu ekindeki krokiye göre geçit güzergahı geçit ile yükümlü parselin sınırından geçirilmeyerek 43 parsel sayılı taşınmazın kuzeyinde bırakılan alanın, aleyhine geçit tesis edilen taşınmazın ekonomik bütünlüğüne zarar vereceği düşünülmeden yetersiz ve infaza elverişli olmayan bilirkişi raporuna dayanarak hüküm kurulması doğru görülmemiş, Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 22/05/2019 tarihli kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

SONUÇ: Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 25/07/2019 tarihli 2019/88 E, 2019/560 K sayılı ek kararına yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile ek kararın KALDIRILMASINA;

(2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 22/05/2019 tarihli 2019/88 E, 2019/560 K sayılı kararının KALDIRILMASINA;

ilk derece mahkemesince verilen hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın yatırana iadesine, karardan bir örneğin Gaziantep Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesine, dosyanın İLK DERECE MAHKEMESİNE GÖNDERİLMESİNE, 18.10.2021 tarihinde oy birliği ile karar verilmiştir.

YARGITAY 14.HD., E.2020/1627 K.2020/4682 T. 08.09.2020

DAVA KONUSU İSTEMİN ÖZETİ: Dava, Türk Medeni Kanun’un 747. maddesi gereğince geçit hakkı kurulması isteğine ilişkindir.

Davacı vekili, müvekkilinin paydaşı olduğu dava konusu 122 parsel sayılı taşınmaz lehine, davalılara ait 121 parsel sayılı taşınmaz aleyhine geçit hakkı tesisine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalılar … ve … davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne davacıya ait 122 parsel sayılı taşınmaz lehine, davalılara ait 121 parsel sayılı taşınmaz aleyhine geçit hakkı kurulmasına karar verilmiştir.

Hükmü, davalı … vekili temyiz etmiştir.

Bu tür davalar ülkemizde arazi düzenlenmesinin sağlıklı bir yapıya kavuşmamış olması ve her taşınmazın yol ihtiyacına cevap verilmemesi nedeniyle zorunlu olarak açılmaktadır.

Geçit hakkı verilmesiyle genel yola bağlantısı olmayan veya yolu bulunsa bile bu yol ile ihtiyacı karşılanamayan taşınmazın genel yolla kesintisiz bağlantısı sağlanır. Uygulama ve doktrinde genellikle bunlardan ilkine “Mutlak geçit ihtiyacı” veya “Geçit yoksunluğu”, ikincisine de “Nispi geçit ihtiyacı” ya da “Geçit yetersizliği” denilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 747/2 maddesi gereğince geçit isteği, önceki mülkiyet ve yol durumuna göre en uygun komşuya, bu şekilde ihtiyacın karşılanmaması halinde geçit tesisinden en az zarar görecek olana yöneltilmelidir.

Zira geçit hakkı taşınmaz mülkiyetini sınırlayan bir irtifak hakkı olmakla birlikte, özünü komşuluk hukukundan alır. Bunun doğal sonucu olarak yol saptanırken komşuluk hukuku ilkeleri gözetilmelidir.

Geçit ihtiyacının nedeni, taşınmazın niteliği ile bu ihtiyacın nasıl ve hangi araçlarla karşılanacağı davacının sübjektif arzularına göre değil, objektif esaslara uygun olarak belirlenmeli, taşınmaz mülkiyetinin sınırlandırılması konusunda genel bir ilke olan fedakârlığın denkleştirilmesi prensibi dikkatten kaçırılmamalıdır.

Uygun güzergâh saptanırken önemle üzerinde durulması gereken diğer bir yön ise, aleyhine geçit kurulan taşınmaz veya taşınmazlar bölünerek kullanım şekli ve bütünlüğünün bozulmamasıdır. Şayet başka türlü geçit tesisi mümkün değilse bunun gerekçesi kararda açıkça gösterilmelidir.

Geçit hakkı kurulmasına ilişkin davalarda davanın niteliği gereği yargılama giderleri davacı üzerinde bırakılmalıdır.

Somut olaya gelince; davanın niteliği gereği yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılması ve dolayısıyla davacı lehine vekalet ücretine hükmedilmemesi gerekirken;

yargılama giderlerinin ve davacı lehine hükmedilen vekalet ücretinin davalılardan tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş ise de bu husus kararın bozulmasını ve yeniden yargılama yapılmasını gerektirmediğinden 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 438/7. maddesi uyarınca hüküm sonucunun aşağıdaki şekilde düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hüküm sonucunun beşinci paragrafında yer alan, “Davalılardan müştereken ve müteselsilen’’ ibaresinin hükümden çıkarılarak yerine “Davacıdan” ibaresinin eklenmesine;

altıncı ve yedinci paragraflarının ise hükümden çıkarılmasına; hüküm sonucuna beşinci paragraftan sonra gelmek üzere “Davanın niteliği gereği yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına” ibaresinin eklenmesine;

kararın DÜZELTİLMİŞ ve DEĞİŞTİRİLMİŞ bu şekliyle ONANMASINA, peşin yatırılan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,08.09.2020 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Hukuki destek almak, danışmanlık hizmetlerimiz hakkında bilgi edinmek veya sorularınızı iletmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Size en kısa sürede dönüş yapabilmemiz için iletişim sayfamızı ziyaret edin.

Ayrıca, ilgili yasal düzenlemeleri incelemek için Mevzuat.gov.tr adresinden resmi kaynaklara ulaşabilirsiniz.