Kira Uyarlama Davası

Kira İlişkisi:

Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği üzere kiralayanın bir kira bedeli karşılığında bir şeyin kullanımını veya kullanmayla birlikte kiralanandan yararlanma hakkını kiracıya bıraktığı bir sözleşmedir. Bu kiralanan taşınır bir eşya olabileceği gibi bir taşınmaz da olabilir. Kira sözleşmesi hem kiracıya hem de kiralayana karşılıklı edimleri yerine getirme yükümlülüğü yükler. Kiraya veren kiralananı teslim etmek, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak gibi bazı borçlar altına girerken kiracının da kira bedelini ödemek, kiralananı özenle kullanmak gibi sözleşmeden doğan sorumlulukları vardır.

Kira Bedelinin Artırılması İçin Gereken Şartlar

kira bedelinin artırılması i̇çin gereken şartlar. Kira bedelinin belirlenmesi hakkında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 343. ve 344. maddelerinde düzenlenmiştir. Bahsi geçen hükümler emredici nitelikte hükümlerdir. İlgili maddeler aşağıdaki şekildedir:

“E. Kira bedeli

I. Genel olarak

MADDE 343- Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

II. Belirlenmesi

MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

İlgili maddelerden anlaşıldığı üzere kira bedelinde yapılacak artışlar belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin bitiminden itibaren, sözleşme kiracı tarafından feshedilmezse, belirsiz süreli kira sözleşmesine döneceği için kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden geçen her yılda açıklanan tüketici fiyat endeksi oranlarına göre zam yapılarak artırılmaktaydı.

Son dönemde ekonomideki değişimlerle beraber enflasyon oranları yükseliş gösterdiği için devlet tarafından 8 Haziran 2022 tarihinde onaylanıp 15 Haziran 2022 tarihli 31867 sayılı Resmi Gazete’de yayınlandığı üzere konut kiralarında %25 sabit zam oranında artış yapılmasına dair geçici kanun düzenlemesi yürürlüğe girmiştir.

kira uyarlama davası açmak i̇çin aranan şartlar için bize ulaşabilirsiniz.

Kira Bedelinin Olağan Şartlarda Artırılması

Kira bedeli sözleşme kurulurken taraflarca belirlendikten sonra ilgili hükümlerde düzenlendiği üzere; yenilenen kira dönemlerinde bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki değişim oranlarına göre kira bedelinde artışa gidilebilmektedir.

Enflasyon Nedeniyle Kira Uyarlama Davası

Enflasyon, ekonomik bir olgu olarak kiralarda artışlara neden olabilir ve kiracıların maddi yükünü artırabilir. Bu durumda, kiracılar kira bedellerinin enflasyonla uyumlu hale getirilmesi için hukuki adımlar atabilirler. Enflasyon nedeniyle kira bedellerinin uygun şekilde ayarlanmaması durumunda, kiracıların haklarını korumak ve adil bir kira bedeli talep etmek için kira uyarlama davası açmaları gerekebilir.

Kira uyarlama davası, kiracıların kiralardaki enflasyon nedeniyle uygun bir ayarlama talep etmek için mahkemeye başvurdukları bir hukuki süreçtir. Bu dava sürecinde, kiracı, enflasyon oranlarına dayanarak kira bedelindeki artışı talep eder. Bu talep, hukuki dayanaklar ve kanıtlarla desteklenmelidir.

Kira uyarlama davası için hukuki dayanaklar, ülkenin kira hukuku ve ilgili mevzuatı içerir. Bu mevzuat, kiracıların adil ve makul kira bedelleri talep etme hakkına sahip olduğunu vurgular. Enflasyonun kira bedellerini etkileyen bir faktör olduğu göz önüne alındığında, kiracılar kira uyarlama davasıyla haklarını koruma imkanına sahiptir.

Kira Bedelinin Olağanüstü Şartlarda Artırılması

Olağan şartlar altında kira bedelinin belirlendiği kira dönemi içerisinde artırılması mümkün değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 138. Maddesinde düzenlenen Aşırı İfa Güçlüğü başlığında düzenlendiği üzere bu duruma bir istisna getirilmiştir;

“III. Aşırı ifa güçlüğü

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Kira Uyarlama Davası

Sözleşmeler taraflar arasında kurulan karşılıklı edim dengesine dayanmaktadır. Bu edim dengesinin taraflardan biri aleyhine bozulması durumunda bu durum taraflardan birinin edimini katlanılamayacak dereceye getirmeye başlıyorsa sözleşmenin temelini oluşturan ahde vefa ilkesine karşılık işlem temelinin çökmesi ilkesi ağırlık kazanmaya başlar.

Son zamanlarda konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi yapan taraflar arasında ekonomide bozulmalar nedeniyle taraflar arasında edim dengesi gözetilerek hazırlanmış sözleşmelerde bir tarafın edimini karşılaması daha güç hale gelebilmektedir.

Bu halde m.138’de sayılan şartların oluştuğu anlaşılıyorsa edim dengesi aleyhine ve katlanılamayacak derecede bozulan taraf mahkemeden kira sözleşmesindeki bedelin günün koşullarına uyarlanmasını talep etme hakkına sahiptir.

Kira Uyarlama Davası Açmak İçin Aranan Şartlar

-Sözleşmede belirlenen karşılıklı edimler arasında dengenin bir taraf aleyhine katlanılamayacak derecede bozulması gerekir.

-Edim dengesinin bozulmasına yol açan durumun sözleşmenin yapıldığı dönemde taraflarca öngörülmemiş olması gerekir.

-Olağanüstü durumun oluşması borçludan kaynaklanmayan bir sebebe dayanmalıdır.

-Borçlu borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

-Taraflar arasındaki kira sözleşmesi kısa süreli olmamalıdır. Aksi halde zaten tarafların kısa süre sonra sona eren sözleşmede yeni kira bedeli belirlemesi mümkündür. (Bu şartın ilgili kanun maddesinde sayılmamakla beraber yargı kararlarında arandığı görülmüştür.)

Bizlere diğer içeriğimiz olan Ankara Ceza Avukatı sayfamızdan ceza avukatı ile ilgili bilgi almak için inceleme yapabilirsiniz.

Kira Uyarlama Davasında Görevli Mahkeme

Kira uyarlama davasında görevli mahkeme 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. Maddesi gereğince Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira Uyarlama Davası Hakkında Emsal Yargı Kararları

 Yargıtay Kararı – 13. HD., E. 2002/9716 K. 2002/13022 T. 29.11.2002

Taraflar arasındaki uyarlama davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın kabulüne yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde taraflar avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği düşünüldü.

Davacı, davalıya ait taşınmazda kiracı olduğunu, kira sözleşmesinin 10.5.2000 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli olup, Şubat 2001 ayında başlayan ekonomik kriz ve dolar kurunda yaşanan dalgalanma nedeni ile kira bedelinin fahiş derecede arttığını ve istem temelinin çöktüğünü belirterek, aylık 700 ABD doları olarak kararlaştırılan kiranın Şubat 2001 deki kur üzerinden sabitlenmesi, bu olmadığı takdirde aylık kira parasının 700 ABD dolarından 429 ABD dolarına indirilmesi ve 429 ABD doları olarak sabitlenmesine karar verilmesini istemiştir.

Davalı, davada uyarlama koşullarının bulunmadığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranarak akde bağlı kalması gerektiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kiranın 500 ABD doları olarak uyarlanmasına karar verilmiş hüküm her iki tarafça temyiz edilmiştir.

Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 10.5.2000 tarihli ve 10 yıl sürelidir. Kira sözleşmesi devam etmekte iken 21 Şubat 2001 tarihli ekonomik kriz nedeniyle Türk lirasının ABD doları karşısında aşırı değer kaybettiğinden ve kira sözleşmesi yapılırken mevcut olan taraflar arasındaki ekonomik dengenin kiracı aleyhine çekilmeyecek derecede bozulduğundan bahisle kiranın uyarlanması istenmiş ise de, dosya kapsamından ve hükme esas alınan bilirkişi raporunda indirilmesi gerektiği belirtilen miktar itibariyle, taraflar arasındaki ekonomik dengenin bir tarafın tahammül edemeyeceği derecede bozulmadığı ve çekilmez halin gerçekleştiğini göstermediği dolayısı ile uyarlama şartlarının gerçekleşmediği kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.

Davacının temyiz itirazlarının bozma sebebine göre incelenmesine yer olmadığına,

Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın temyiz edenlerden davalı yararına (BOZULMASINA), davacının temyiz itirazlarının bozma sebebine göre incelenmesine yer olmadığına, peşin harcın istek halinde iadesine, 29.11.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/10396 K. 2014/14589 T. 25.12.2014

Davacı kiraya veren tarafından kira bedelinin uyarlanması istenmiş olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen yukarıda tarih ve numarası yazılı karar Dairemizin 08.07.2014 gün ve 2014/4990 Esas,9141 Karar sayılı ilamı ile onanmıştır. Bu kararın incelenerek düzeltilmesi davalı vekili tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Davacı vekili dava dilekçesinde; Davaya konu kiralananda davalının kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasının emsallere göre düşük kaldığını, dolarda beklenen artışın olmadığını, taşınmazın niteliği, ticari gelişmeler, vergi ve yıpranma payı giderlerindeki artışların sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılmayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunu belirterek 01.06.2010 dönemine ait kira parasının yıllık 33.000 USD den 70.000 USD olarak uyarlanmasını ve uyarlanan kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı vekili, sözleşmede kiranın dolar olarak kararlaştırıldığını, dövize bağlı olarak kiranın da arttığını, mecurda ve çevresinde olağanüstü bir değişiklik olmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; davanın kısmen kabulü ile 01.06.2010 tarihinden itibaren yıllık kira parasının 73.000 USD olarak uyarlanmasına ve 40.000 USD nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

1. Davalının, alacağın tahsiline yönelik karar düzeltme isteğinin incelenmesinde; Kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin mahkeme kararı ile tespit edilen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için, sadece alacaklının borçludan eda da bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş olması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmiş olması da gerekir. Kira bedelinin uyarlanması kararları kesinleşmedikçe, bu kararlara dayanarak ilamsız icra ve tahliye istekli takip yapılamaz, alacak davası açılamaz. Bu durumda mahkemece uyarlanan kira bedelinin tahsiline yönelik talebin reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile 40.000 USD nin tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
2. Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir. (HMK.nun 26) Davacı tarafından kira bedelinin 01.06.2010 tarihinden itibaren 70.000 USD olarak uyarlanması istenildiği halde, Mahkemece talep aşılarak 73.000 USD ye hükmedilmesi doğru değildir.
3. Hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın kira bedelinin 109.645 USD ye uyarlanabileceğinin belirlendiği, Mahkemece bilirkişi raporu hükme esas alınarak davanın kabulüne karar verilmiş ise de; Bu tutarın net mi brüt mü olduğunun belirtilmemesinin de doğru olmadığı bu defaki incelemeden anlaşılmakla davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile hükmün bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

SONUÇ: Yukarıda yazılı nedenlerle davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 08.07.2014 gün ve 2014/4990 Esas,9141 Karar sayılı onama kararının kaldırılarak yerel mahkemenin 31.12.2013 gün ve 2012/268 Esas, 2013/938 Karar sayılı hükmünün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının ve karar düzeltme harcının karar düzeltme isteyen davalıya iadesine, 25.12.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/3862 K. 2013/15024 T. 7.11.2013

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira (uyarlama) davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava, kira parasının uyarlanması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı dava dilekçesinde … Turizm Merkezinde bulunan iş yerlerinin kiracısı olduğunu dünyayı etkileyen global krizin Türkiye’de de etkisini hissettirmesi nedeniyle 2008 yılından itibaren zarar ettiğini, bir çok AVM kiralarında düşüşe gidildiğini, işlem temelinin çökmesi nedeniyle akdin yeni şartla uyarlanmasını isteyerek kira bedelinin 1500 TL olarak tespitini istemiştir. Davalı davanın reddini savunmuştur.

Dava da dayanılan ve hükme esasa alınan 15.10.1989 tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

Kira sözleşmesi 15.10.1999 tarihinden itibaren 6570 sayılı yasanın 11.maddesi gereğince birer yıllık dönemler halinde yenilenmektedir. Bir başka deyişle kira sözleşmesi uzun süreli olmayıp kısa sürelidir.

Sözleşmenin sonunda tarafların sözleşmeyi yeni koşullarda yenileme veya sona erdirme imkânları bulunmakta olup, kısa süreli kira sözleşmelerinde tacir olan davacının sözleşmesinin yeni koşullara uyarlanmasını isteme imkânı bulunmamaktadır.

Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 07/11/2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2011/7405 K. 2011/11325 T. 30.06.2011

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü.

Davacı vekili; İl Özel İdaresine ait termal tesislerinin en son yap işlet devret işletme ve devremülk ve kiralama hakları ile ilgili tüm hak ve sorumlulukları müvekkili şirket!

Termed Sağlık Hizmetleri Ticaret AŞ’ye 28.09.2007 tarihli sözleşmede geçtiğini, bu sözleşmede bulunan artış şartında; “ işletmenin 2006-2007 yıllık kira bedeli olarak 284.234,48 YTL ( KDV.hariç). Takip eden yıllarda TUİK tarafından kira döneminde açıklanan ve bir önceki kira dönemine isabet eden yıllık enflasyon oranına (tüketici fiyat endeksi) artı on eklemesi ile bulunacak oranının kira bedeline eklenmesi suretiyle artırılacaktır…

Ayrıca davalı Termal AŞ’nin İl Özel İdaresine ödeyeceği kira bedelide …İl Özel İdaresine ödenecektir…” hükmünün uygulanması halinde hesaplanacak kira bedelinin müvekkili aleyhine ağır ekonomik zorluklar yarattığını, bu nedenle müvekkili şirketin davalı şirkete yıllık olarak ödeyeceği kira bedelinin uyarlanmasında İl Özel İdaresine davalı şirketin yatırması gerekirken onun yerine ödenmesine dair hükmün kaldırılması ile yıllık enflasyon oranına artı %10 eklenerek bulunacak kira bedelindeki artı %10 oranının kaldırılması suretiyle kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı vekili; tarafların özgür iradesi ile belirledikleri kira sözleşmesinin 5.maddesinde açıkça ifade edildiği üzere; tesislerin yıllık kira bedelinin DİE’nin belirlediği TÜFE oranına + 10 puan eklenmek suretiyle saptanacağının kararlaştırıldığını, davacı tarafın devlet ihale kanununa göre yapılan ihaleyi bu şartı kabul etmek suretiyle kazandığını, davanın reddine karar verilmesini beyan etmiştir.

Mahkemece, bilirkişi raporu gereğince davanın kabulüne, 2006/2007 yılı için belirlenen kira bedeli olan 284.234,48 TL baz alınarak yıllık kiranın her yıl TÜFE enflasyonu oranında artırılması şeklinde sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmiş; hüküm, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hakim tarafların iddia ve savunması ile bağlı olup, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez (HUMK.md.74).

Davada, kira bedelinin sözleşmedeki TÜFE artış oranı artı % 10 olarak artırıldığında günün rayiçlerine göre yüksek kaldığı ileri sürülerek, kira bedelinin uyarlanması istemi ile eldeki dava açılmıştır. Mahkemece talep ve kira bedelinin uyarlanmasına dair yerleşik uygulama dışına çıkılarak sözleşmenin uyarlanmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Hukukumuzda “sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa)” ve “sözleşme serbestliği” ilkesi gereğince sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır.

Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır.

Ancak, bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge, sonradan şartların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanılamayacak derecede bozulabilir.

İşte bu durumda sözleşmeye bağlılık ve sözleşme adaleti ilkeleri arasında bir çelişki oluşur ve artık bu ilkeye sıkı sıkıya bağlı kalmak, adalet, hakkaniyet ve objektif hüsnüniyet (TMK. md. 4,2) kaidelerine aykırı bir durum yaratır.

Hukukta bu zıtlık (Clausula Rebüs Sic Stantibus-Beklenmiyen hal şartı- sözleşmenin değişen şartlara uydurulması) ilkesi ile giderilmeye çalışılmaktadır. Tarafların iradelerini etkileyip sözleşmeyi yapmalarına neden olan şartlar daha sonra önemli surette, çarpıcı, adaletsizliğe yol açan olayların gerçekleşmesi ile değişmişse, taraflar artık o akitle bağlı tutulamazlar.

Değişen bu koşullar karşısında M.K. 2. maddesinden yararlanılarak sözleşmenin yeniden düzenlenmesi gerekir.

Sözleşmenin edimleri arasındaki dengeyi bozan olağanüstü hallere harp, ülkeyi sarsan ekonomik krizler, enflasyon grafiğindeki aşırı yükselmeler, şok devalüasyon, para değerinin önemli ölçüde düşmesi gibi, sözleşmeye bağlılığın beklenemeyeceği durumlar örnek olarak gösterilebilir.

Karşılıklı sözleşmelerde edimler arasındaki dengenin olağanüstü değişmeler yüzünden alt üst olması, borcun ifasını güçleştirmesi durumunda “İŞLEM TEMELİNİN ÇÖKMESİ” gündeme gelir. İşte bu bağlamda hakim, somut olayın verilerine göre alacaklı yararına borçlunun edimini yükseltmeye veya borçlu yaranına onun tamamen veya kısmen edim yükümlülüğünden kurtulmasına karar verilebilir ve müdahale ederek sözleşmeyi değişen koşullara uyarlar. Sözleşmenin yeni durumlara uyarlanması yapılırken önce sözleşmede, daha sonra kanunda bu hususta intibak hükümlerinin bulunup bulunmadığına bakılır. Sözleşmede ve kanunda hüküm bulunmadığı taktirde sözleşmenin değişen hal ve şartlara uydurulmasının gerekip gerekmeyeceği incelenir.

Sözleşmeye müdahale için, gerekli olan esaslara gelince;

Sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir, beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilir nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir. (Bkz. Doç.Dr. İbrahim Kaplan Hakimin Sözleşmeye Müdahalesi Ankara-1987 Sh. 152.- vd; Hatemi/SEROZAN/Argacı Borçlar Hukuku Özel Bölüm 1992 sh., 186 vd).

Sözleşmeye bağlılık esas olduğundan, uyarlama daima yardımcı bir çözüm olarak düşünülmelidir. Sözleşmeye yazılan özel hükümler yorumlanıp, bunların taraflara sağladığı hak ve yararlar ile ekonomik değişikliklerin etkileri, kiralananın nitelikleri gibi somut olayın özelliği ile belirlenecek tüm objektif ve subjektif hal ve koşullar değerlendirilmeli, uyarlama yapılması kanaatine varılırsa, sözleşmedeki intibak boşluğu, hak ve nesafet, doğruluk, dürüstlük kuralları (TMK. md.4, 2/1) ışığında yasa boşluğunda olduğu gibi TMK.md 1’deki yetki kullanılarak hakim tarafından doldurulmalıdır. Sonuçta verilecek her türlü karar, az yukarıda açıklanan esaslara aykırı olmamalı, dayanaklarını içerir şekilde gerekçeli ve Yargıtay denetimine uygun olmalıdır.

Dava konusu olayda mahkemece kira sözleşmesinin 2006-2007 yılı için belirlenen kira bedeli olan 284.234.48 TL baz alınarak yıllık kira artışının her yıl TÜFE enflasyonu oranında artırılması şeklinde kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira parasının her yıl yıllık enflasyon oranı +%10 olarak arttırılacağı konusu uyuşmazlık konusu değildir. Davada çözümü gereken sorun kira parasının sözleşmedeki her yıl yıllık enflasyon oranı + %10 oranında arttırılacağına ilişkin sözleşme hükmünün uyarlama yapılan tarihten sonraki kira dönemlerinde de hükmünü devam ettirip ettirmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Kira parasının günün koşullarına intibakını sağlayan ve uyarlama adı ile anılan dava sonucunda sözleşmenin sadece kira parası bölümü günün koşullarına intibak ettirilmiş olup, sözleşmenin diğer koşulları örneğin taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelinin her yıl yıllık enflasyon oranı+%10 oranında arttırılacağına ilişkin koşulda bir değişiklik olmaz. Yani sözleşmenin diğer hükümleri aynen hukuki statüsünü korur.

Uyarlama davalarındaki asıl amaç, sadece kira parasının değiştirilmesine yöneliktir. Aksinin düşünülmesi durumunda sözleşme serbestisi ve özgürlüğü sınırları zedelenerek kira bedelinin uyarlanması amacı dışında sözleşmeye müdahale edilmiş olur ki buda hukuken üstün görülemez.

Bu durum karşısında mahkemenin aksi düşüncelerle yazılı şekilde, sözleşmedeki koşulun uyarlama davası sonucunda kalktığının benimsenmesi usul ve yasaya aykırıdır.

O halde mahkemece yukarıda geniş şekilde açıklanan uyarlama yöntem ve kurallarının ışığı altında, sözleşmedeki özel intibak hükümleri, kullanma alanı, konumu, bölgede kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticari gelişmeler gibi değişiklikler.

Emsal kira paraları, giderlerindeki artışlar araştırılıp, değerlendirilerek, sonuçta sözleşmenin düzenlendiği tarih ile dava tarihi arasındaki geçen dönem içerisinde işlem temelinin çöktüğü, sözleşmedeki çıkar dengesinin katlanılamayacak derecede davacı aleyhine bozulduğunun benimsenmesi halinde 28.9.2008 dönemi salt kira bedelinin uyarlanmasına karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde sözleşmedeki artış şartının değiştirilmesi (sözleşmenin uyarlanması) yönünde hüküm kurulmuş olması, usul ve yasaya aykırı görülmüştür.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 30.06.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Tüm detaylı bilgiler için iletişim sayfamızdan bizlere ulaşabilir ve hukuki danışmanlık alabilirsiniz.