Kira Tespit Davası

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu madde 344 ve 345’te yer edinmiştir. Hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilen, kira bedelinin yeniden talep edilmesi istemi sonucu açılan bir davadır. Kira bedelinin tespiti davası olarak da adlandırılan bu dava yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Bu sebeple, anılanların dışında gerek taşınır gerek taşınmaz kiraları için kira tespit davasına başvurulamaz. Ancak bu davanın açılabilmesi için bir kira sözleşmesine ihtiyaç vardır ve davacının hukuki yararının bulunması gereklidir.
Kira sözleşmesi için bir şekil şartı aranmamış olup; bu sözleşme adi yazılı, resmi ve hatta sözlü dahi yapılabilir. Ancak ispatlanabilirlik açısından bu sözleşmenin noter huzurunda yapılması daha doğru olur. Bir kira sözleşmesi yoksa ve davacının davayı açmakta bir hukuki yararı yoksa dava hâkim tarafından reddedilir.

Kira Tespiti Neye Göre Belirlenir?

Ev kira artış oranı

Ev kira artışında iki durum mevzubahistir. Taraflar sözleşme yaparken kira artış oranının miktarını kararlaştırmış olabilir veya kira artış oranıyla ilgili herhangi bir anlaşma yapmadan sözleşmeyi imzalamış olabilirler.
Taraflar arasında kira artış oranına dair bir anlaşma varsa, kira artışı anlaşmadaki oran kadar artabilir. Ancak sözleşmede belirtilmiş bu miktar bir önceki yılın TÜFE 12 aylık değişim oranından yüksek olamaz.
Taraflar arasında kira artış oranına dair bir anlaşma yoksa, kira artışı TÜFE 12 aylık değişim oranından yüksek olamaz. Kişiler bu oranda bir anlaşmaya varamazsa kira artış oranı hakim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.
5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve 5 yıldan sonra yenilenmeye devam eden kira sözleşmelerinde ve bunlardan sonra her 5 yılın bitiminde yeni periyotta uygulanacak olan kira değeri, TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın somut olayın niteliğine göre hâkim tarafından karar belirlenecektir.
Kira dolar, euro vs. şeklinde ödeniyorsa, 5 yıl geçmeden kirada artış olamaz. Fakat somut olaya göre “aşırı ifa güçlüğü” sebebiyle bu kuralın değişmesi mümkündür. 5 yıl geçtiği takdirde hakim TÜFE sınırlarına bağlı kalmaksızın hakkaniyete göre bir artırım yapılacaktır.

İşyeri Kira Artışı

İşyeri kirası, kira artış oranı için 01.01.2021 öncesi ve sonrası farklılık arz etmektedir. Bu tarih öncesinde tarafların yaptığı anlaşma, TÜFE sınırları çerçevesinde yapılması zorunluluğu olmadan geçerli olacaktır. Yani oran, serbestçe belirlenebilecektir. Bu tarihten sonra ve artık geçerli olan kural ise konut kira tespitindeki düzenle aynı olmalıdır. Yalnızca kira artışı değil, 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde uygulanacak kira belirleme davası için de aynı husus geçerli olacaktır. Bahsedilen oran 2019’dan önce ÜFE esas alınarak hesaplanmaktayken 2019’dan sonra TÜFE esas alınarak hesaplanmaktadır. Kira artışının yapılacağı ayda, artışın yapılacağı bir sonraki ayın TÜFE oranları esas alınarak yapılır.

TÜFE Nedir?

Açılımı Tüketici Fiyat Endeksi’dir. Oran, TÜİK tarafından açıklanır ve bunun sonucunda yasal çerçevedeki kira artış oranı belirlenir. Her ay ayrı ayrı yapılan bu belirlemelere örnek verecek olursak: Ocak 2021 için %12.28, Şubat 2021 için %12.53, Mart 2021 için %12.81, Nisan 2021 için %13.18, Mayıs 2021 için %13.70, Haziran 2021 için 14.13, Temmuz 2021 için %14.55, Ağustos 2021 için %15.15, Eylül 2021 için %15.78, Ekim 2021 için %16.42, Kasım 2021 için %17.09, Aralık 2021 için %17.71, Ocak 2022 için 19,60.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, davaya konu olan gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ve kira süresi zarfında her zaman açılabilir.
Yukarıda bahsedildiği şekilde, kira tespit davasının açılabilmesi için davacının bir hukuki yararının olması gerekir. Bu şart yoksa dava hâkim tarafından reddedilecektir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın erken bir zamanda açılmasının herhangi bir yarar sağlamayacağı kabul edilmiştir. Bu sebeple uzun süreli kira sözleşmelerinde davanın, sözleşmenin biteceği yıl açılmasının daha isabetli olacağı uygun bulunmuştur.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası açılması durumunda tarafın, gayrimenkul sahibince belirlenen kira bedelinin uygun olmadığını düşünmesi halinde kira tespit davasını açması mümkündür. Ancak dava, yeni kira periyodunun başlangıcından minimum 30 gün önce açılırsa mahkeme tarafından belirlenecek kira değeri yeni kira periyodundan itibaren olacaktır.
Yeni kira periyodundan minimum 30 gün önce kira değerinin arttırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulur ve yeni kira periyodu dahilinde dava açılırsa kira değeri, yeni kira periyodundan itibaren geçerli olacaktır. Ancak bu şartların olmaması durumunda mahkeme, bir sonraki kira periyodu yılı için karar verebilecektir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Kira tespit davası kural olarak kiracı tarafından açılır. Şayet sözleşmenin kiracı tarafında birden çok kişi mevcutsa bu kişiler davayı beraber açmak zorundadır. Kiracılardan biri davayı açar diğerleri de davaya sonradan muvafakat ederse, bu koşul sağlanarak dava açılmış olur.
Yargıtay kararlarının yerleşmiş içtihatları sonucunda kira tespit davasının kiralayanın da açılabileceğinin mümkün olduğu görülür. Tıpkı kiracıda olduğu gibi kiralayanın da birden çok olması durumunda kira tespit davasının birlikte açılması zorunludur. Kiraya verenin ölmesi halinde kira tespit davası mirasçıları tarafından da açılabilecektir.
Bazı hallerde kiraya verenle kira konusu yapının maliki farklı olabilmektedir. Bu durumlarda malikin de dava hakkının olduğu kabul edilir. Kira konusu taşınmazın paylı mülkiyete dahil olmasında ise her paydaşın beraber dava açması gibi bir zorunluluğu bulunmamaktadır. Her paydaş kendi payı için kira bedelinin tespiti davası açabilmektedir. Elbirliği(müşterek) mülkiyette ise taraflara arasında zorunlu takip ve dava arkadaşlığı bulunduğundan, ortakların tek başına takip yapma ve dava arkadaşlığı bulunmamaktadır.

Kira Tespit Davası Süresi

Yasada belirtilmiş süreler içerisinde davanın açılması davanın neticesinde belirlenen miktarın uygulanacağı kira döneminin belirlenmesinde etkilidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi gereğince davanın sonucu bir sonraki kira bedeline yansıtılabilmesi için belirlenen kira bedeli işleme konulmadan 30 gün öncesinde açılmalıdır. Kiraya veren kiracıya bedel arttırımı yapacağını yazılı bir şekilde iletirse yeni belirlenen kira bedeli dönemi içerisinde açılan davanın sonucu yeni kira bedeli uygulanan ayın zamanın başlangıcından sonra geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davasında Yetkili Ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davaları taşınmazların olduğu yer mahkemelerince açılmaktadır. Davaya bakan mahkemeler Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira Tespit Davası İhtar Şartı

Kira tespit davasında ihtar çekmek yasal bir zorunluluk değildir. Kira tespitinde ihtar davanın açılması ve etkisi açısından netice meydana getirmektedir. Örneğin kira tespit davasıyla belirlenecek bir kira bedelinin yeni periyotta geçerli olması için davanın minimum 30 gün önce ve ihtar çekilmesi suretiyle açılmış olması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Masraflarını Kim Öder?

Kira tespit davasını hangi taraf açtıysa dava masrafını ödemekle mükellef olan taraf odur.

Kira Tespit Davası Harç

Kira tespit davası nispi harca tabi olup bu harç aylık kira bedeli esas alınarak aylık kira farkı üzerinden alınır.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Kararlaştırılacak kira değerinin talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin gelecek dönemleri için talep edilebilmektedir. Bu sebeple geriye dönük kira bedeli düzenlemesi talebiyle kira tespit davası açılamayacaktır.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Kuralı

• Taraflar arasında kira bedeline ilişkin herhangi bir anlaşma yapılmışsa ve kira süresi de 5 yılın altındaysa; Türk Borçlar Kanunu 344. Madde f bendi 1. Fıkrasında ifade edilmiştir. Bu kapsama giren kira artış bedelleri, taraflar arasında yapılan anlaşmanın bir önceki yılın TÜFE artış oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir. Fakat taraflar arasındaki anlaşma TÜFE artış oranının üzerinde ise kira tespit davasına başvurulabilir. Mahkemeye başvurulduğu süreçte kira bedelleri yasal sınırlar içerisinde talep edilecektir.
• Taraflar arasında herhangi bir anlaşma yapılmamış ve kira süresi 5 yılın altındaysa; Türk Borçlar Kanunu 344. Madde f bendi 2. Fıkrasında ifade edilmiştir. Bu kapsama giren kira artış bedelleri TÜFE artış oranından fazla olamaz. Bu durumda da mahkemeye kira tespit davasına başvuruda bulunabilir. Mahkeme emsal örneklere bakarak, taşınmazın durumuna bakarak, TÜFE oranlarına bakarak karar vermektedir.
• 5 yıldan uzun veya 5 yıldan sonra tekrarlanan kira sözleşmelerinde; Türk Borçlar Kanunu 344. Madde f bendi 3. Fıkrasında ifade edilmiştir. Bu kapsama giren kira artış bedelleri mahkemeye başvurulduğunda mahkeme gayrimenkulün durumuna, emsal örnekler, hakkaniyet ve sair unsurlar çerçevesinde sağlanır. Bu hususta mahkeme bir önceki kira bedelinin TÜFE artış oranına bağlı değildir.
• Kira bedeli yabancı para cinsinden yapılmış kira sözleşmesi söz konusuysa; Türk Borçlar Kanunu 344. Madde f bendi 4. Fıkrasında ifade edilmiştir. Taraflar arasında kira bedeli yabancı para birimi ile sağlanmış olabilir. Bu kapsama giren kira artış bedellerinde sözleşme üzerinden 5 yıl geçmediği zaman artış yapılamaz. Ana kural budur fakat istisna durumlar da vardır. Bu durumlar Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” durumuna dayanmaktadır. Eğer bu maddede olan bir durum söz konusu ise 5 yıl dolmadan kira artış tespiti davası açılabilir.Bu kapsama giren kira artış bedelleri mahkemeye başvurulduğunda mahkeme gayrimenkulün durumuna, emsal örnekler, hakkaniyet ve sair unsurlar çerçevesinde sağlanır. Bu hususta mahkeme bir önceki kira bedelinin TÜFE artış oranına bağlı değildir.

Kira Tespit Davası Kaç Yılda Bir Açılır?

Kira tespit davası açmada belirli bir süre sınırlaması yoktur. Fakat devam etmekte olan kira sözleşmeleri durumundan her 5 yılda bir kira tespit davası açılabilmektedir.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Kira tespit davası kararı sonuca varmadan kiracı icraya verilemeyecektir. Kira tespit davasının sonucuna, her iki tarafa da tebliğ edildikten sonra yasal süreç içerisinde itiraz edilmezse verilen karar kesinleşir. Fakat kira tespit davası sonucuna itiraz edilirse icraya konulamayacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI VE UYARLAMA DAVASI FARKI

Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı iş yerleri kiraları için açılabilirken uyarlama davası tüm taşınır taşınmaz kiraları için açılabilir.
Kira tespit davasında hâkim, durumların niteliklerine göre TÜFE oranları çerçevesinde karar verirken, uyarlama davasında hâkim herhangi bir sınır olmadan kira bedelini yeni şartlara uyarlayabilir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için bir kira sözleşmesinin olması ve davacının hukuki yararının olması gerekmektedir ancak uyarlama davasının açılabilmesi için taraflarca öngörülemeyen olağanüstü hallerin gerçekleşmesi ve bu nedenle tarafların edimleri yerine getirememiş olması gerekmektedir.

Kira Tespit Davası Örnek Yargıtay Kararları