Kira Artış Oranı Hesaplama 2024

Kira artış oranı hesaplama 2024 yılında ev sahipleri ve kiracılar için önemli bir konudur. Kira artış oranını nasıl hesaplayacağınızı ve 2024 yılı için geçerli olan yasal düzenlemeleri ayrıntılı olarak ele alacağız. Ayrıca, kira artış oranını belirlerken dikkat etmeniz gereken noktaları ve örnek hesaplamaları da bulabilirsiniz.

Konut ve Çatılı İşyerleri Kiralarında Bedel Artırımı

Kira sözleşmesinin unsurlarından biri de kira bedelidir. Kira bedelinin en azından belirlenebilir olması kira sözleşmesi açısından esaslı unsurdur.

Kira sözleşmesi kurulurken kira bedelinin belirlenmesi (başlangıç kira bedeli) konusunda bir sınırlandırma bulunmadığı için. Taraflar ilk kez düzenlenen bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde kira bedelini aşırı yararlanma boyutunda olmaması şartıyla serbestçe kararlaştırabilirler.

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra devam eden ve yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi ise TBK m.344’te düzenlenmiştir.

Kira Bedelinin Değişiminde Sınırlamalar

Kira artış oranı bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi oranını geçmemesi gerekir.

Kira bedelinin yabancı para ile belirlenmesinin Türkiye’de yerleşik kişilerin Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca belirtilen hâller dışında kendi aralarındaki her türlü gayrimenkul kiralama sözleşme bedelinin ve bu sözleşmelerden kaynaklanan diğer ödeme yükümlülüklerinin döviz cinsinden veya dövize endeksli olarak kararlaştırılması yasaktır.

Çatılı Konut ve İşyeri Kira Bedelinin Değişmesi

Kira sözleşmesinde başlangıçta belirlenen bedel, ilke olarak sözleşme boyunca geçerlidir. Ancak, sürekli edimli bir sözleşme olan ve çoğu kez bir yılı aşan kira sözleşmeleri düşünüldüğünde bedelin değişmesi de kaçınılmazdır.

Eğer taraflar arasında kira artış oranının ne olacağı konusunda bir hüküm yok ise bu ihtimalde, kira bedelinin tespit davası gündeme gelir.

Kira bedelinin belirlenmemesi halinde artış oranının ne olacağı; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.”

(TBK m.344/2) hükmü uyarınca hâkim tarafından belirleneceği ifade edilmiştir.

Konut Kiralarında Kira Bedeli Artırımı Nasıl Yapılabilir?

1-Tarafların kendi aralarında anlaşması halinde, kiracı kira ilişkisinin hukuken zayıf tarafıdır. Kanun koyucu zayıf taraf olmasını gözeterek kiracıyı korumak için bir takım sınırlamalar getirmiştir.

Tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşma bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamayı geçmeme şartıyla geçerli olacaktır.

Ayrıca “Avukatlık Kanunu ile Türk Borçlar Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” doğrultusunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na (“TBK”) eklenen geçici madde ile yalnızca konut kiraları ile sınırlı olarak 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek kira dönemlerinde kira bedeline ilişkin uygulanacak azami kira artış oranının % 25 olabileceği düzenlenmiştir.

11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7409 sayılı.Azami kira artış oranına ilişkin düzenlemeyi takiben. 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe giren 7456 sayılı 6 Şubat 2023 Tarihinde Meydana Gelen Depremlerin Yol Açtığı Ekonomik Kayıpların Telafisi İçin Ek Motorlu Taşıtlar Vergisi İhdası ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un (“Torba Kanun”) 23. Maddesi kapsamında, bu süre 1 Temmuz 2024 tarihine dek uzatıldı.

Bu durumda 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilecek kira sözleşmelerinde azami artış oranı %25 geçerli olacaktır.

2-Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir.

Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gibi bir şart aranmaksızın kira bedelinin tespiti istemli dava açılabilmektedir.

3- Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde, tarafların kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapıp yapmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir.

Bu davaya uygulamada “kira bedelinin tespiti davası” ya da “kira tespit davası” denilmektedir. Hakim tarafından yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, 12 aylık TÜFE ortalamalarına göre ve kiralananın durumu ile emsal kira bedelleri de dikkate alınarak hakkaniyete uygun bir şekilde belirlenir.

Kira bedelinin her beş yıldan sonraki kira yılında bu şekilde belirlenmesi mümkündür. Örneğin taraflar kira ilişkisini beş yıl sürdürmüşlerse ve altıncı kira yıl için kira artış oranı belirlenecekse, kira sözleşmesinde artış oranı kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına bakılmaz.

Ayrıca, altıncı kira yılı için belirlenecek kira artış oranının baraj oranın altında olması da zorunlu değildir, hakim baraj oranın üzerinde bir artış oranına da hükmedebilir.

Hakim kira artışına karar verirken hangi durumları dikkate alır?

• Kiralananın durumu
• Hakkaniyet
• Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama(1Temmuz 2024 tarihine kadar %25 lik oran azami sınır olarak dikkate alınmaktadır.)

2024 Konut kirasında en fazla ne kadar artış yapılabilir?

1 Temmuz 2024 tarihine kadar yapılacak kira yenilemelerinde en çok %25 artırım yapılabilmektedir. 1 Temmuz 2024 tarihinden sonra ise az önce bahsetmiş olduğumuz geçici düzenlemenin süresi uzatılmadığı takdirde on iki aylık TÜFE ortalaması kira bedeli artırımının üst sınırı olacaktır.

2024 Konut Kirası Artırım Hesaplama

Örneğin 10 nisanda kira sözleşmesi yenilecek biri,10 bin TL kira veriyorsa bu tarihte kira en çok %25 artırılabileceği için kiranın bu oranda olmasını isteyen kiraya veren kirayı,

10.000×25=250000 250000/100=2500 TL 10.000+2500=12500 TL yapabilecektir. Daha altında bir oran kararlaştırılması mümkündür ancak daha üstü kararlaştırılamaz. Ancak bu kısıtlama 01.07.2024 tarihinden itibaren kaldırılmış olup yeni kira artış oranı TÜFE oranında olacaktır. Konut kira artırımında üst sınır TÜFE’dir yani bu oranın üstünde artırım yapılamaz, altında yapılması mümkündür.

2024 İşyeri Kirasında En Fazla Ne Kadar Artış Yapılabilir?

İşyerleri kira zammı oranı %25 değildir. 1 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanacak olan %25 kira artış oranı kısıtlaması işyerleri için geçerli değildir. TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre işyeri kira zammı belirlenir. İşyeri kira artırımında üst sınır TÜFE’dir yani bu oranın üstünde artırım yapılamaz, altında yapılması mümkündür.

İşyeri Kirası Örnek Artırım Hesaplama

En yüksek artırım yapılabilecek oran %53,86 kiraya veren üst sınır oranında artırım yapmak istiyorsa;

Örneğin artırım öncesi kira 10.000 TL olsun,

10.000×53,86=538.600

538.600/100=5386 TL zam yapılabilir. Yeni dönemde kira miktarı en fazla 10.000+5386=15386 TL olacaktır.

Emsal Kararlar

“… Yani sözleşmede kira artış şartı varsa ihtara gerek olmadan tesbiti istenilen dönemin sonuna kadar dava açılabileceği, artış şartı yoksa dönem başlamadan 30 gün önce açılan davanın dava dilekçesinin tebliğ ettirilmesi ya da ihtarla kiranın arttırılacağının ihtar edilerek dönem başlamadan 30 gün önce bu ihtarın tebliği ile davanın dönem sonuna kadar açılması gerekir.”

Yargıtay 3. HD. 06.03.2017 tarihli 2017/1736 E. 2017/2469 K.

“… davacının 01.01.2014 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış bir dava olmadığına göre, geriye dönük kira bedelinin tespitinin mümkün olmadığı, bu durumda mahkemece; davacıya talebi açıklattırılarak her iki talebi yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılmak suretiyle, davacının 01.01.2015 tarihinden itibaren başlayan dönem yönünden kira bedelinin tespitini istemesi halinde bu dönem için karar verilmesi…”

Yargıtay 3. HD. 02.12.2019 tarihli 2019/3381 E., 2019/9536 K.

“…Kira bedelinin tespiti davalarında verilen kira tespiti kararları, diğer tespit davalarında olduğu gibi hukuki ilişkiyi tespit etmez. Amacı sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hale getirmekten ibarettir.

Böylece kira tespiti kararları eda davaları sonunda verilen mahkumiyet kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedirler.

Dolayısıyla kira bedelinin tespitine ilişkin olarak açılmış olan davada, tespit davasında olduğu gibi bir hukuki ilişkiye dair karar verilmesi yerine, var olan hukuki ilişkiye ilişkin yeni bir hukuki durum ortaya çıkması söz konusu olmaktadır…”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/2792 E. 2021/267 K.

İletişim Bilgilerimiz:

• Adres: Kızılırmak Mah. 1443. Cad. Ankara 1071 Plaza A Blok No:25/58 06510 Çankaya/ANKARA
• Telefon: +90 (312) 911 1168
• E-posta: [email protected]
• WhatsApp: +90 (312) 911 1168