Devre Mülk Sözleşmesi Nedir?
Makale Başlıkları
Devremülk Nedir?
Devremülk kavramını ve buna ilişkin uygulamaları düzenleyen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. Maddesinde devremülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı sağlayan müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olduğu şeklinde tanımlanmıştır.
Noterden Devremülk Satışı
Noterden devremülk satışı, Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemlerinin güvenli ve hukuki olarak yapılmasını sağlamak amacıyla gerçekleştirilen bir işlemdir. Devremülk, bir gayrimenkulün belirli bir süre boyunca bir veya daha fazla kişi tarafından kullanım hakkının satın alınması anlamına gelir. Bu kullanım hakkı genellikle tatil köyleri, oteller veya benzeri tesislerde belirli bir süreyle sınırlıdır.
Noterden devremülk satışı işlemi, alıcı ve satıcı arasında yapılan bir sözleşmenin noter huzurunda imzalanmasıyla gerçekleştirilir. Bu işlem, taraflar arasında güven ve şeffaflık sağlar. Noter, satış sözleşmesini düzenler, tarafların kimliklerini teyit eder ve gerekli bilgileri kaydeder. Bu şekilde, taraflar arasında anlaşmazlık durumunda bir delil olarak kullanılabilir.
Noterden devremülk satışı işlemi sırasında, satıcı ve alıcı arasında bir sözleşme yapılır. Bu sözleşme genellikle devremülkün kullanım süresi, mülkün özellikleri, satış bedeli, ödeme koşulları, tarafların hak ve sorumlulukları gibi konuları kapsar. Noterde yapılan satış işlemi, tarafların haklarını korur ve hukuki bir zemine oturtur.
Devre Mülk Sözleşmesinin Feshi Senetlerin İptali ve İadesi;
Devre Mülk Sözleşmesinin tanım ve kapsamını daha önceki yazılarımızda ayrıntılı şekilde anlatmıştık.
Önceki yazımızda da görüleceği üzere uygulamada bu sözleşme bir tarafın tüketici bir tarafın sağlayıcı olduğu otel, tesis, tatil mekânları için devre tatil sözleşmesi şeklinde kurulmaktadır. Genelde satıcı sağlayıcı olan taraf sözleşmeyi resmi şekle uygun yapmayarak veya taahhüt ettiği şekilde teslim etmeyerek ya da temerrüde düşerek devre mülk sahibini mağdur etmektedir. Bu durumda tüketicinin Devre Mülk Sözleşmesinin Feshi ve sözleşmenin iptali istemiyle dava hakkı vardır.
Satıcının taahhüt ettiği yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda devre mülk sözleşmesi feshedilebileceği gibi iptali istemiyle dava açılabilir. Bu fesih ve iptal davası ile karşı taraftan devre mülk sözleşmesi ile kararlaştırılan bedelin ödenmesi için nama yazılı senetler düzenlenmişse bu senetlerin iptali ve iadesi de talep edilir. Bu senetlerin ödemesi yapılmış ise ödenen bedelin iadesi de istenir. Ayrıca inşaat tamamlanmadığı halde kişiden aidat ücretleri kesildiyse bu ödemelerin de iadesi istenebilecektir.
Bu sözleşme ile en fazla 30 ay olacak şekilde devre mülk teslim tarihi belirlenebilir. Bu belirleme sözleşmede kaç ay olursa olsun yönetmelik gereği 30 aydan sonrası geçersizdir.
Devre mülkün 30 ay sonrasında teslimi yapılmamışsa satıcı temerrüde düşmüş demektir. Sözleşme fesih edilerek satıcıdan ödenen bedel ve aidatlar talep edilebilir. Dava açılarak sözleşmenin iptali ile yapılan ödemelerin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte tahsili ve bonoların iptal ve iadesi istenebilir.
Sözleşmede fesih ve sonuçlarının belirlenmesi gerekmektedir. Fesih hakkı ve sonuçlarının koyulmadığı sözleşmenin devre mülk sahibince iptali istenebilir.
Ayrıca tüketiciye cayma hakkının sözleşmeye konulacak madde ile anlatılması açıklanması gerekmektedir. Cayma hakkının konulmadığı sözleşmeler geçersizdir. Devre mülk sahibince iptali istenebilir.
Sözleşmedeki bedelin senetle ödenmesi kararlaştırılmışsa bu senetlerin nama yazılı olarak düzenlenmesi ve her taksit için ayrı ayrı düzenlenmesi gerekmektedir. Bu şekilde düzenlenmemesi durumunda sözleşme geçersizdir. Sözleşme ile bonoların iptal ve iadesi ödemelerin avans faiziyle birlikte tahsili istenebilir.
- Son olarak Devre Mülk sözleşmeleri irtifak hakkı içerdikleri için taşınmazın devrine ilişkin resmi şekil şartı olan tapuda, tapu kaydına şerh düşülmek suretiyle yapılmak zorundadır.
Bu sözleşmenin geçerlilik şartıdır. Devre mülk satış vaadi sözleşmeleri ise noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır. Aksi halde sözleşme geçersizdir.
Noterde onaylama suretiyle de yapılamaz, geçersiz sayılır. Devre Mülk Sözleşmesinin resmi şekil şartlarına uyulmaksızın yapılması halinde devre mülk hakkı sahibi geçersizliği öne sürerek sözleşmenin iptalini buna dayanarak ödediği bedel ve aidatların dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle tahsilini, satıcı da bulunan bonoların iptal ve kendisine iadesini talep edebilir.
Ancak satıcı sağlayıcı taraf geçersizliği ileri sürerek devre mülk sözleşmesinin iptalini talep edemez. TKHK gereği bu istemi hakkın kötüye kullanılması kabul edilerek reddedilir.
Devre Mülk Sözleşmelerinin İptali Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?
Görevli mahkeme işlemin tüketici işlemi olması sebebiyle Tüketici Mahkemeleri’dir.
Yetkili mahkeme konusunda iki farklı durum söz konusudur.
(13. H. D. 2016/27741-22084 E. K.)
- Resmi şekil şartına uygun yapılmış sözleşmelerde davada tapu iptal ve tescilin de söz konusu olması sebebiyle taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer mahkemeleri yetkilidir. Bu yetki kesin olup mahkemece re’sen gözetilecektir.
- Taşınmazın aynı kapsamına girmeyen sadece ödediği bedellerin tahsiline ilişin olan, tapu iptal ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin bir talep bulunmayan davalarda ise
- Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemeleri
- Tüketicinin yerleşim yerinin bağlı bulunduğu mahkemeler olmak üzere iki farklı mahkemeden birinde dava açma seçimlik hakkı davacıya tanınmıştır.
Emsal Yargı Kararları
Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2020/10078 K. 2020/10869 T. 7.12.2020
Dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve senetlerin iadesi, menfi tespit istemine ilişkindir.
1. Tüketici Mahkemesince, davacı üzerinde yer alan tapunun sözleşmenin feshinin doğal sonucu olarak davalıya iadesi gerekeceğinden tapusu iade edilecek taşınmazın … İlinde yer aldığı, 6100 sayılı HMK’nun 12-(1). maddesi gereğince; taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıkların taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde çözülmesi hususunda kesin yetki söz konusu olduğu gerekçesiyle yetkisizlik kararı verilmiş, hükme karşı taraf vekilleri tarafından istinaf yoluna başvurulmuş, … Bölge Adliye Mahkemesi
18. Hukuk Dairesi, 01/07/2020 gün, 2020/229 Esas, 2020/906 Karar sayılı ilamıyla HMK m.353/1-b-1 gereğince davacı ve davalının istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş olup karar ise 01/07/2020 tarihinde kesinleşmiştir.
3. Asliye Hukuk (Tüketici Mahkemesi sıfatıyla) Mahkemesince, dava taraflar arasında düzenlenen devremülk satış sözleşmesinin iptali ile ödenen bedelin iadesi istemine ilişkin olup davacının tapu kaydının iptaline ilişkin bir talebinin bulunmadığı, davalı taraflarca süresinde ve usulüne uygun şekilde yapılmış bir yetkisizlik itirazı da olmadığı gerekçeleriyle yetkisizlik kararı verilmiştir.
Devre Mülk Hakkı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir haktır. Mevcut uyuşmazlığın tüketici mahkemelerinde görülmesi için davaya konu sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerekli olmayıp, şekil şartına uyulup uyulmadığı hususunun Tüketici Mahkemesince tartışılarak bir karara varılması gerektiğinden, 6502 sayılı Kanun kapsamındaki uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülüp, sonuçlandırılması gerekmektedir.
28.05.2014 tarihinde yürürlüğe giren 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 73/5. maddesinde tüketici davalarının tüketicinin yerleşim yerinin bağlı bulunduğu mahkemelerde de açılabileceği hükmü düzenlenmiştir.
Somut olayda, dava, taraflar arasında düzenlenen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin ve senetlerin iadesi, menfi tespit istemine ilişkin olup dava dilekçesi ve dosya kapsamından taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığı anlaşılmaktadır.
Bu durumda uyuşmazlığın, davanın ilk açıldığı yer mahkemesi olan … 1. Tüketici Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılması gerekmektedir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle; HMK’nun 21 ve 22. Maddeleri ile 5235 sayılı Kanunun 36/3. maddesi gereğince … 1. Tüketici Mahkemesinin YARGI YERİ OLARAK BELİRLENMESİNE, 07/12/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E. 2017/3043 K. 2020/2503 T. 20.2.2020
Davacı, davalı firmadan 15-30 Ağustos döneminde kullanmak üzere devre mülk satın aldığını, 16 adet 666,00 TL’lik senedi imzalayarak ve 5.232,00 TL ödeyerek satın aldığını, devre mülk yerini gördüğünde kendisine anlatılanların dışında olduğunu anladığını, devre mülk sözleşmesinin feshini ve ödemiş olduğu para ile senetlerin iadesini, senetlere ilişkin adına açılan 34. İcra Müdürlüğü’nün 2013/1478 esas sayılı icra takibinin iptalini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir. Mahkemece, dosyanın incelenmesinde davacıyla 16.06.2012 tarihli harici olarak devre mülk sözleşmesi imzalandığı, ancak davacıya devre tatil hakkının hiç kullandırılmadığı ve tapu devrinin de yapılmamış olduğu davacının haklı olarak sözleşmeyi fesh ettiği ve ödediği bedeli davalıdan tahsil etmekle haklı olduğu ancak, icra takibi öncesi davalının temerrüde düşürülmemiş olduğu anlaşıldığından davanın kabulüne,
davalının 34.İcra Müdürlüğünün 2013/14178 E sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptali ile takibin 5.994,00 TL asıl alacak üzerinden devamına, %20 icra inkar tazminatı olan 1198,80 TL’nin davalıdan tahsiline, asıl alacak miktarı olan 5.994,00 TL’na takip tarihinden itibaren yıllık %9 oranında temerrüt faizi yürütülmesine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafça temyiz edilmiştir.
1-Davacı eldeki dava ile, devremülk sözleşmesinin feshi ile ödediği bedelin ve senetlerin iadesini, hakkında başlatılan takibin iptalini talep etmiştir.
Mahkemece, davanın kabulüne, davalının 34.İcra Müdürlüğünün 2013/14178 E sayılı takip dosyasına yaptığı itirazın iptali ile takibin 5.994,00 TL asıl alacak üzerinden devamına,
%20 icra inkar tazminatı olan 1198,80 TL’nin davalıdan tahsiline, asıl alacak miktarı olan 5.994,00 TL’na takip tarihinden itibaren yıllık %9 oranında temerrüt faizi yürütülmesine karar verilmiş ise de;
HMK’nın 26.maddesi hükmüne göre, mahkeme tarafların iddia, savunma ve talepleri ile bağlıdır. Kural olarak mahkemenin talepten fazlasına veya başka bir şeye hükmetmesi olanak dışıdır.
Öğreti ve uygulamada taleple bağlılık olarak adlandırılan bu kural sadece sonuç istem yönünden değil, sonuç istemi oluşturulan her bir alacak kalemi yönünden de uygulanır.
Dosyanın incelenmesinde; davacının hakkında başlatılan takibin iptalini, sözleşmenin feshi ile ödediği bedelin ve senetlerin iadesini talep ettiği anlaşılmaktadır. O halde, mahkemece yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular dikkate alınarak, davacının dava dilekçesindeki talebe ilişkin hüküm kurulması gerekirken, taleple bağlılık kuralına aykırı olacak şekilde talepten farklı bir hüküm kurulması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.
2-Bozma nedenine göre, davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın BOZULMASINA,
2. bentte açıklanan nedenlerle davacının diğer temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,
HUMK’nun 440/III-1 maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,
20/02/2020 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Faydalı Linkler:
