Kiralananın Erken Tahliyesi Halinde Kira Bedelinin Ödenmesi

Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile kiraya veren kira bedellerini almayı amaçlarken kiracı da kiralanandan faydalanmayı amaçlamaktadır. Taraflar yani kiraya veren ve kiracı aralarındaki kira ilişkisi için belli bir süre tayin edebilecekleri gibi süresiz bir kira sözleşmesi de yapabilirler.

Kiracı belirlenen süreden önce ya da süre belirlenmemiş ise Türk Borçlar Kanunu 328 ve 330 kapsamında belirlenen fesih bildirimi olmaksızın kiralananı kiralayana tekrar geri vermişse buna “erken tahliye” denir. Bu yazımızda kiracının kiralanandan nasıl erken ayrılabileceğini Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde inceleyeceğiz.

Kiralananın Erken Tahliyesi

Kira sözleşmesi belirli süreliyse, sürenin bitimine kadar kiracı ve kiraya veren sözleşme ile bağlıdır. Sözleşmede yazan süreye uygun olarak taraflar edimlerini ifa etmeye devam edeceklerdir. Ancak sözleşme belirsiz süreli ise kiracı kiralananı erken tahliye etmek istediğinde Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen fesih bildirim süresine uymak zorundadır. Kiracı istediği zaman evi tahliye ederek kira borcundan kurtulamaz. Kiracının kiralayana karşı sözleşmeyle bağlılık ilkesi gereği sorumluluğu vardır ve devam etmektedir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Fesih Bildirimi : MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Taşınmaz Ve Taşınır Yapı Kiralarında : MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 328 ve 329. Maddesine göre kiracı ve kiralayan arasında belirsiz süreli bir kira sözleşmesi yapılmışsa ve kiracı kiralananı erken tahliye etmek istiyorsa altı aylık kira döneminin sonu için üç ay içinde kiralayana fesih bildiriminde bulunmalıdır. Bu süre içinde kiracı fesih bildiriminde bulunmamış ise bir sonraki fesih dönemini bekleyecek ve bu süre içinde kira bedelinden yine sorumlu olacaktır.

Belirli süreli kira sözleşmesinde kiracı sözleşme ile bağlılık ilkesi gereği sözleşmede belirlenen süre içinde kira bedelini ödemek zorundadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kira döneminin 6 aylık süresinde son 3 ay içinde fesih bildirimi yapılmalıdır. Fesih bildirimi yapıldıktan sonra kiralananın 6 aylık sürenin sonunda kira bedeli de sona ermiş olur. Peki fesih bildirimi yapılmadan kiralananın tahliye edilmesi durumunda kiracının sorumluluğu ne olacaktır? Kira bedeli borcu ne zaman sona erecektir?

Kiracının Erken Tahliyesi Makul Süre

Kira sözleşmeleri, belirli bir süreyi kapsar ve genellikle kira sözleşmesi süresi boyunca kiracı, kiralanan konutu veya işyerini kullanmak hakkına sahiptir. Ancak, bazı durumlarda, kiracı kiraladığı yeri erken bir zamanda boşaltmak isteyebilir. Bu durumda, kiracı genellikle kira sözleşmesine ve yerel yasalara göre belirli bir bildirim süresine uymalıdır.

Türkiye’deki Borçlar Kanunu’na göre, kiracının kira sözleşmesini erken sonlandırmak için vermesi gereken bildirim süresi, genellikle sözleşmenin türüne ve süresine bağlıdır:

• Süresiz kira sözleşmeleri için, kiracı genellikle en az 15 gün önce yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır.
• Belirli süreli kira sözleşmeleri için ise, kiracının kira sözleşmesini erken sonlandırması daha karmaşıktır. Genellikle kiracı, kira süresi dolmadan çıkmak isterse, kalan kira bedelini ödemekle yükümlü olabilir. Ancak, bazı durumlarda, kiracı ciddi bir sebep sunabilirse (örneğin sağlık sorunları veya iş değişikliği gibi), mahkeme kiracının erken tahliyesine izin verebilir.

Her durumda, kiracının erken tahliye için “makul süre” genellikle yerel yasalara, kira sözleşmesine ve belirli duruma bağlıdır. Belirli bir durumda hukuki tavsiye almak için bir hukuk profesyoneli ile görüşmek önemlidir. Bu bilgiler, genel bir bakış açısı sağlamak için verilmiştir ve belirli bir durum için hukuki tavsiye olarak kabul edilmemelidir.

Kiracı Evi Erken Tahliye Ederse

Kiracının evi erken tahliye etmek istemesi durumunda, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen bazı hükümler ve sözleşme koşulları geçerlidir. Kiracının erken tahliye yapmak istemesi durumunda, aşağıdaki hususlara dikkat etmek önemlidir:

1. Sözleşme Koşullarını İnceleyin: Kiracı, kiralama sözleşmesinde belirtilen koşulları ve süreleri dikkate almalıdır. Sözleşme, erken tahliye durumunda ne gibi haklar ve yükümlülükler olduğunu belirleyebilir.
2. Taraflar Arasında Anlaşma: Kiracı, evi erken tahliye etmek istediğinde, öncelikle ev sahibi ile iletişime geçmeli ve bir anlaşma sağlamaya çalışmalıdır. Taraflar, tahliye tarihini, gerekli evrakları ve diğer detayları müzakere ederek kararlaştırmalıdır.
3. Kiracının Yükümlülüklerini Yerine Getirmesi: Kiracı, tahliye sürecinde kiralama sözleşmesinde belirtilen yükümlülüklerini yerine getirmelidir. Bu, kira ödemelerinin tamamlanması, evin bakımının yapılmış olması ve gerekli onarımların yapılması gibi konuları içerir.
4. Depozito İadesi: Kiracı, evi erken tahliye ettiğinde, depozito iadesi hakkında da düzenlemeler vardır. Kiralama sözleşmesinde depozito koşulları belirtilmişse, bu koşullara göre depozito iadesi gerçekleştirilir.
5. Evi Temiz ve Düzenli Bırakma: Kiracı, evi tahliye ederken, ev sahibine teslim etmek için temiz ve düzenli bir şekilde bırakmalıdır. Evin orijinal durumuna getirilmesi ve kendi eşyalarının çıkarılması gerekmektedir.

Erken çıkan kiracı ne kadar tazminat öder?

Erken çıkan kiracının ne kadar tazminat ödeyeceği, Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi ve kiralama sözleşmesinde yer alan hükümlere göre belirlenir. Kiracının erken çıkması durumunda, aşağıdaki faktörler dikkate alınarak tazminat miktarı belirlenebilir:

1. Sözleşme Şartları: Kiralama sözleşmesinde erken çıkma durumuna ilişkin özel hükümler varsa, bu hükümlere göre tazminat miktarı belirlenebilir. Sözleşmede belirtilen cezai şartlar veya erken çıkma tazminatıyla ilgili düzenlemeler, ödenecek tazminatın miktarını etkileyebilir.
2. Kalan Süre: Kiralama sözleşmesinde belirtilen kira süresine göre, kiracının erken çıkması durumunda kalan süreye dayalı olarak tazminat hesaplanabilir. Örneğin, kalan 6 aylık kira süresi varsa, bu sürenin kira bedeli veya belirli bir oranı tazminat olarak talep edilebilir.
3. Zararın Kanıtlanması: Ev sahibi, kiracının erken çıkmasının kendisine zarar verdiğini kanıtlamalıdır. Örneğin, erken çıkma nedeniyle evin kiralanamaması veya kira bedelinin düşmesi gibi zararlar belirlenmelidir.
4. Yargı Kararları: Yargı kararları da tazminat miktarının belirlenmesinde önemli bir rol oynar. Mahkemeler, benzer durumlarda verilen kararları dikkate alarak tazminat miktarını belirleyebilir.

Tazminat miktarı, yukarıdaki faktörler ve diğer ilgili koşullar göz önüne alınarak belirlenir. Her durum farklı olduğundan, kesin tazminat miktarı kiralama sözleşmesi ve mevcut yasal düzenlemelere bağlı olarak belirlenir. Bu nedenle, özel bir durumda tazminat miktarını belirlemek için hukuki danışmanlık almak önemlidir.

Yeni Borçlar Kanunu Kiracının Erken Tahliyesi

Yeni Borçlar Kanunu, kira ilişkilerine ilişkin birçok düzenlemeyi içermektedir. Kiracının erken tahliyesi ise bu düzenlemelerden biridir ve kiracının kira süresi bitmeden önce kiraladığı taşınmazı boşaltma hakkını kullanması durumunu ifade eder. İşte Kiracının Erken Tahliyesi hakkında önemli bilgiler:

1. Erken Tahliye Hakkı: Kiracı, yeni Borçlar Kanunu’na göre belirli durumlarda erken tahliye hakkına sahiptir. Örneğin, kiracının ciddi bir sağlık sorunu nedeniyle taşınmazı kullanamaması, işyerini kapatması veya ciddi bir ekonomik zorluk yaşaması gibi durumlar erken tahliye hakkını gündeme getirebilir.
2. Bildirim Süresi: Kiracının erken tahliye yapabilmesi için öncelikle kira sözleşmesinde belirlenen bildirim süresini dikkate alması gerekmektedir. Yeni Borçlar Kanunu, bu bildirim süresini düzenlemiştir. Kiracı, sözleşmede belirtilen süre öncesinde yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmalıdır.
3. Uygun Sebep: Erken tahliye hakkı, kiracının sözleşme süresini tamamlamadan taşınmazı boşaltmasına izin verir. Ancak, bu hakkı kullanabilmesi için uygun bir sebebinin olması gerekmektedir. Yeni Borçlar Kanunu, bu sebepleri sınırlı olarak belirlemiştir ve kiracının haklı bir nedeni olduğunu kanıtlaması gerekmektedir.
4. Tazminat: Kiracının erken tahliye yapması durumunda, kira sözleşmesi kapsamında tazminat ödeme yükümlülüğü doğabilir. Yeni Borçlar Kanunu, tazminatın belirlenmesi ve ödenmesine ilişkin hükümler içermektedir. Tazminat miktarı, kiraya verenin zararını karşılamaya yönelik olarak belirlenir.
5. Hukuki Süreç: Kiracının erken tahliye hakkını kullanması durumunda, kiraya veren ile olan ilişkileri sonlandırma süreci başlar. Bu süreçte, yazılı bildirimin yapılması, tazminatın belirlenmesi, taşınmazın boşaltılması ve varsa diğer hukuki işlemler gerçekleştirilir. Uyuşmazlık durumunda, taraflar arasında müzakereler veya hukuki yollarla çözüm aranabilir.

Kiracının erken tahliyesi hakkı, yeni Borçlar Kanunu’nda düzenlenen koşullar ve süreçler çerçevesinde kullanılabilir. Ancak, her durum için ayrıntılı hükümler ve koşullar geçerlidir. Bu nedenle, kiracının erken tahliye hakkını kullanmadan önce kira sözleşmesini, ilgili kanunları ve koşulları dikkatlice incelemesi önemlidir.

Sonuç olarak, yeni Borçlar Kanunu, kiracının erken tahliye hakkını belirli koşullar ve süreçlerle düzenlemiştir. Kiracının bu hakkı kullanabilmesi için uygun bir sebebinin olması ve bildirim süresine uygun olarak hareket etmesi gerekmektedir. Tazminat ve diğer hukuki işlemler, kiracının erken tahliye sürecinin bir parçası olarak ele alınır. Taraflar arasındaki uyuşmazlıkların çözümü için hukuki danışmanlık almak, adil bir süreç ve sonuç için önemlidir.

Erken Tahliye Durumunda Kiracının Sorumluluğu

Türk Borçlar Kanunu’nun 325. Maddesinde kiralananın erken tahliyesi durumunda kiracının sorumluluğu düzenlenmiştir.

 Kiralananın Sözleşmenin Bitiminden Önce Geri Verilmesi : MADDE 325– Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

Bu maddeye göre belirsiz süreli kiraya verilen kiralananı kiracı fesih bildirimine uymadan erken tahliye ederse kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre içinde devam edecektir. Burada belirtilen makul süre hakkaniyete uygun, kiralananın bulunduğu çevre ve her somut kira sözleşmesi dikkate alınarak belirlenmelidir.

Örneğin; Ankara ilinin Yenimahalle ilçesinde bulunan bir evin kiraya verilme süresi 3-6 ay arasında ise fesih bildirimine uymadan kiralananı erken tahliye eden kiracı 3-6 aylık süre dolaylarında kira sözleşmesinden doğan kira bedelini ödemekle sorumlu olacaktır. Ancak kiraya veren tüm çabalarına rağmen 3-6 ay içinde kiralanacak olanı kiraya verememiş ama örneğin 8 ay sonra kiraya vermişse bu durumda çabasını ispat etmesi koşuluyla 8 aylık kira bedelini kiracıdan talep edebilir.

Burada kiracının sorumluluğu “makul süre” ile sınırlıdır. Ayrıca Türk Borçlar Kanunu madde 325 kiracıya başka bir kolaylık daha tanımıştır. Buna göre kiracının belirlenen makul sürenin geçmesinden önce kiraya verenin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erecektir.

Erken Tahliye Sonucu Kiracının Sorumlu Olduğu Makul Süre İçinde Benzer Koşullarda Ve Aynı Kira Bedeli İle Kiralanan Bir Başkasına Kiraya Verilemezse Ne Olacaktır?

Kiracının kiralananı fesih bildirimine uymaksızın erken tahliye etmesi sonucu benzer koşullarda ve aynı kira bedeli ile bir başkasına kiralayamadığı durumlarda rayiç bedel ve kiraya verme süresi belirlenir. Kiracı hem kira sözleşmesinde belirlenen bedeli hem de rayiç bedel farkını belirlenen süre içinde ödeyecektir.

Yargıtay Kararı

T.C.Yargıtay Üçüncü Hukuk Dairesi 2017/1898 E  2017/3140 K15. 03. 2017 Tarihli  emsal bir kararında  “Sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesi gereği taraflar sözleşme hüküm ve koşullarına uygun davranmak durumundadır. Haklı neden olmadıkça ve usulüne uygun feshedilmedikçe kiracı, sözleşme süresi ile bağlı olup sözleşmenin süresinden önce ve haksız olarak feshi durumunda kiralayanın bundan kaynaklanan zararını gidermekle yükümlüdür.

Sözleşmede süre bitiminden itibaren en geç bir ay önce kiraya verene yazılı olarak bilgi vermek suretiyle sözleşmenin kiracı tarafından sona erdirilebileceği kararlaştırılmış olup kiracının bu ihbar şartına uymadan ve sözleşme süresi dolmadan sözleşmeyi feshederek, 15.08.2014 tarihinde taşınmazı tahliye etmiş olduğu anlaşılmaktadır. TBK’ nın 325. maddesinde; “Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulunması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer” düzenlemesine yer verilmiştir. Mahkemece alınan bilirkişi raporunda taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre iki ay olarak belirlenmiş olup, kiracının belirlenen iki aylık makul süre tazminatından sorumlu olacağının kabulü gerekir. Bu kapsamda kiraya veren tarafından iki aylık kira alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği anlaşılmakta olup asıl davada davacı kiracının depozito iadesi talebinin haklı olmadığı birleşen davanın da davacı kiraya verenin alacağının depozito bedelinden tahsil edildiği gözetilerek her iki dava hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”

Konuyla alakalı ayrıntılı bilgi ve danışmanlık hizmeti almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.