Kiracı Tahliye (Çıkartma) Şartları Nelerdir?

 Kira ilişkisi, ev sahibi ve kiralayan arasında yapılan kira sözleşmesi ile kurulur. Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmesini m. 299 da tanımlamış olup buna göre kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Hukuk sistemimiz genel olarak kiracıyı korumaya yöneliktir. Bu yüzden kiracısını evden çıkartmak isteyen ev sahiplerinin tahliye sebepleriyle bağlı olduğunu söylemek mümkündür. Tahliye davası için aranan kiracı çıkartma sebeplerini, kiraya verenden kaynaklı ve kiracıdan kaynaklı olmak üzere sınıflandırabiliriz.

Kiraya verenden kaynaklı tahliye sebepleri;

• Kiraya verenin konut veya iş yeri gereksinimi
• Yeni malikin konut ya da iş yeri gereksinimi
• Kiralanan taşınmaza yeniden inşası veya imarı şeklinde sıralanabilir.
• Kiracıdan kaynaklı tahliye sebepleri ise;
• Tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
• İki haklı ihtar sebebiyle tahliye
• Kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin oturmaya elverişli konutunun olması şeklindedir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini; ya kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, ya da kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı,

genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir.

Devam eden madde hükmünde ise gereksinimi sebebiyle kiralananı sonradan edinen yeni malikin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebileceği gibi dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabileceği belirtilmektedir.

Kiracıdan kaynaklı tahliye sebeplerini ise 352. madde düzenlemiştir. “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir”

Kiracı Çıkartma Yolları

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi iki yolla meydana gelmektedir. Bunlardan ilki, bildirim yoludur. Yani; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az 1 ay önce bildirimde bulunmalıdır.

Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani kiracının sözleşme süresinin bitiminden en az 1 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme yetkisine karşın bu kural kiraya veren için geçerli değildir. Ancak, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman fesih bildirimi koşuluyla sözleşmeyi sona erdirebilirken; kiraya veren, kiranın başlangıcından 10 yıl geçmedikçe sözleşmeyi sona erdiremez. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracı çıkartmada ikinci seçenek ise; dava yoludur. Tahliye davasının sebepleri yukarıda izah edilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü kira sözleşmenin sona ermesi izah edilen bu yollarla olmakla birlikte birde konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanabilecek genel sona sebepleri bulunmaktadır. Bunlar;

• Önemli sebep hali
•  Kiracının temerrüdü sebebiyle
• Kiracının özen ve saygı borcuna aykırılığı sebebiyle
• Kiracının iflası sebebiyle
• Kiraya verenin borçlarına aykırılığı sebebiyle
• Kiracının ölümü sebebiyle

TBK’nın 331. maddesi uyarınca “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hakim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.”

TBK 331 hükmü önemli sebeplerle feshi düzenleyen genel bir düzenleme iken, kiracının temerrüdü, özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, kiracının iflası gibi durumları düzenleyen hükümler özel düzenlemelerdir. Bu özel düzenlemelerdeki şartlar oluşmadığı takdirde önemli sebeple feshi düzenleyen hükme gidilecektir.

Kiracının temerrüdü hususu TBK’nın 315. maddesinde düzenlenmiş olup “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan giderleri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren başlar” şeklinde ifade edilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yan giderlerden kasıt; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderleridir.

Kiracının kiralananı özenle kullanma yükümlülüğü gereği kiralananı, sözleşmede öngörülen tahsis amacına uygun olarak kullanması, olağan temizlik ve bakım giderlerini karşılaması, kiralanana kasten ağır bir zarar vermemesi gerekmektedir.

Kiracıların yükümlülüklerinden olan özenle kullanma borcu, genel olarak düzenlenmiş olup hangi tarzdaki davranışların özenle kullanma borcuna aykırılık teşkil edebileceği Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir. Yine kiracılar, toplumsal yaşamın gerekliliği olarak komşularına rahatsızlık vermemek, onlara saygılı davranmakla yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüklere aykırı davranması halinde kiraya veren TBK m. 316 uyarınca konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Süre vermenin faydasız olacağının anlaşılması ya da kiracının tutumlarının komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Şayet kiralananın kullanımı kiracıya bırakıldıktan sonra kiracı iflas ederse; kiraya veren kira sözleşmesi kapsamında ödenecek olan kira bedelleri için kendisine teminat verilmesini isteyebilir.

Her ne kadar madde metninde teminat miktarı belirtilmese de teminat miktarının belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sonuna kadar, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih bildirimin yapılabileceği en yakın fesih dönemi sonuna kadar işleyecek kira bedelleri miktarını karşılayacak şekilde olması gerektiği değerlendirilmektedir.

Teminat için kiraya veren, kiracı ve iflas idaresine yazılı olarak uygun bir süre verir. Bu süre içinde kendisine güvence verilmezse kiraya veren, sözleşmeyi herhangi bir fesih bildirim süresine uymaksızın hemen feshedebilecektir.

Kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri olduğu gibi kiraya vereninde kiracıya karşı bazı yükümlülükleri vardır. Örneğin; kiraya veren, kiralananı kullanıma elverişli teslim etmekle ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Benzer şekilde yine kiraya verenin kiralanandaki ayıptan dolayı sorumluluğu bulunmaktadır. Bu yükümlülüklere aykırı davranılması halinde kiracının da sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmaktadır.

TBK’nın kiracının vefatı halinde mirasçılarının sözleşmeyi feshetme hakkını düzenleyen 333. maddesi “Kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler” şeklindedir.

TBK’nın 356. maddesine göre ise, işyeri kiraları için ölen kiracının ortaklarının veya bu ortaklarının aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçılarının; konut kiralarında ölen kiracı ile aynı konutta oturanların, sözleşme ve Borçlar Kanunu hükümlerine uydukları sürece, taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilecekleri düzenlenmiştir.

Kiracı Çıkartma Dilekçesi

…………MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI                                 :

VEKİLİ                                   : Av. Ferhat GEBEŞ

DAVALI                                 :

KONU                                     : Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle taşınmazın tahliyesi talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR               :

1- Davalı, müvekkilimizin maliki olduğu …………………. adresindeki taşınmazda …… başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olarak oturmaktadır. Taşınmaz kira sözleşmesi, birer yıllık dönemlerle yenilenmiş olup davalı taraf halen dava konusu taşınmazın kiracısıdır.

2- Kiracı ile müvekkilimin arasında akdedilen kira sözleşmesi gereğince kiracı tarafından ödenmesi gereken, ……….. aylarına ait toplam …….. TL kira borcu ödenmemiştir.

3- Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesindeki yükümlülüğü yerine getirmeyen davalı tarafa bu hususla ilgili daha evvel ihtarname çekilmiş olup ihtara rağmen ödeme yapılmaması nedeni ile bu kez davalı hakkında ……….İcra Müdürlüğünün …….. E. sayılı dosyası ile tahliye talepli icra takibi başlatılmıştır. Ancak yasal süresi içinde icra dosyasına herhangi bir ödeme yapılmadığı gibi taşınmaz da tahliye edilmemiştir.

4- Tüm bu nedenlerle kira bedelini ödemeyerek temerrüde düşen ve taşınmazı tahliye etmediği için müvekkilin mağduriyetine yol açan davalı tarafın taşınmazdan tahliyesi amacı ile sayın mahkemeye başvuru zorunluluğu hasıl olmuştur.

HUKUKİ NEDENLER   : İİK, TBK ve sair mevzuat.

DELİLLER                           : ………….. İcra Müdürlüğünün ………E. sayılı dosyası, kira sözleşmesi, ihtarname ve sair deliller.

NETİCE VE TALEP        : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle; ek beyan ve dava haklarımız saklı kalmak kaydı ile;

1- Davalı borçlunun müvekkilime ait taşınmazdan tahliyesine,

2- Taşınmazın boş olarak müvekkilime teslimine,

3- Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin de karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten saygılarımla arz ve talep ederim.

Davacı Vekili

Av. Ferhat GEBEŞ

EKLER:

1- Vekaletname

2- Tapu Örneği

3- Kira Sözleşmesi

4- İhtarname

İş Yeri Açmak İçin Kiracı Çıkartma

İş yeri açmak için taşınmazda bulunan kiracıyı çıkarma hususu TBK m.350 ve 351. maddelerde dayanak bulmaktadır. Gerek kiraya verenin gerekse taşınmazın yeni malikinin yada bunların eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin taşınmazı kullanma zorunluluğu,

iş yeri gereksinimi sebebine dayanıyorsa kira sözleşmesini açacakları dava ile sona erdirebilirler. Kanunda alt soy ve üst soy kavramına sınırlama getirilmemiş olup bu kapsamda alt soy olarak; çocuklar, torunlar, torun çocukları, üst soy olarak anne, baba, dede, anneanne, babaanne de gereksinim halinde bu hususa dahildir.

Ayrıca bakmakla yükümlü olunan kişiler bakımından TMK m. 364’e göre yardım edilmediği takdirde yoksulluğa düşecek olan altsoy, üstsoy ve kardeşler kapsam dahilindedir.

Bu durumda altsoy ve üstsoy zaten TBK 350. madde hükmünde açıkça ifade edildiği için kiraya verenin kardeşleri bakımından da konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmak mümkün olacaktır. İhtiyaca dayalı tahliye davası açma hakkı, taşınmazı kiraya verene aittir.

İş yeri açmak için kiracısını çıkartmak isteyen kiraya veren kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinenler ise; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilme hakkı vardır. Yeni malik dilerse bu sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Bu konuda yapılması gereken, taşınmazı aldığınız gün dahil bir aylık sürede işyeri ihtiyacınız olduğunu belirten kiracının tahliyesi talepli ihtarnamenizi göndermelisiniz.

Akabinde edinme tarihinden itibaren altı ay sonra tahliye talepli olarak dava açabilirsiniz. Ancak bu davada ihtiyaç iddianızı kanıtlamanız gereklidir.

Taşınmaza olan ihtiyaç zorunlu ve samimi olmalıdır. Aynı zamanda ihtiyacın dava süresi boyunca devam etmesi de gereklidir. İşyeri gereksinimi ile açılan davalarda ihtiyaçlı olan yeni malik eğer kiradaysa ihtiyaç iddiasının kabul edilmesi için, ya tahliye tehdidi altında bulunmalı ya da kirada bulunduğu taşınmazla yeni aldığı taşınmazın en azından eşdeğer olması gereklidir.

Kızını Evlendirme Sebebiyle Kiracı Çıkartma

Taşınmazlarını kiraya veren ev sahipleri, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesine konu taşınmazlarının tahliyesini sağlayabilirler. Kiraya verenin ergin çocuklarının, gerek evlilik nedeniyle konuta ihtiyaç duyması gerekse ailesinden ayrı yaşamak istediği için konuta ihtiyaç duyması halinde kiracısına karşı tahliye davası açabilecektir.

Kiraya verenin çocuklarının kirada oturması ihtiyaca dayalı tahliye sebebi olarak kabul edilebilmektedir. Bu durumda kızını evlendirdiği için konuta gereksinim duyan ev sahipleri, TBK m.350 gereğince tahliye davası açmak suretiyle kiracısını evden çıkartabilir. Ancak, yine mezkur kanun 355. maddeyle yeniden kiralama yasağını düzenlemiştir.

Buna göre; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Kiraya veren, kızını evlendireceğinden bahisle taşınmaza ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiracıyı tahliye etmişse ancak gerçekte, ihtiyaca binaen konutta kızını oturtmak yerine başkasına kiraya verdiği tespit edildiği takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Konut gereksinimi nedeniyle kiracısını çıkartmak isteyen kiraya veren kira sözleşmesini; belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Benzer şekilde kiralananı sonradan edinen yeni malikler, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesine konu taşınmazlarının tahliyesini sağlayabilirler. Bu durumda yeni malikin ise; edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilme hakkı vardır. Yeni malik isterse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin sona erme tarihinden itibaren bir ay içinde de dava yoluyla kullanabilir.

Satılmış Evden Kiracı Çıkartma

Halihazırda kira sözleşmesi mevcut olan bir konutun, içinde kiracı varken de satış yoluyla devredilmesi mümkündür. Sözleşmeler, kural olarak yalnızca tarafları bağlasa da kanun, kiracının korunması amacıyla kiralananın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi hallerinde sözleşmenin ayakta tutulmasını esas kabul eder. Ancak kanunda yazılı bazı sebeplerin varlığı bu duruma istisna teşkil eder. Örneğin; konut olarak kullanabileceği başka bir taşınmazı olmayan yeni malikin, ihtiyaç sebebine dayanarak satın aldığı taşınmazın kira sözleşmesini açacağı dava ile sona erdirebilme imkanı vardır.

Türk Borçlar Kanunu 351. madde bunu açıkça belirtmiştir :

“Madde 351 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, kanun yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, yazılı bildirim şartını da uymak kaydıyla, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine imkan tanımıştır.

Satın aldığı evdeki kiracıyı çıkartmak isteyen yeni malik öncelikle, kiralananı devraldığı tarihten başlayarak 1 ay içinde yazılı olarak kiracıya durumu bildirmelidir. Bu bildirimin sonuç doğurabilmesi için bu süre içerisinde bildirimin kiracının eline ulaşmış olması gereklidir.

Yazılı şekil şartının yerine getirilmesi noter aracılığıyla bildirim yapmak şart değildir, ancak bildirim süresinin tespiti ve ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Zira bildirimin geçerli olabilmesinin koşulu, sadece yazılı şekilde yapılmış olmasıdır. Şayet kira sözleşmesinin tarafı olarak birden fazla kiracı varsa bildirim, her bir kişiye ayrı ayrı yapılmalı ve davalı tarafta kiracılardan her biri bulunmalıdır.

Bu aşamadan sonra tahliye davasının açılması için 6 ay beklenmesi gerekmektedir. Bu 6 ayın ne zaman başlayacağı hususu madde hükmünde açıkça ifade edilmese de, uygulamada satış işleminin gerçekleştiği tarih esas alınır. Bu durumda sözleşmenin kalan süresinin 6 aydan uzun veya kısa olması önem arz etmezken, kira sözleşmesinin kalan süresinin 6 aydan kısa olduğu durumlarda 2. fıkra hükmüne istinaden ayrıca bildirim yapılmasına gerek olmaksızın sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak yeni malik açısından daha yerinde olacaktır.

Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan yeni malik söz konusu konutu, 355. madde gereğince 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiraya veremez. Aksi takdirde hakkın kötüye kullanımı nedeniyle malik aleyhine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedilebilir.

Kiranın Elden Ödenmesi Cezası

213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 257 nci maddesinin birinci fıkrasının (2) numaralı bendiyle, mükelleflere tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunluluğu getirilmiş ve bu zorunluluğun kapsamını ve uygulamaya ilişkin usul ve esaslarını belirleme yetkisi Hazine ve Maliye Bakanlığına verilmiştir. Bu kapsamda 29/07/2008 tarih ve 26951 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan mülga Maliye Bakanlığınca çıkarılan 268 Seri No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile

Ø Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenlerin,

Ø İşyerlerinde, işyerini kiraya verenler ile kiracıların

kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin 1/11/2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir.

Daha sonra 09/06/2017 tarih ve 30091 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 298 Seri No’ lu Gelir Vergisi Genel Tebliği’nde (Seri No:268) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliği ile, 1/7/2017 tarihinden itibaren günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarında tutara bakılmaksızın kira geliri elde edenlerin, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerinin banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi zorunluluğu getirilmiştir. Bu uygulamanın nedeni, kişilerin vergi kaçırmalarını engellemek ve kira gelir giderini kayıt altına alınmasını sağlamaktır. 

Açıklanan düzenlemeler ışığında; kirayı elden almanın veya ödemenin cezası kiralanan taşınmazın konut ya da işyeri olmasına göre farklılık göstermektedir. Konutlarda, taşınmaz malın sahibine (ev sahibine) ceza kesilip kiracıya kesilmezken; kiralanan gayrimenkulün işyeri olması durumunda, kiracıya da ceza kesilmektedir.

Kirayı elden alan ya da ödeyene, elden tahsil alınan ya da ödenen her ay için ayrı ayrı ödemenin yapıldığı yıl için güncellenen özel usulsüzlük cezası kesilmektedir.

VUK mükerrer 355 inci maddesinde, mükerrer 257 nci maddeyle getirilen zorunluluklara uymayanlara özel usulsüzlük cezası kesileceği belirtilmektedir. Buna göre; tahsilat ve ödemelerini banka, benzeri finans kurumları veya posta idarelerince düzenlenen belgelerle tevsik etme zorunluluğuna uymayan mükelleflerden her birine, her bir işlem için bu maddeye göre uygulanan cezalardan az olmamak üzere işleme konu tutarın % 5’i nispetinde özel usulsüzlük cezası kesileceği, bu şekilde ceza kesilen mükellefler hakkında üçüncü fıkra hükmünün uygulanmayacağı ancak, bu fıkra uyarınca bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamının 5.500.000 TL’yi geçemeyeceği ifade edilmiştir.

Emsal Yargı Kararları

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi, 4. HD., E. 2021/2641 K. 2021/3286 T. 26.11.2021

Buna göre somut olayda; taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı tarafın borca itiraz talebi, kira borcuna ilişkin uyarlama davası açma hakkını saklı tutmaları, tahliye talebine itirazın ise sebebinin 7226 sayılı kanunun geçici 2. maddesi olduğu anlaşılmaktadır. Davalı tarafça kira bedellerinin istenemeyeceğine dair başkaca sunulmuş belge de bulunmamaktadır.

Tahliye talebi hakkında değerlendirme yapıldığında, takibin adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olduğu ve alacaklının da talebi ile İİK 269/1 maddesi gereğince; ödeme emrinde, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarın bulunması ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği,

ihtarat bulunan örnek 13 ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiği, davalının 1 aylık süreye rağmen borcu ödemediği ve temerrüde düştüğü, davalıların itirazında 7226 sayılı kanunun geçici 2 maddesine dayandıkları ancak madde gereğince, 01/03/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağının düzenlendiği, davacı tarafça takipte kasım 2020 tarihine kadar birikmiş kiraların tahsilinin talep edildiği dikkate alındığında 7226 sayılı kanunun geçici 2 maddesinin sınırladığı süre dışında da kira bedellerinin ihtaratlı ödeme emri tebliğine rağmen ödenmediği anlaşılmaktadır.

Davalı taraf cevap dilekçesinde iki haklı ihtar şartının yerine getirilmediğini beyan etmiş ise de iki haklı ihtar şartının 6098 sayılı TBK’nın kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi başlıklı 352. maddesinde düzenlendiği ancak somut olayın 6098 sayılı TBK’nın 315. maddesinde bulunan temerrüt sebebine dayalı tahliye talebi olup ödeme emrinde verilen 30 günlük süreye rağmen borcun ödenmediği dikkate alınarak temerrüt gerçekleştiğinden davalının tahliyesine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Sonuç olarak dava dosyası içeriğine, dosyadaki yazılara göre ilk derece mahkemesi kararında usule ve esasa ilişkin herhangi bir aykırılığın bulunmadığı, davanın esasıyla ilgili hükme etki edecek tüm delillerin dava dosyası içinde bulunduğu, kanunun olaya uygulanmasında ve gerekçede hata edilmediği, bu nedenle inceleme konusu kararın usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu anlaşıldığından istinaf isteminin esastan reddi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

1-Davalılar vekilinin istinaf başvurusunun 6100 sayılı HMK.nun 353/1-b-1 maddesi gereğince ESASTAN REDDİNE,…

Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2021/951 K. 2021/1456 T. 21.10.2021

Dava, tahliye taahhüdüne istinaden başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucunda, davanın kabulü ile itirazın kaldırılmasına karar verilmesi üzerine davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.

6100 sayılı HMK’nın 355. maddesi gereğince; İstinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir.

2004 sayılı İİK’nın 272. maddesinde ”Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır” düzenlemesi yer almaktadır.

Yine İİK’nın 274. maddesinde ”İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. 63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir” düzenlemesi bulunmaktadır.

İİK’nın 275. maddesinde ise “İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. 

Tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır.

Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır.

Ayrıca, taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihten başlayarak bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir.

Takip ve davaya dayanak noterde düzenlenen tahliye taahhüdü 20/05/2020 tanzim ve 31/10/2020 tahliye tarihli olup davacının yasal 1 aylık süre içerisinde 02/11/2020 tarihinde takip yaptığı, örnek 14 tahliye emrinin davalı kiracıya 05/11/2020 tarihinde tebliğ olunduğu, davalı kiracının süresinde yaptığı itirazında tahliye taahhüdüne, imzaya ve tarihe itiraz etmeksizin ” tahliye talep eden kiralayan ile yapılan anlaşma gereğince kira süresinin uzatılmış olduğunu” bildirdiği görülmektedir.

Somut dosyada dayanak tahliye taahhüdü noterlikçe düzenlenmiş olup kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını aynı kuvvette bir delil ile ispat edememiştir. Bununla birlikte itirazın kaldırılması davasında, takibe dayanak tahliye taahhütnamesinin iptali için genel mahkemede dava açıldığını bildirmiş, bu davanın sonucunun beklenmesini talep etmiştir.

2004 sayılı İİK’nun 68/4 maddesi “Borçlu murisine ait bir alacak için takip edilmekte olup da, terekenin borca batık olduğunu ileri sürerse bu hususta ilam getirmesi için kendisine münasip bir mühlet verilir. Bunun dışında itirazın kaldırılması talebinin kabul veya reddi için ileri sürülen iddia ve savunmalar bekletici mesele yapılamaz” düzenlemesini içermektedir.

Yine her ne kadar Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 27/10/2010 tarih ve 2010/7579 Esas, 2010/11675 Karar sayılı ilamında “…dosyasının incelenmesinde takibe dayanak 07.08.2009 tanzim tarihli tahliye taahhüdünün iptali istemiyle 29.12.2009 tarihinde dava açılmış olduğu ve yargılamasının devam etmekte olduğu anlaşılmıştır.

Söz konusu dosyada taahhüdün iptaline karar verilmesi halinde eldeki bu davanın konusu kalmayacağından mahkemece taahhüdün iptali davasının bekletici mesele yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir…” şeklinde yorum yapıldığı görülmüş ise de,

alıntılanan yasal düzenleme ve icra mahkemelerinin önüne gelen itiraz ve şikayetleri, İcra ve İflas Kanunu’nda düzenlenen özel usul kurallarını uygulayarak takip hukuku bakımından kesin hükme bağladığı, anılan mahkemenin kararlarının kural olarak maddi anlamda kesin hüküm niteliği taşımayacağı, bu nedenle inceleme sırasında genel mahkemelerde açılan davaları bekletici mesele yapmasının mahkemenin kuruluş ilke ve amacı ile bağdaşmayacağı değerlendirildiğinden, genel mahkemede açılan söz konusu davanın icra mahkemesinde bekletici mesele yapılmasının mümkün olmadığı kanaatine varılmıştır.

Davacı taraf davasını itirazın kaldırılması ve tahliye istemiyle açmış olup mahkemece itirazın kaldırılması kararı ile yetinilmiş ayrıca tahliye kararı verilmemiş ise de; tahliye taahhüdüne dayalı takiplerde kiracıya Örnek 14 tahliye emrinin tebliğ edildiği ve itiraz üzerine takibin durduğu takibin kaldırılması halinde icra kanalıyla tahliye işleminin gerçekleşeceği göz önüne alındığında ayrıca tahliye kararı verilmemiş olmasının infaza etkili olmadığı düşünülmüş, bu husus kaldırma ya da yeniden hüküm kurma nedeni olarak değerlendirilmemiştir.

Açıklanan yasal düzenlemelere göre; tahliye taahhüdünün tarih ve imzasına itiraz etmeyen davalının kira sözleşmesinin uzatıldığını aynı kuvvette bir delil ile ispatlayamadığı, bundan ayrı mahkeme kararında usul ve yasaya aykırı bir yönde bulunmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;1-Davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan REDDİNE,

Samsun Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, E. 2021/2400 K. 2021/3270 T. 25.11.2021

İSTEM: Davacı dava dilekçesi ile; ödeme emrine davalı tarafından 09/11/2020 tarihinde haksız ve kötü niyetli olarak itiraz edildiğini, itiraz dilekçesinde hiçbir borcunun bulunmadığını beyan ettiğini ve takibin durdurulmasını talep ettiğini, borçlunun borcun ifa edildiğine dair herhangi bir dekont, yazılı bir belge vs delili icra dosyasına sunmadığını, borcun ifa edildiğine dair herhangi bir kanıtın olmadığını beyanla, davalarının kabulüne, borçlunun haksız ve kötü niyetli itirazının kaldırılmasına, davalı kiracının tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

İLK DERECE MAHKEMESİ KARAR ÖZETİ: Mahkemesince yapılan yargılama neticesinde; “…Davacı tarafın itirazın kaldırılması talebinin KABULÜNE; Çorum İcra Müdürlüğünün 2020/20485 Esas sayılı dosyasında takibin DEVAMINA, Davanın İİK.269/a maddesi uyarınca KABULÜNE, davalının A2 adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE, taşınmazın boş olarak kiralayana teslimine…” karar verilmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE: Dava, adi kiraya ait takipte itirazın kaldırılması ve tahliye istemine ilişkindir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda; davalı borçlunun açıkça sözlü kira sözleşmesine karşı çıkmaması ve takip konusu alacağı ödediğine dair ödeme belgesi getirmemesi karşısında davacı alacaklının itirazın kaldırılması talebinin kabulüne (Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 2017/1606 E. 2017/4479 K. sayılı ilamı)ve davalının taşınmazdan tahliyesine karar verilmiştir.

Somut olayda taraflar arasındaki uyuşmazlık, davalının davacı tarafından başlatılan adi kiraya ait takibe itirazında haklı olup olmadığı ile kiralanan taşınmazdan tahliyesi şartlarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.

Davalının itiraza yönelik yapmış olduğu istinaf talepleri doğrultusunda yapılan incelemede;

Konuya ilişkin 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 269. maddesinde; “Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri,

Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur.

Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, akdi kabul etmiş sayılır.” düzenlemesi yer almaktadır.

Dosya kapsamına alınan icra dosyasının incelenmesinde; davacı tarafça davalı aleyhine dava konusu taşınmazın kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle kira alacağının tahsili ve taşınmazın bu sebeple tahliyesi istemiyle icra takibi başlatıldığı,

ödeme emrinin davalıya 05/11/2020 tarihinde tebliğ edildiği, davalı tarafça yasal süresi içerisinde 09/11/2020 tarihli dilekçe ile borca itiraz edildiği, alacaklı tarafa hiçbir borcunun olmadığının belirtildiği, davacı tarafça itiraz üzerine duran takibin devamını sağlamak ve tahliyeyi gerçekleştirmek üzere iş bu davanın açıldığı anlaşılmaktadır.

Yukarıda yer verilen yasal düzenleme de göz önüne alındığında davalı borçlunun açıkça sözlü kira sözleşmesine karşı çıkmaması ve takip konusu alacağı ödediğine dair ödeme belgesi getirmemesi karşısında davacı alacaklının itirazın kaldırılması talebinin kabulüne (Yargıtay 8.Hukuk Dairesinin 2017/1606 E. 2017/4479 K. sayılı ilamı)karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Ancak davalının tahliyeye ilişkin yaptığı istinaf talepleri doğrultusunda yapılan incelemede;

Çorum İcra Müdürlüğü’nün 2020/20485 Esas sayılı dosyası kapsamında alacaklı tarafından yapılan takip talebi ile borçlu hakkında taşınmazdan tahliye ve kira bedelinin tahsili amacıyla ödeme emri gönderilmesinin talep olunduğu ancak borçluya örnek13 ödeme emri gönderilmediği, örnek 7 ödeme emrinin 05/11/2020 tarihinde tebliğ edildiği borçlu davalı tarafın, süresi içerisinde itiraz ettiği, itirazının soyut borç inkarı niteliğinde bulunduğu görülmüştür.

Buna göre somut olayda; dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer aldığı ancak icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri yerine genel haciz yolu ile ilamsız takiplere ait olarak düzenlenen 7 örnek nolu ödeme emrinin gönderilmiş olduğu, davalıya gönderilen örnek 7 nolu ödeme emrinde ödeme süresinin 30 gün yerine 7 gün olarak belirlendiği, dolayısı ile davacının böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini talep edebilmesinin mümkün bulunmadığı anlaşılmaktadır.

O halde; mahkemesince davalı borçlunun itirazının kaldırılmasına, takibin devamına ve tahliyeye ilişkin talebin ise 2004 sayılı İİK’nun 269 v.d. maddesi gereğince koşulları oluşmadığından reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir.

Bu gerekçeye göre HMK 353/1-b-2 maddesine göre ön inceleme sonunda dosyada eksiklik bulunmadığı anlaşılırsa; yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı takdirde veya kararın gerekçesinde hata edilmiş ise düzelterek yeniden esas hakkında, duruşma yapılmadan karar verileceğinden, yukarıda açıklanmaya çalışılan nedenlerle, davalının istinaf başvurusunun kısmen kabul kısmen reddi ile ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına, itirazın kaldırılması talebinin kabulü ile takibin kaldığı yerden devamına, tahliyetalebinin ise reddine dair yeni bir karar verilmesi gerektiği kanaatine varılarak aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;

…..2-Davacının tahliye talebinin koşulları oluşmadığından REDDİNE,….

İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 12. Hukuk Dairesi, E. 2021/553 K. 2021/2443 T. 4.11.2021

Dava konusu Karşıyaka 3. İcra Müdürlüğü’nün 2020/1115 sayılı takip dosyası incelendiğinde davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında 01/11/2015 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli yazılı kira sözleşmesine istinaden kira farkı, kira bedeli ve asıl alacak kalemleri ile ferileri yönünden haciz ve tahliye istemli takip başlatıldığı,

davacının dava konusu taşınmazı 24/12/2019 tarihinde satın alan yeni malik olduğu, dayanak kira sözleşmesinin önceki maliki ile yapıldığı ve davacı ile önceki malik arasında geçmiş döneme ilişkin alacaklar yönünden temlikname düzenlendiği,

davalının icra dairesine sunduğu itiraz dilekçesinde genel bir ifadeyle takibe, borcun tamamı ile tüm faizlerine itiraz ettiğini bildirdiği, kiracı-kiralayan ilişkisi, aylık kira bedeli konusunda açıkça ve ayrıca bir itirazı bulunmamakla bu hususların dar yetkili icra hukuk mahkemesinde kesinleştiği,

mahkemece yapılan yargılama sonunda hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre davalının ödenmemiş kira borcu bulunmadığı, sadece takipte talep edilen elektrik ve doğalgaz borcu bulunduğu tespit edilerek davanın kısmen kabulüne, kısmen reddine karar verildiği görülmüştür.

Öncelikle takip talebi ve ödeme emrinde asıl alacak olarak gösterilen kalemlerin açıkça ne alacağı olduğunun yazılmamasının ödeme emrinin geçerliliğini etkilemeyeceği,

dava dilekçesinde bu alacak kalemlerinin açıklandığı görülmektedir. Yine temliknamenin de mutlaka noterde düzenlenmesi gerekmediği, herhangi bir şekil şartına tabi olmadığı anlaşılmaktadır. Temlik bedeli de açıkça 3.000 TL olarak yazılmıştır.

Hükme esas alınan denetime elverişli bilirkişi raporuna göre davalının kira sözleşmesine göre ödemekle yükümlü olduğu toplam 305.77 TL doğalgaz ve elektrik borcunu ödemediği anlaşılmıştır. Davalının bu miktara yönelik itirazı haksız olup, takibin bu miktar yönünden devamına karar verilmiştir.

T.B.K 315.maddesi uyarınca yan giderlerden olan elektrik ve doğalgaz borcunu ödemeyen davalının vaki temerrütü nedeniyle tahliyesine karar verilmesinde herhangi bir isabetsizlik bulunmamaktadır.

Bu nedenlerle davalının bu yöndeki istinaf sebepleri yerinde değildir. Ancak takip toplam 11.605,55 TL üzerinden başlatılmış, 305,77 TL alacağa yönelik itiraz yerinde değilse de kalan 11.299,78 TL alacağa yönelik itiraz haklı olduğundan, davalı lehine talep etmesine rağmen bu miktarın %20’sine tekabül eden 2.259,95 TL icra inkar tazminatına hükmedilmemesi dosya kapsamına aykırı olup,

davalının istinaf başvurusunun kısmen kabulü ile kararın HMK’nun 353/1-b(2) maddesi uyarınca kaldırılmasına, davalı lehine de 2.259,95 TL tazminatın davacıdan alınarak davalıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

…..-Temerrüt nedeniyle davalının “A1” adresindeki kiralanan taşınmazdan TAHLİYESİNE….

Dair, dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda İİK’nun 364.maddesi gereğince takip konusu alacak miktarı ve 3 aylık kira bedeli toplamı 78.630,00-TL’yi geçmediğinden miktar itibariyle kesin olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 04/11/2021

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/7288 K. 2013/10048 T. 6.6.2013

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacının oğlunun dava açıldığı tarihte İstanbul’da oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı oğlunun dava açılış tarihinde ve yargılama aşamasında yerleşeceğini iddia ettiği Karabük iline gelmek için her hangi bir girişimde bulunmadığı dosya içeriğinden anlaşılmaktadır. Bu nedenle henüz ihtiyaç doğmamıştır.

Doğmamış ihtiyaç için açılan tahliye davası dinlenemez. Bu sebeple davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi hatalı olmuştur. Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11815 K. 2013/14034 T. 22.10.2013

Uyuşmazlık işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.10.1993 başlangıç tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralanan kahvehane olarak belirtilmiş ve bu amaçla kullanılacağı kararlaştırılmıştır.

Davacı, her ne kadar dava dilekçesinde, kiralananda on dokuz yıldır kiracı olan davalıya yeni kira dönemi için sözleşmenin yenilenmeyeceğine, akdin feshedildiğine,

kiralananın 01.10.2012 tarihinde tahliye edilmesine ilişkin ihtarname keşide edilmesine karşın kiralananın tahliye edilmediğini belirterek, süre bitimi nedeniyle kiralananın tahliyesini talep etmiş ise de, yargılama sırasında dava konusu edilen taşınmazın ırmak kenarında olup oğlu Sencer Tarhan tarafından restoran olarak kullanılacak olması nedeniyle işbu davanın açıldığını beyan etmiştir. Dava dilekçesindeki hukuki sebebin değiştirilmesi ıslah niteliğinde olup,

bu husus davalının muvafakatine bağlı değildir. Bu durumda mahkemenin uyuşmazlığı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 / 1. maddesi gereğince alt soyun iş yeri gereksinimi nedeniyle açılmış tahliye davası olarak değerlendirerek yargılama yapması gerekir.

Anılan madde hükmüne göre konut ya da çatılı iş yerinin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi istenebilir. Bununla birlikte sözleşmede kahvehane olarak kiralanan taşınmazın çatılı iş yeri olup olmadığı konusunda açıklık bulunmamaktadır. Mahkemenin konusunda uzman bilirkişi heyeti ile yerinde keşif yaparak kiralananın

niteliğinin saptanmasından sonra davacının ihtiyaç iddiasına ilişkin delillerini, davalının varsa, karşı delillerini sorup toplayarak sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/16559 K. 2013/17305 T. 25.12.2013

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalının davacılara ait dava konusu mecurda kiracı olarak oturduğunu, davacıların halen oturdukları evin kira olduğunu, evin satılığa çıkması nedeniyle kendi evlerine taşınmak istediklerini bu nedenle ihtiyaç sebebiyle davalının tahliyesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili, kira bedelinin arttırılması talebinin reddi üzerine mecuru daha yüksek bedelle kiraya vermek için davanın açıldığını, davacıların …’da kendi adlarına kayıtlı başka evlerinin olduğunu, davacıların ihtiyaç iddialarının samimi olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Kimlerin ihtiyacı için tahliye davası açılabileceği 6098 Sayılı TBK.nun 350.maddesinde sayılmıştır. Sözü edilen madde hükmüne göre kiralayan, kendisinin, eşinin, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.

İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir.

Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

Olayımıza gelince; Davacıların halen kirada oturmakta olduğu hususu dosya kapsamı ile sabit olup, esasen bu husus mahkemenin de kabulündedir.

Mahkemece her ne kadar davacıların ev sahiplerinin davacıların tahliyesini istemediğinden, dava konusu mecuru 1998 yılında aldıkları halde taşınma girişimlerinde bulunmadıklarından ve davacıların ihtiyaç iddialarının samimi olmadığından bahisle davanın reddine karar verilmiş ise de,

konut ihtiyacına dayalı davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterli olup, ayrıca tahliye tehdidi altında bulunması gerekmemektedir.

Kaldı ki, davacıların oturduğu evin satılığa çıkarıldığı ve alıcıların eve bakmak için geldikleri anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının kirada oturduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabulü ile davalının tahliyesine karar vermek gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.