Kira Tespit Davası Nasıl Açılır? Kimler Kira Tespit Davası Açabilir

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiş olup, kiraya veren veya kiracının kira bedelinin yeniden belirlenmesi için açtığı bir davadır. Bu dava, konut ve çatılı işyerleri için geçerlidir. Diğer kira sözleşmeleri için geçerli değildir. Davanın açılabilmesi için bir kira sözleşmesinin varlığı ve davacının hukuki yararı olması zorunludur.

Kira Tespiti Neye Göre Belirlenir?

Kira tespiti, sözleşme koşullarına ve TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına göre belirlenir. Eğer taraflar aralarında kira artış oranını belirlediyse, bu oran uygulanır. Ancak bu oran TÜFE 12 aylık ortalama oranını geçemez. 5 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise, TÜFE’ye bağlı kalınmaksızın, hakimin belirleyeceği hakkaniyete uygun bir kira bedeli uygulanabilir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira tespit davası, kiraya konu gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir ancak hukuki yararın bulunması gerekir.

Kira Tespit Davasını Kimler Açabilir?

Hem kiraya veren hem de kiracı kira tespit davası açabilir. Eğer kiracı birden fazla kişiyse, dava birlikte açılmalıdır. Kiraya verenin ölümü halinde, mirasçıları da dava açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Dava, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılırsa, belirlenen yeni kira bedeli o kira dönemine uygulanır. Eğer bu süre geçilirse, yeni kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olur.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

1. Kira Sözleşmesinin Varlığı: Kira tespit davası açabilmek için geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gereklidir. Bu sözleşme yazılı, sözlü ya da adi şekilde olabilir ancak ispatlanabilir olmalıdır.
2. Hukuki Yarar: Davacının bu davayı açmakta hukuki bir yararı olmalıdır. Yani mevcut kira bedelinin güncel koşullara göre belirlenmesini isteme ihtiyacı olmalıdır. Kiraya veren ya da kiracı, kira bedelinin piyasa koşullarına uymadığını düşündüğünde bu davayı açabilir.
3. Konut veya Çatılı İşyeri: Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyerleri için açılabilir. Taşınır mallar veya diğer türdeki kira sözleşmeleri için bu dava açılamaz.
4. TÜFE Oranı: Eğer taraflar arasında kira artışına dair bir anlaşma yoksa, kira bedeli TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı dikkate alınarak hesaplanır. Ancak, 5 yıldan uzun süreli sözleşmelerde hâkim, TÜFE oranına bağlı kalmaksızın hakkaniyete uygun bir artış belirleyebilir.
5. Süre: Kira tespit davasının sonucu yeni kira dönemine uygulanacaksa, dava yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılmalıdır. Bu süre geçtikten sonra açılan davalarda, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira dönemine uygulanır.
6. Yetkili Mahkeme: Kira tespit davaları, kira konusu gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi‘nde açılmalıdır.

Bu şartlar yerine getirildiğinde, kiracı ya da kiraya veren kira bedelinin yeniden tespiti için mahkemeye başvurabilir.

5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı – Kira Tespitinde 5 Yıl Şartı

5 yılını dolduran kiracının kira artışı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi çerçevesinde belirlenir ve 5 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde önemli bir farklılık ortaya çıkar. İşte bu düzenlemenin detayları:

1. 5 Yıl Sonrası Kira Artışı:
   • Eğer bir kira sözleşmesi 5 yıl veya daha uzun bir süre boyunca devam ediyorsa, bu durumda kira bedelinin artışı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına bağlı kalmaksızın belirlenebilir.
   • 5 yılın sonunda kira bedeli, mahkeme tarafından hakkaniyet, gayrimenkulün durumu, emsal kira bedelleri ve piyasa koşulları göz önüne alınarak yeniden tespit edilebilir. Bu artış, TÜFE oranına göre sınırlı değildir ve daha fazla olabilir.
2. Mahkemenin Yetkisi:
   • 5 yılın sonunda kiraya veren, kira bedelinin güncel ekonomik koşullara uygun olmadığını düşünüyorsa, kira tespit davası açarak mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.
   • Mahkeme, taşınmazın konumu, emsal kiralar ve hakkaniyete uygun olacak şekilde kira bedelinde bir artış yapar.
3. Yabancı Para Cinsinden Kira:
   • Kira bedeli yabancı para cinsinden ödeniyorsa, 5 yıldan önce kira artışı yapılamaz. Ancak, aşırı ifa güçlüğü nedeniyle 5 yıl dolmadan da artış talep edilebileceği özel durumlar söz konusu olabilir.
4. Sonraki 5 Yıllık Dönemlerde:
   • Her 5 yılın sonunda, kira bedeli tekrar güncellenebilir ve bu artış yine TÜFE oranı ile sınırlı olmadan yapılabilir.

Özetle, 5 yılını dolduran kiracının kira artışı, TÜFE’ye bağlı olmadan piyasa koşulları ve emsal kira bedelleri üzerinden belirlenir. Kiraya veren, bu süreçte kira tespit davası açarak mahkemeden yeni bedelin hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesini talep edebilir.

Kira Tespit Davasında İhtarname Şartı

Kira Tespit Davası İhtarname Şartı, kiraya verenin kira bedelini artırmak amacıyla açmayı düşündüğü kira tespit davasında, kiracıya yeni kira dönemine dair bir ihtarname göndermesini ifade eder. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre kira tespit davalarında ihtarname gönderme zorunluluğu yoktur.

İhtarname ile ilgili dikkat edilmesi gerekenler:

1. Yasal Zorunluluk Olmaması: Kira tespit davası açmadan önce kiracıya ihtarname çekmek, yasal bir zorunluluk değildir. Bu nedenle ihtarname gönderilmeden de dava açılabilir.
2. Davanın Etkisi: İhtarname, yalnızca kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya önceden bilgi vermek ve artışın etkisinin hangi kira döneminde başlayacağını belirlemek açısından önemlidir. Eğer kira tespit davası, yeni kira döneminden en az 30 gün önce ve ihtarname gönderilerek açılırsa, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı kira döneminden itibaren geçerli olur.
3. İhtarname Gönderilmezse: Eğer ihtarname gönderilmezse veya dava yeni kira döneminden önce açılmazsa, mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli ancak bir sonraki kira döneminde uygulanır.

Sonuç olarak, ihtarname çekmek kira tespit davalarında zorunlu olmasa da kira bedelinin hemen geçerli olmasını sağlamak için faydalıdır.

Kira Tespit Davalarında Harca Esas Değer, davada talep edilen kira bedelindeki fark üzerinden hesaplanır. Bu fark, mevcut kira bedeli ile tespit edilmesi istenen yeni kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı esas alınarak belirlenir. Kira tespit davaları nispi harca tabi olduğundan, harç hesaplaması davaya konu edilen yıllık kira farkına göre yapılır.

Davalarda Harca Esas Değerin Hesaplanması Harç Hesaplama:

1. Yıllık Kira Farkı: Dava konusu edilen mevcut kira bedeli ile talep edilen kira bedeli arasındaki yıllık fark bulunur.
2. Nispi Harç: Kira tespit davalarında uygulanacak harç, yıllık kira farkı üzerinden belirlenir ve bu oran mahkemeye başvuru sırasında belirlenen harç tarifesine göre hesaplanır.

Örnek:

• Mevcut kira bedeli: 12.000 TL (aylık 1.000 TL)
• Talep edilen yeni kira bedeli: 18.000 TL (aylık 1.500 TL)
• Yıllık kira farkı: 18.000 TL – 12.000 TL = 6.000 TL
• Harç bu 6.000 TL üzerinden hesaplanacaktır.

Sonuç olarak, harca esas değer, kira tespit davasında talep edilen yeni kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki yıllık farktır ve bu fark nispi harca tabi tutulur.

Kira Tespit Davası Süresi

Kira tespit davasının sonucu, bir sonraki kira dönemine yansıtılabilmesi için kira döneminden 30 gün önce açılmalıdır. Bu sürede dava açılmamışsa, karar bir sonraki dönem için uygulanır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası Arasındaki Farklar

Kira tespit davası sadece konut ve çatılı işyerleri için açılabilirken, uyarlama davası tüm kiralamalar için açılabilir. Ayrıca, kira tespit davasında hakim TÜFE oranlarını dikkate alırken, uyarlama davasında ekonomik koşullar ve hakkaniyet gibi faktörler dikkate alınır.

Kira Tespit Davası Örnek Yargıtay Kararları