Yeniden Kiralama Yasağı

Yeniden kiralama yasağı ile ilgili yazımızda; kira sözleşmesi, tahliye sebepleri, tahliye sonrası yeniden kiraya verebilme şartları ve benzer konularla ilgili emsal kararları okuyacaksınız. Daha detaylı bilgi ve hukuki destek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlendiği üzere kiralayanın bir kira bedeli karşılığında bir şeyin kullanımını veya kullanmayla birlikte kiralanandan yararlanma hakkını kiracıya bıraktığı bir sözleşmedir. Bu kiralanan taşınır bir eşya olabileceği gibi bir taşınmaz da olabilir. Kira sözleşmesi hem kiracıya hem de kiralayana birtakım borçlar yükler. Kiraya veren kiralananı teslim etmek, vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanmak gibi kanunda sayılan bazı borçlar altına girerken kiracının da kira bedelini ödemek, kiralananı özenle kullanmak gibi sözleşmeden doğan sorumlulukları vardır.

Konut Kirasında Tahliye Sebepleri Nelerdir?

Konut kirası da bir çeşit kira sözleşmesi olmakla birlikte Türk Borçlar Kanunu’nun 339. Maddesi ve devamında ayrıca düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ödeme borcuna ek olarak kullanma giderleri de sözleşmede aksi öngörülmedikçe kiracıya aittir. Kira sözleşmeleri belirli süreli olarak yapılabileceği gibi belirsiz süreli olarak da yapılabilmektedir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı dilediği zaman kiralayan ise kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden 10 yıl geçtikten sonra kira sözleşmesini fesih hakkına sahiptir. Ancak belirli süreli kira sözleşmelerinde ise kiralayan 10 yıllık uzama süresini gözeterek ve bildirim süresi koşullarına uyarak sözleşmeyi fesih hakkına sahipken kiracı; belirli sürenin bitiminden sonra dilediği zaman bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini sebepsiz feshetme hakkına sahiptir. Bu fesih bildirimi TBK 348. Madde gereğince yazılı şekilde yapılmalıdır.

Sözleşmenin sebep gösterilmeksizin genel hükümlere göre bildirim yoluyla feshedilmesinin dışında kira sözleşmesini feshetmek için dava yoluyla fesih imkânı da bulunmaktadır. Hukukumuzda zayıf konumda olan kiracının daha güçlü konumda olan kiraya verene karşı korunması için bazı düzenlemeler getirilmiştir. Bu nedenle dava yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesine ilişkin hükümler kiracı lehine olmalıdır.  Dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi için kanunumuzda kiraya verenin gereksinimi, yeniden imar ve inşa nedeniyle veya yeni malikin gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesini fesih hakkı sunulmuştur. Buna ek olarak kiracıdan kaynaklanan kiracının yapılan ihtarlara rağmen kira bedelini ödemeyi aksatması gibi 6098 sayılı TBK 352. maddede sayılan bazı sebepler de kiraya verene sözleşmeyi fesih hakkı vermektedir.

Kiralananın İhtiyaç Sebebiyle Tahliyesinin Şartları Nelerdir?

Kiralanan, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere:

MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1.Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

2.Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Maddenin 1. Fıkrasından anlaşılacağı üzere kiraya verenin kira sözleşmesini bildirim süreleri gibi şartlara uyarak fesih hakkı bulunmaktadır. Aynı zamanda bu hak m.351 vasıtasıyla kiralananı sonradan edinen yeni malike de tanınmıştır.

Kiralanan Kiracının Tahliyesinin Ardından Tekrar Kiraya Verilebilir Mi?

Kiralanan konut veya çatılı işyerinin tekrar kiraya verilmesinin şartları yürürlükte olan Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde yeniden kiralama yasağı açıkça belirtilmiştir.

Bu maddeye göre; ‘’Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.’’

Haksız Nedenle Tahliyeye Karşı Kiracının Başvurabileceği Hukuki Yollar Nelerdir?

Son dönemde değişen ekonomik koşullar nedeniyle ülkemiz genelinde kira bedelleri artmakta olup kiraya verenler bu bedellere göre kiraya verdikleri taşınmazların bedellerine zam yapmak talebinde bulunmaktadır. Buna karşılık kiracıları da yapılacak zam oranlarını düzenleyen hukuki korumalar bulunması kiraya veren taraf ile kiracı arasında uyuşmazlıkların artmasına yol açmıştır. Artan uyuşmazlıklardan görüleceği üzere kiraya verenler mevcut kiracıların tahliyesi ve konutun daha fazla bedelle kiraya verilebilmesi için gereksinim nedeniyle dava yoluyla fesih yoluna başvurmakta ancak kiracının tahliyesini takiben m.355 de belirtilen kiralama yasağı süresine uymaksızın taşınmazı tekrar kiraya verebilmektedir. Bu durumda tahliye edilen kiracı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinin 3.fıkrasında belirtilen; “Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmüne dayanarak kiraya verenden tazminat talebinde bulunma hakkına sahiptir.

Tahliye Edilen Kiracının Tazminat Talebi İçin Gereken Şartlar Nelerdir?

TBK m.355 incelendiğinde aşağıdaki koşulların gerçekleşmesi halinde kiracının kiraya verenden tazminat talebinde bulunma hakkı doğmaktadır.

1.Kiraya veren gereksinim nedeniyle kiralananın boşaltılmasını sağlamış olmalıdır,

2.Kiralayanın, kiracıyı tahliye etmesinden sonra konut veya çatılı işyerini tekrar kiralaması için haklı bir sebebi bulunmamalıdır,

3.Kiralayan 3 yıllık yeniden kiralama yasağı süresine uymaksızın kiralananı yeniden kiraya vermiş olmalıdır.

Ancak yargı içtihatları incelendiğinde kiracının, bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliyeye zorlanması şartı da aranmaktadır. Bu noktada tazminata hükmedilebilmesi için yukarıda belirtilen şartların kümülatif olarak bulunması gerekip gerekmediği sorunu ortaya çıkmaktadır. Kanunun ilgili maddelerine bakarak lâfzî yorum yapıldığında; kira sözleşmesinin sona erdirilmesi için bildirim yolu ve dava yolu olarak ikili bir ayrım yapıldığı, bu ayrım neticesinde dava yoluyla ve gereksinim nedeniyle tahliye edilen kiracının yeniden kiralama yasağına aykırılık halinde tazminat hakkına sahip olduğu görüldüğünden dava açılmış olması şartının zorunlu olduğu düşünülebilir. Ancak hem doktrindeki görüşlere bakıldığında hem de 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili;

‘’Madde 354 – Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.’’ hükmü incelendiğinde tazminata hükmedilebilmesi için kiracının dava açılarak icra yoluyla tahliye edilmiş olmasının zorunlu görülmesi kiracı aleyhine yorum yasağına aykırı düşmektedir. Her ne kadar yargı kararlarında istikrarlı şekilde dava sonucu veya ilam alarak icra ile tahliye şartının aranması gerektiği ileri sürülse de bu durumun kiracıdan çok kiraya verenin menfaatini sağlayacağı hususu açıktır.

GAYRİMENKUL KİRALARI HAKKINDA KANUNA tıklayarak ulaşabilirsiniz.

Yeniden Kiralama Yasağı Emsal Yargı Kararları

 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 7.2.2019

…6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. … Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.

O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi Kararı – Ankara BAM, 15. HD., E. 2018/3452 K. 2020/17 T. 14.1.2020

…Türk Borçlar Hukukunda benimsenen hâkim ilke sözleşme özgürlüğü ilkesidir. Sözleşme özgürlüğüne göre kişiler, sözleşmenin karşı tarafını serbestçe seçmekte tamamen özgürdürler. Bununla birlikte sözleşmenin karşı tarafını seçme özgürlüğü bir hukuki işlemle veya bir yasa hükmüyle kısıtlanabilir. Sözleşmenin karşı tarafını seçme özgürlüğüne yasa yoluyla getirilen sınırlamalardan bir tanesi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde bulunmaktadır. TBK.nun 355/2.maddesine göre; kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, ya da değiştirilmesi için boşaltılması halinde kiralanan, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Yine TBK 355.maddesine göre yeniden inşa ve imardan sonra taşınmazı, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile eski kiracının kiralama konusunda öncelik hakkı olduğundan, kiraya verenin bu durumu eski kiracısına yazılı bildirim yoluyla bildirmesi gerekir.

İcra kanalı ile tahliye edilen kiralanan taşınmazın eski kiracısı davacıya yeniden kiralamak isteyip istemediği hususu sorulmadan dava dışı kişi ve şirkete yeniden kiraya verilmiştir. Kiraya veren davalılar tarafından, kiralanan taşınmazın kiralanmasında öncelik hakkı bulunan önceki kiracıya yazılı bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediğinden, tahliyeden önceki aylara ilişkin olarak sunulan kiralananın en son aylık kira bedelinin 880,00 TL olduğu da anlaşıldığından, hesaplanan bir yıllık kira bedeli olan 10,560,00 TL miktarın davalıdan alınarak davacıya verilmesine ve davacının kazanç kaybına ilişkin talebi de yasal dayanağı bulunmadığından yerinde görülmediğinden bu istemin reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya uygun bulunduğundan, bu nedenlerle davalılar vekilinin ve katılma yoluyla davacı vekilinin istinaf kanun yolu başvuru istemlerinin ayrı, ayrı esastan reddine ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.

Yargıtay Kararı – 3. H.D. E. 2017/4632 K. 2019/1687 T. 21.2.2019

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” düzenlemesi bulunmaktadır.

Somut olayda; davacının 01.05.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı iken davalılar tarafından 17.10.2014 tarihli ihtarname ile kızları K1′ in konut ihtiyacı nedeniyle taşınmazın tahliyesinin talep edildiği, bu ihtarname sonucunda davacının kiralananı tahliye ettiği ve taşınmazın 01.03.2015 başlangıc tarihli sözleşme ile 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalılar gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın bu gerekçe ile reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesinin doğru olmadığı anlaşılmıştır.

Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/4122 K. 2019/282 T. 17.1.2019

Somut olayda davacı şirketin 01.01.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 29.01.2013 tarihli ihtarname ile 6306 sayılı yasa uyarınca taşınmaz için yıkım kararı alındığı, yıkım kararının uygulanabilmesi için taşınmazın tahliyesinin talep edildiği ve davacı kiracı tarafından taşınmazın 27.03.2013 tarihinde tahliye edildiği ve taşınmazın inşaat tamamlandıktan sonra 3. kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşaa ve imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.01.2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2016/3402 K. 2016/5819 T. 11.10.2016

Davacı kiracı vekili, dava dilekçesinde özetle; Davacı şirketin dava konusu taşınmazda ….. markası adı altında …/01/1996 tarihinden mahkeme kararı ile tahliye edildiği 06/05/2011 tarihine kadar kiracı olarak bulunduğunu, kiralayan davalının daha yüksek kira almak maksadı ile …. ….Sulh … Mahkemesinin 2009/930 esas sayılı dosyası ile ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açtığını, tahliye davasının kabul edilerek kesinleşmesi üzerine davacının 06/05/2011 tarihinde cebri icra yoluyla tahliye edildiğini, davacının işletmeyi devam ettirmek için başka taşınmaz bulamadığını, aynı zamanda cebri tahliye işlemi ile itibarının da zedelendiğini, bu nedenle Delamer adlı işletmenin bağlı olduğu tüzel kişiliği olan davacı şirketin tasfiyesini istemek durumunda kaldıklarını, işletmeye ait tüm demirbaşlar ile yaklaşık alım değeri 250.000,00 TL üzerinde olan malzemelerin çürümeye terk edildiğini, yine çalışan işçilerin işten çıkartıldığını ve tazminatlarını ödemek durumunda kaldıklarını, davalının bir yıl kadar mecuru boş bıraktığını ve daha sonra davaya konu mecuru….. Şubesine kiraya verdiğini, hali hazırda dava konusu taşınmazda davalının çocuklarının değil bir banka şubesinin kiracı olarak bulunduğunu belirterek fazlaya ilişkin tüm talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davalının hukuka aykırı gerekçeler ile ilam almak sureti ile davacı şirketi mecurdan tahliye ettirmesi neticesi BK.nun 355. Maddesine muhalefet etmesi nedeniyle sebep olduğu müspet zararlara ve davacının haklı itibarını yok etmek neticesi yol açtığı zararlara karşılık olmak üzere şimdilik 200.000,00 TL tazminatın haksız tahliye tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulü ile bir yıllık kira bedeli toplamı olan 78.000,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar karar verilmiştir.

Ancak, davacılar vekili dava dilekçesinde ticari faiz talep etmiş olup, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi ile kiralanan bir balık restorandır. Restoran, ticari bir işletme olup, TTK’nun …/… maddesi uyarınca davacı kiracı yönünden ticari iş niteliğinde sayılan kiralama işlemi davalı yönünden de ticari iş sayılır. Bu nedenle hüküm altına alınan tazminata 3095 sayılı yasanın …/… maddesi gereğince ticari faiz uygulanması gerekir. Bu durumda Mahkemece, hüküm altına alınan alacağa avans faizi uygulanması gerekirken gerekçe gösterilmeden yasal faiz uygulanması doğru değilse de bu yüzden hükmün bozularak yeniden yargılama yapılmasında yarar görülmediğinden hüküm fıkrasının … nolu bendindeki “ yasal faiz” ibaresinin çıkartılarak yerine “ticari faizi” ibaresinin eklenerek hükmün 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici ….madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 438.maddesi uyarınca düzeltilmesine ve bu düzeltilmiş şekli ile ONANMASINA karar verildi.

Diğer Gayrimenkul Hukuku konulu makalelerimize buraya tıklayarak ulaşabilirsiniz. Detaylı bilgi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.