İnşaat Ve İmar Hukuku

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

kat-karsiligi-insaat-sozlesmesi-nedir

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsası bulunan üzerine konut yapmak isteyen kişiler, inşaat işiyle uğraşan kişilerle anlaşma sağlayarak yapmayı istedikleri konuta daha kolay yoldan ulaştıkları bir yöntemdir.

İnşaat işini yükleniciye bırakan arsa sahibi arsa payını yükleniciye devretmektedir. İnşaat sonunda yükleniciyle arsa sahibi bağımsız bölümleri paylaşmaktadır. Yüklenici de arsa sahibi de hakkı olan bağımsız bölümleri ve niteliklerini sözleşme ile belirleyip devrini yapmaktadırlar. Yüklenici kendine düşen bağımsız bölümleri satarak inşaat sırasında sermaye, bitiminde ise kazanç elde etmektedir.

Yüklenicinin iki sorumluluğu vardır: Öncelikle arsa üzerinde bütünlük taşıyan bir inşaat kurmak sonrasında ise arsayı devraldığı kişiye anlaşma uyarınca bağımsız bölümleri devretmektir.

Her iki taraf için de karlı bir yol olan bu sözleşmelerde genelde sorun: ayıp, temerrüt ve fesih konusunda çıkmaktadır.

Yüklenicinin inşaatı zamanında bitiremediği, devri gerçekleştirmediği veya bazı ayıplar meydana getirdiği öne sürülerek uyuşmazlıklar doğmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şartları Nelerdir, Nasıl Kurulur?

Sözleşme, karşılıklı birbirine uygun irade beyanları ile resmi şekil şartına uygun yapılmalıdır. Resmi şekil şartı geçerlilik şartıdır. Ayrıca devlet ile ve ihale yoluyla yapılan sözleşmelerde noter onayı yapılması gerekmektedir.

Sözleşme ani edimli- karma tip sözleşmedir.

Bu sözleşmede edimlerin ifası ile yani; arsa payının devri ile inşaatın tamamlanması ve bağımsız bölümlerin devri yapıldığı anda borç sona ermektedir. Ayrıca yüklenici bir eser meydana getirmeyi vaat ettiği için eser sözleşmesini ve arsa sahibi arsa payını  devrettiği için taşınmaz satış sözleşmesini içinde barındıran karma nitelikli bir sözleşme yapılmış olmaktadır.

Bu sözleşme uygulamada 4 farklı biçimde kurulmaktadır:

  1. Tür: Arsa sahibi arsa payını devretme taahhüdünde bulunur. Yüklenici ise inşaat yapımı taahhüdünde bulunur. Hem taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, hem eser sözleşmesi bulunur ve karşılıklı edim yükümlülüğü ile kurulur.
  1. Tür: Arsa payının tamamının yükleniciye devredilmesi ile de kurulabilmektedir. Bu durumda arsa payı karşılığı katların nasıl olacağı paylaşımı vs. sözleşme ile belirlenmektedir. Bazı durumlarda yükleniciye devredilen taşınmaz üzerinde arsa sahibi lehine ipotek kurulabilmektedir. Bu durumda kat irtifakının bulunması şart değildir bu yüzden uygulamada kart irtifakı olmadığında başvurulmaktadır. Ayrıca yüklenicinin de diğer türlere göre daha lehine bir sözleşme yapılmış olmaktadır.
  1. Tür: Arsa sahibi, kat irtifakı kurulu bulunan arsasından gelecekte bağımsız bölümlere tahsis edilecek belirli payların mülkiyetini devretmeyi taahhüt etmektedir. Taraflar inşaatın ne zaman başlayıp biteceği, arsa sahibine hangi dairelerin verileceği vb. durumlar hakkında sözleşme yapmaktadır. Bu tür sözleşmelere ek olarak arsa sahibinin haklarının güvence altına almak adına yükleniciye devredilen paylar üzerinde, arsa sahibi lehine ipotek tesis edilmektedir. Bu ipotek ödeme yapılarak çözülebileceği için güvence olup olmadığı tartışılabilir. Bunun yanı sıra arsa sahibi yükleniciye arsa paylarının satışını yapmakta, bu paylara karşılık olan edimi aldığını belirtmekte ve sözleşme hükümlerince adına yapılacak bağımsız bölümlerin teslimi için arsa sahibine devir edilen paylar üzerine ipotek kurulmaktadır.
  1. Tür: Sözleşme ile hangi payların ve bölümlerin kime ait olacağı düzenlenir, satış veya satış vaadi yapılmaz. Sözleşmede arsa sahibi inşaatın belirlenen aşamalara ulaştığı anda belli arsa paylarının yükleniciye devri veyahut 3. kişilere satabilmesi için yükleniciye vekâlet verileceği kararlaştırılır. Sözleşmede satış veya satış vaadi gibi kelimeler geçmese de bu sözleşmede şartlar gerçekleştiğinde tarafların sözleşmede kastettikleri anlamlara da bakılmak kaydıyla satış vaadinin varlığı kabul edilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Şekil Şartları Nelerdir?

Taşınmaz satışını içeriyorsa: Tapuda yapılmalı,

Taşınmaz satış vaadi içeriyorsa: Noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde,

Kat irtifakı ile birlikte arsa payı devrini içeren satış vaadi: Noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmalıdır.(onaylama şeklinde yapılırsa geçersizdir.)

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekle Uyulmamasının Sonuçları Nelerdir?

Kanun ve Yargıtay uygulamalarına göre şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler kesin hükümsüzdür. Ancak dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması durumlarında bu husus farklılık gösterebilmektedir. Bu iki durum Yargıtay kararlarında en çok vurgulanan hususlardır.

Örneğin: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin geçersiz şekilde yapılmış sözleşmeye rağmen inşaatı bitirip belirlenen bağımsız bölümleri de arsa sahibine devretmesi fakat arsa sahibinin geçersizliği öne sürmesi dürüstlük kuralına uymayabilir.

Benzer şekilde arsa sahibi geçersiz şekilde yapılmış sözleşmeye göre arsa payının devrini yükleniciye yapmışsa yüklenicinin sözleşmenin geçersizliğini öne sürerek inşaatı yapmaması dürüstlük kuralına aykırı sayılabilir.

Bazı görüşlere göre yine edimlerin ifa edilmesi durumunda artık şekle aykırılığı öne sürmenin anlamı yoktur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tahvil Nedir?

Yüklenici inşaatı tamamlamış ve edimini tamamladığı için 3. kişilere kendi payı olan bağımsız bölümleri satma imkânı vardır. Fakat kat irtifakı kurulmamış ve bağımsız bölümler belirlenmemiş olduğu için bunu yapamamaktadır. Bu durumda tahvil yöntemi ile bu bölümler belirlenebilir, tüm arsa ve bağımsız bölümler arasından sözleşmeye konu olan paylar belirlenerek devralan kişiye devir ve tescili yapılır. Tahvil işleminde karşılıklı irade beyanları önem arz etmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Yüklenicinin Borçları:

  1. Bağımsız Bölüm Yapma Borcu
  2. Bağımsız Bölümü Bizzat Yapma Borcu
  3. Bağımsız Bölümü Teslim Etme Borcu
  4. Ayıba Karşı Tekeffül Borcu
  5. İnşaat Ruhsatını ve Oturma İznini Alma Borcu
  6. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetini Kurma Borcu
  7. Vergileri Ödeme Borcu

Arsa Sahibinin Borçları:

  1. Arsayı Teslim Etme Borcu
  2. Arsa Paylarını Devir Borcu

Tarafların Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerini Fesih Hakkı Var Mıdır?

Arsa sahibinin:

  • TBK m. 125/2 çerçevesinde arsa sahibinin yüklenicinin borçlu temerrüdüne düşmesi nedeniyle sözleşmeden dönmesi mümkündür.
  • TBK m. 473/1 çerçevesinde arsa sahibinin yüklenicinin sözleşme konusu işi vadesinde yetiştiremeyeceğinin anlaşılması nedeniyle sözleşmeden dönmesi mümkündür.
  • TBK m. 475/1 çerçevesinde arsa sahibinin yapının ayıplı olmasından dolayı sözleşmeden dönmesi mümkündür.
  • TBK m. 484 çerçevesinde arsa sahibinin tam tazminat karşılığı sözleşmeyi feshetmesi mümkündür.

Yüklenicinin:

  • TBK m. 480/2 çerçevesinde yüklenicinin öngörülemeyen haller nedeniyle sözleşmeden dönmesi,
  • TBK m. 125/2 çerçevesinde yüklenicinin arsa sahibinin borçlu temerrüdüne düşmesi nedeniyle sözleşmeden dönmesi,
  • Yüklenicinin arsa sahibinin alacaklı temerrüdüne düşmesi nedeniyle sözleşmeden dönmesi mümkündür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerini Feshi Davasında Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi veya iki taraf da tacir ve ticari işletmeleri ile ilgiliyse Asliye Ticaret Mahkemesidir. Yargıtay kararları gereği tüketici mahkemelerinin görevi kabul edilmemektedir.

Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.