10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi davası ile ilgili detaylı bilgi içeren makaleyi okumaktasınız. Gayrimenkul hukukunda, 10 yıl veya daha uzun süreli kiracıların tahliyesi hem mülk sahipleri hem de kiracılar için önemli ve karmaşık bir konudur.

Bu makale, “uzun süreli kiracı tahliyesi”, “kira sözleşmesi sonlandırma”, “kiracı hakları” ve “mülk sahibi yükümlülükleri” gibi ana konulara odaklanarak, uzun süreli kiralanmış gayrimenkullerin tahliye sürecini ve bu sürecin hukuki yönlerini ayrıntılı bir şekilde ele alacak.

Ayrıca, tahliye kararlarının hem kiracılar hem de mülk sahipleri üzerindeki etkilerini ve bu süreçte dikkate alınması gereken yasal düzenlemeleri de inceleyeceğiz.

10 yıllık kiracının tahliyesi hususunda konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının her fesih dönemi bitiminden on beş gün önce bildirmesi suretiyle kira ilişkisini sona erdirebilir. Ancak kiraya veren için aynı şey söz konusu olmayacaktır.

Kiraya veren ancak ve ancak kira sözleşmesinin yapılmasının ardından tahliye için 10 yıllık sürenin dolmasını takip eden  kira döneminin sonundan 3 ay önce ihtar çekmeli, ihtarın bu sürede tebliğ olması ve tahliye edilmeme halinde dava açılması gerekmektedir.

Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiracıyı tahliye ettirebilmesi için belirsiz süreli kira sözleşmesi mi yoksa belirli süreli kira sözleşmesi mi bu husus incelenmelidir.

10 Yıllık Kiracının Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Tahliyesi

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman kiraya veren ise ancak ve ancak kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra neden göstermeksizin yasal fesih sürelerine uymak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirebilecektir.

Bu süreler TBK 329’da belirtildiği üzere altı aylık fesih dönemlerinin sona ermesinden en az üç ay öncesinde fesih bildirimi yapmalılardır. Bu fesih bildirimi yazılı olarak yapılmalıdır. Nitekim sıkı şekil şartlarına tabiidir.

Fesih bildirimi için yapılacak olan ihtarnamede özellikle kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği hususu belirtilmelidir. Ayrıca bu ihtarnamenin yazılı ve noter tarafından gönderilmiş olması önemlidir. İhtarnamenin amacına uygun olması da diğer önemli bir konudur. Süresinde ihtar, bildirim yapılmamışsa bu takdirde fesih bildirimi bir dahaki dönem için geçerli olacaktır.

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi ve Koşullar

Kiraya veren yukarıda da belirtildiği üzere sözleşme süresinin bitiminde kira ilişkisini sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresinin sonunda her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih bildiriminde bulunarak ve hiçbir neden göstermeksizin kira ilişkisini sona erdirebilir.

Örnek olarak 01.01.2024 tarihinde bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığı takdirde 01.01.2025 tarihinde kiracı sözleşmeyi feshetmediği takdirde belirli kira sözleşmesi belirsiz kira sözleşmesine dönmüş olacak. Bu takdirde 01.01.2025 tarihinden 10 yıllık süre işlemeye başlayacak ve 01.01.2035 on yıllık uzama süresinden sonraki ilk uzama yılı olacaktır.

TBK 329’da belirtilen fesih sürelerine ve kurallarına uyarak sözleşme bitiminin üç ay öncesinde yani 30.09.2035 tarihine kadar kiracıya yapılacak bildirim ile 01.01.2036 yılında kiraya veren kiracının tahliyesini isteyebilecektir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde örneğin 8 yıl olarak belirlenmiş kira sözleşmesinde 01.01.2023 başlangıç tarihli sözleşme 01.01.2031 de son bulacaktır. Buradaki 10 yıllık uzama süresi 01.01.2031’den sonra başlayacaktır. Bu nedenle kiraya verenlerin kira sözleşmesini bir yıllık yapmaları kendilerinin lehine olacaktır. Aksi takdirde verilen örnekte 01.01.2031 yılında 10 yıllık uzama süresi başlayacak ve 01.01.2042 yılında kiracının tahliyesini talep etmek mümkün olacaktır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İçin Koşullar

Kiracı ve Kiraya Veren Arasında Yapılan Kira Sözleşmesinin Geçerli Bir Şekilde Kurulmuş Olması

Öncelikli olarak kira sözleşmesinin ana unsuru sözleşmenin geçerli olarak yapılmasıdır. Nitekim kira sözleşmeleri her iki tarafa borç yükleyen ivazlı sözleşmelerdir.

Bununla birlikte taraflar diledikleri gibi bu sözleşmeyi akdedebilirler. Ancak belirtmek gerekir ki ahlaka, kamu düzenine, kanunun ruhuna ve lafzına aykırı olarak sözleşme yapılamaz.

Kişilik haklarına müdahalede bulunan ve konusu imkânsız olan sözleşmeler de geçerli olmayacak ve kesin hükümsüzlük teşkil edeceklerdir.

Kira Sözleşmesinin Üstünden 10 Yıllık Uzama Sürenin Geçmiş Olması

Kira sözleşmelerinde yukarıda da belirtildiği üzere kiracı fesih döneminin bitiminden 15 gün öncesinde sözleşmeyi feshettiğine ilişkin bildirim yapmadığı takdirde sözleşme her yıl için yenilenir. Kiraya verenin fesih hakkı ancak on yıllık uzama süresi ile mevcut olacaktır. Aksi halde kanunda belirlenen önemli fesih ve olağanüstü fesih durumları bulunmadığı takdirde kiraya veren on yıllık uzama süresine riayet etmek zorundadır.

Sürelere ve Şekil Şartlarına Uyularak Fesih Yapılmış Olması

Kiraya verenin 10 yıllık uzama süresinin bitiminden 3 ay öncesinde noter aracılığı ile bildirimde bulunmuş olmalıdır. Bununla birlikte bu bildirimin resmi olarak tebliğ edilmesi önem taşır. Fesih bildirimi yapılmış ancak karşı tarafa tebliğ olunmamışsa bu durumda fesih bildirimi yapılmamış sayılacaktır.

 Kira Sözleşmesinin 10 Yıllık Uzama Süresinin Ardından Yenilenmemiş Olması

Kiraya veren eğer ki on yıllık uzama süresinin ardından sözleşmeyi yenileme taahhüdü vermiş ve sözleşme yenilenmişse bu takdirde sözleşmeyi feshetmek artık mümkün olmayacaktır.

Belirtmek gerekir ki kiraya veren için bu fesih bozucu yenilik doğuran hak niteliğindedir. Bununla birlikte kiralananı yeni edinen malik için ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin feshini isteyebileceği gibi Yargıtay’ın içtihadlarına göre yeni malik de 10 yıllık uzama yılının gerçekleştiği sebebine dayanarak fesih isteme hakkına haiz olacaktır.

Görevli  ve Yetkili Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemeleridir. Ancak kira sözleşmesine konu olan uyuşmazlık burada taşınmazın aynından doğmadığı için kesin yetki kuralı olarak sayılmayacaktır. Dolayısıyla taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi veya sözleşmenin ifa edildiği yer yahut kiracının yani davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemelerinde de bu dava açılabilecektir.

Emsal Kararlar

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, Esas: 2017/6655 Karar: 2018/712, Karar Tarihi: 25.01.2018

Davacı; davalının 10.01.2000 yılından itibaren sözlü kira sözleşmesi uyarınca kiracı olduğunu, 10 yıllık uzama süresinin dolduğunu ileri sürerek, davalının tahliyesini istemiştir.

Davalı; davanın süresinde olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, fesih bildiriminin yasanın yürürlük tarihinden önce gönderildiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmüne göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2. maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347. maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.

6101 Sayılı TBK’ nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. maddesi gereğince TBK’nun 347. maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK’nun 347. madde metninde de görüleceği üzere ihtar “…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce…”yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır.

6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK’ nun 347. maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi;

TBK’ nun 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz.

Olayımıza gelince; Davacı 10.01.2000 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesine dayanarak TBK’nun 347. maddesi gereğince sözleşmenin sona ermesi nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur. Davalı sözleşmenin başlangıcına karşı çıkmamıştır. Bu durumda uyuşmazlığın TBK’ nun 347/2 maddesinde düzenlenen belirsiz süreli kira sözleşmesinin sona ermesi hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.

TBK’ nun 347/2. maddesi maddesi gereğince belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Davacı tarafından davalıya gönderilen 06.06.2014 tarihli ihtarı davalıya 19.06.2014 tarihinde tebliğ edilmiş dava ise 01.12.2015 tarihinde açılmıştır.

Fesih bildiriminin altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyularak yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı anlaşılmakla, mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, davanın süre yönünden reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle 6100 sayılı yasaya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 25.01.2018 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, Esas: 2018/4013 Karar: 2018/6997 Karar Tarihi: 25.06.2018

Davacı, davalı ile aralarında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğunu, davalının on yıldan fazla süredir dava konusu taşınmazda kiracı olduğunu, davalıya ihtar gönderdiklerini buna rağmen davalının taşınmazı tahliye etmediğini belirterek kiralanandan tahliyesini istemiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Kiralanan, niteliği itibariyle Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlere tabidir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi hükmü gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunu’nun Geçici 2. maddesinde bu kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinin son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağı belirlenmiştir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Somut olayda; Taraflar arasında 01.01.1985 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Belirtilen sözleşme uyarınca 25.09.2014 keşide, 30.09.2014 tebliğ tarihli ihtarnamenin son uzama yılı olan 01/01/2014 ile 01/01/2015 tarihine nazaran 01/01/2015 tarihinden 3 ay önce keşide edilerek tebliğ edildiği, davanın da süresinde açılmış olduğu anlaşıldığından davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile

6100 sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK. nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25.06.2018 gününde oybirliği ile karar verildi.