Kiracı Nasıl Çıkarılır? (Kiracı Tahliyesi)

Kiracı Nasıl Çıkarılır?, ev sahiplerinin en çok zorlandığı hukuki konuların başında gelir. Çünkü Türk hukuku kiracıyı güçlü biçimde korur; sözleşme bitse bile kiracı kendiliğinden çıkmaz.

“Kiracı nasıl çıkarılır?” sorusunun tek bir yanıtı yoktur. Süreç, tahliye sebebine göre değişir ve her sebebin kendi şartı, süresi ve usulü vardır. Yanlış yol seçilirse dava reddedilir.

Aşağıda tahliye sebeplerini, zorunlu arabuluculuk şartını, dava ile icra sürecini ve sık yapılan hataları güncel mevzuata göre bulacaksınız. Önce kavramla başlayalım.

Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracı Nasıl Çıkarılır?, kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen kiraya verenin, kanunda sınırlı biçimde sayılan haklı sebeplere dayanarak kiracıyı taşınmazdan çıkarmasıdır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenir. Sözleşmenin süresinin dolması tek başına yeterli değildir.

Yani yalnızca yasadaki nedenlerden biri varsa tahliye mümkün olur. Bu kural konutlar kadar çatılı işyerleri için de geçerlidir.

Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı

Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi, dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hükümlerinin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini söyler. Bu nedenle tahliye sebepleri tahdidîdir, yani sınırlıdır. Kanunda olmayan bir gerekçeyle kiracı çıkarılamaz.

Kiracıyı çıkarma şartlarının tamamını ayrıntılı biçimde açıkladığımız kiracı tahliye şartları içeriğimiz konuya bütünsel bakmak isteyenler için yol gösterici olabilir.

Sözleşme Bitişi Neden Yetmez

Belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren ise yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi bitiremez.

Tablo, en yaygın yanılgıyı özetliyor. Peki hangi sebepler geçerli sayılır?

Kiracı Tahliye Sebepleri Nelerdir

Tahliye sebepleri iki ana grupta toplanır. Bir kısmı kiraya verenden, bir kısmı kiracıdan kaynaklanır. Her birinin ispat yükü ve süresi farklıdır.

Uygulamada en sık kullanılanlar ihtiyaç, temerrüt ve tahliye taahhüdüdür.

İhtiyaç ve Yeni Malik Tahliyesi

İhtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta gereksinim duymalıdır. Bu gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.

Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik de ihtiyaç iddiasında bulunabilir. Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve altı ay sonra dava açabilir.

Kira Ödememe ve Tahliye Taahhüdü

Kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı ihtar gönderilir. Konutlarda en az 30 günlük ödeme süresi tanınır. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilir.

Bir diğer güçlü yol tahliye taahhütnamesidir. Bu belge yazılı olmalı, sözleşmeden sonra düzenlenmeli, tahliye tarihi belirli olmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır. Geçerli bir taahhüde dayanarak doğrudan icra takibi başlatılabilir.

Sözleşmeye Aykırı Kullanım

Kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması da tahliye sebebidir. Taşınmaza zarar vermek, izinsiz alt kiraya vermek veya komşuları sürekli rahatsız etmek bu kapsamdadır. Bu hâllerde önce yazılı uyarı yapılır.

Tablo, sebeplere göre değişen usulü gösteriyor. Şimdi süreci adım adım görelim.

Kiracı Nasıl Çıkarılır Adım Adım

Kiracı nasıl çıkarılır sorusunun yanıtı, sıralı bir usule dayanır. Her adım doğru zamanda atılmalıdır. Aksi hâlde tüm haklılık usulden kaybedilebilir.

Süreç genel olarak ihtar, arabuluculuk, dava ve icra aşamalarından oluşur.

İhtarname ve Süre Şartı

Birçok sebepte önce kiracıya usulüne uygun bir ihtarname gönderilir. İhtar, noter aracılığıyla veya iadeli taahhütlü postayla yapılır. İhtarnamedeki tarih, sürelerin başlangıcı açısından kritiktir.

Kira sözleşmesi ve kiracının hakları konusundaki içeriğimiz tarafların yükümlülüklerini kavramak için faydalı bir başlangıç sunar.

Dava ve İcra Aşaması

İhtara rağmen sonuç alınamazsa yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılır. Görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Karar kesinleşmeden tahliye icra edilemez.

Tablo, izlenmesi gereken sırayı gösteriyor. Bu adımlardan biri de artık zorunlu hâle gelen arabuluculuktur.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, 2026 itibarıyla dava şartıdır. Yani tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu adım atlanırsa dava esasa girilmeden reddedilir.

Bu kural, ev sahibi ile kiracının anlaşarak çözüm bulmasını teşvik eder. Süreç genellikle davadan daha hızlı sonuçlanır.

Arabuluculuk Neden Dava Şartı

Amaç, mahkemelerin yükünü azaltmak ve tarafları uzlaştırmaktır. Arabuluculuk bürosuna başvurmadan doğrudan mahkemeye gitmek mümkün değildir. Süreci Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı (https://adb.adalet.gov.tr) üzerinden inceleyebilirsiniz.

Anlaşma sağlanırsa tutanak ilam niteliği taşır. Anlaşma olmazsa dava yolu açılır.

Arabuluculuğun İstisnaları

Her tahliye yolu arabuluculuğa tabi değildir. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle başlatılan ilamsız icra takibi, arabuluculuk yapılmadan yürütülebilir. Ancak tahliye davası açacaksanız arabuluculuk zorunlu kalır.

Tablo, istisnayı net biçimde gösteriyor. Uygulamada en çok tartışılan konulardan biri de 10 yıllık kiracıdır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Uzun süredir oturan kiracının durumu ayrı bir öneme sahiptir. Kanun, belirli bir süre sonunda kiraya verene sebep göstermeden fesih hakkı tanır. Ancak bu süre çoğu kişinin sandığından farklı işler.

Bu konudaki ayrıntıları 10 yıllık kiracının tahliyesi içeriğimizde (https://mdmhukuk.com/10-yillik-kiracinin-tahliyesi/) daha derinlemesine ele aldık.

On Yıllık Uzama Süresi Nasıl İşler

Belirli süreli sözleşme her yıl uzayarak devam eder. On yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir.

Örneğin bir yıllık sözleşme yaptıysanız, on yıllık uzamanın sonunda bu hakkı kullanabilirsiniz. Bildirim süresine uymamak hakkı bir yıl erteler.

Beş Yıl Kuralı Yanılgısı

Halk arasında “beş yılını dolduran kiracı çıkarılır” inancı yaygındır. Bu bilgi hukuken doğru değildir. Beş yıllık süre, tahliye için değil kira bedelinin emsale göre tespiti için öngörülmüştür.

Tablo, iki süreyi karıştırmamak için önemli. Kira ödemeyen kiracıda ise icra yolu öne çıkar.

İcra Yoluyla Kiracı Tahliyesi

Kira bedelini ödemeyen kiracı için en pratik yol çoğu zaman icra takibidir. Bu yol, uzun dava sürecine göre daha hızlı olabilir. Kiracı tahliyesi bu yöntemle daha kısa sürede sonuçlanabilir.

İki temel dayanak vardır: ödenmeyen kira ve geçerli tahliye taahhüdü.

Ödeme Emri ve Otuz Gün

Kira alacağı için tahliye talepli icra takibi başlatılır. Kiracıya ödeme emri tebliğ edilir. Kiracının itiraz için yedi günü, kira borcunu ödemek için 30 günü vardır.

Kiracı bu süre içinde yalnızca asıl kira borcunu öderse tahliye edilemez. Ödemez ve itiraz da etmezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra

Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa süreç daha da kısalır. Taahhütteki tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılır. Kiracı itiraz etse bile taahhüt yazılı ve imzalıysa güçlü bir dayanaktır.

Süreçle ilgili tereddüt yaşarsanız WhatsApp hattımız üzerinden bilgi alabilirsiniz. Şimdi en çok sorulan sorulara geçelim.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılır mı?

Hayır. Belirli süreli sözleşmede kiracı, süre bitiminden 15 gün önce bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya veren yalnızca sürenin dolmasına dayanarak kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için kanunda sayılan haklı sebeplerden birinin bulunması gerekir.

5 yılını dolduran kiracı çıkarılır mı?

Bu yaygın bir yanılgıdır. Beş yıllık süre tahliye için değil, kira bedelinin güncel piyasaya göre tespit edilmesi için öngörülmüştür. Yani beş yılını dolduran kiracı sırf bu nedenle çıkarılamaz. Ancak yasadaki başka bir tahliye sebebi varsa süreç işletilebilir.

10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

On yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yaparak sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir. Bildirim süresine uyulması şarttır. Süre kaçırılırsa hakkın kullanımı bir yıl ertelenir.

Kirasını düzenli ödeyen kiracı çıkarılabilir mi?

Kirasını düzenli ödeyen kiracı sebepsiz yere çıkarılamaz. Tahliye için ihtiyaç, yeniden inşa, tahliye taahhüdü veya on yıllık sürenin dolması gibi yasal bir dayanak gerekir. Dayanak yoksa dava reddedilir. Bu nedenle önce sebep doğru belirlenmelidir.

Kiracı tahliyesinde arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 2026 itibarıyla kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır. Tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; aksi hâlde dava usulden reddedilir. Ancak kira alacağı için başlatılan ilamsız icra takibi bu şartın dışındadır.

Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

İki yol vardır. Birincisi, yazılı ihtarla en az 30 gün süre verip ödeme yapılmazsa tahliye davası açmaktır. İkincisi, kira alacağı için tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. Kiracı 30 gün içinde borcu öderse tahliye edilemez; ödemez ve itiraz etmezse icra mahkemesinden tahliye istenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye nasıl olur?

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konuta gerçekten ihtiyaç duymalıdır. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. İhtiyacın mahkemede somut delillerle ispatı önemlidir.

Tahliye taahhüdü ile kiracı çıkarılır mı?

Evet, geçerli bir taahhüt güçlü bir dayanaktır. Belge yazılı olmalı, kira sözleşmesinden sonra düzenlenmeli, tahliye tarihi belirli olmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır. Bu şartları taşıyan taahhütteki tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.

Tahliye davası ne kadar sürer?

Süre, tahliye sebebine ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişir. Uygulamada davalar çoğunlukla altı ay ile bir buçuk yıl arasında sonuçlanır. İstinaf başvurusu süreci uzatabilir. Karar kesinleşmeden fiili tahliye yapılamayacağı için toplam süre daha da artabilir.

Komşuları rahatsız eden kiracı çıkarılabilir mi?

Kiracının temel yükümlülüklerinden biri çevreye rahatsızlık vermemektir. Bu yükümlülüğe aykırı davranan kiracı önce yazılı olarak uyarılır. Uyarılara rağmen davranış sürerse kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye sürecini başlatabilir. Rahatsızlığın somut biçimde ispatı gerekir.

Tahliye davası hangi mahkemede açılır?

Tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Dava dilekçesine kira sözleşmesi, varsa ihtarname ve ödeme kayıtları gibi belgeler eklenmelidir. Arabuluculuk son tutanağı da dosyaya sunulur.

Kiracı Tahliyesinde Doğru Yol

Toparlarsak, kiracı tahliyesi yalnızca yasada sayılan haklı sebeplerin varlığında mümkündür. Sözleşme bitişi, düzenli ödeme yapan kiracı veya beş yıllık süre tek başına yeterli değildir. Doğru sebebe, doğru süreye ve zorunlu arabuluculuk şartına uymak sürecin kaderini belirler.

En büyük kayıplar çoğu zaman yanlış ihtar, eksik belge veya süre aşımından doğar. Aşağıdaki tablo akılda kalması gerekenleri özetliyor.

Somut durumunuzu değerlendirmek isterseniz iletişim sayfamız (https://mdmhukuk.com/iletisim/) üzerinden bilgi alabilirsiniz. Kira hukukuna ilişkin süreçler dosyanın ayrıntısına göre farklılık gösterebilir.

Kaynaklar

Mevzuat Bilgi Sistemi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: https://www.mevzuat.gov.tr Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı: https://adb.adalet.gov.tr e-Devlet Kapısı: https://www.turkiye.gov.tr