Noterin Taşınmaz Satış Yetkisi ve Çerçevesi
Makale Başlıkları
Noterin Taşınmaz Satış Yetkisi ve Çerçevesi
11 Ocak 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 32070 sayılı Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul Ve Esaslar Hakkında Yönetmelik ile taşınmaz satışlarının yalnızca Tapu Sicil Müdürlükleri’nde yapılması yönündeki uygulamada değişikliğe gidilmiştir.
Bu makalemizde ilgili düzenlemeden önceki taşınmaz satış uygulamalarından bahsedilerek bu Yönetmelikle öngörülen düzenlemenin detaylı olarak açıklanması amaçlanmıştır.
Türk Hukukunda Taşınmaz Mülkiyeti Kavramı
Mülkiyet hakkı, sahibine hakka konu mal üzerinde en geniş yetkileri veren haktır. Taşınmazlar ise hukukumuzda taşınır olmayan malları ifade eder ve gayrimenkul terimiyle de anılmaktadır. Taşınmaz mülkiyeti 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704. Maddesinde anıldığı üzere; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfalara yazılan bağımsız ve süreli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne yazılan bağımsız bölümleri kapsamaktadır.
Taşınmazın mülkiyetini elinde bulunduran kişi bu taşınmaz üzerinde taşınmazı kullanma, taşınmazdan yararlanma ve taşınmaz üzerinde tasarruf etme hakkına sahip olur. Kanunda sayılan taşınmazlar üzerinde gayrimenkul satış sözleşmesi yapılması da bu mülkiyet haklarından biri olan tasarruf hakkının kullanılması şeklinde gerçekleşmektedir.
Tapu Sicil Müdürlüklerinde Yapılan Taşınmaz Satışı
Satış sözleşmesinin tarafları satıcı ve alıcıdır. Satış sözleşmesi iki taraflı ve tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Satış sözleşmesiyle satıcı da alıcı da borç ve alacak hakkı sahibi olmaktadır. Satıcı taşınmazın mülkiyetini teslim etme borcu altına girerken alıcı ise sözleşmede belirlenen bedeli ödeme borcu altındadır.
Aynı anda alıcının taşınmazın kendi adına tescilini talep etme hakkı doğarken satıcının da bedelin ödenmesini talep etme hakkı doğmaktadır.
Gayrimenkul satışı için hukukumuzda belirli şekil şartları öngörülmüştür. Şekil şartlarına kısaca değinmek gerekirse satış sözleşmesinde; esaslı noktaların belirlenmeli, muvazaalı işlem yapılmış olmamalı, şekil şartlarına uyulmuş olmalı yani haricen satış yapılmamalıdır.
Son olarak makalemizde de bahsedeceğimiz üzere yakın zamanda Noterler aracılığıyla da satış sözleşmesi düzenlenmesinin yolu açılmıştır.
Gayrimenkul satış sözleşmesinde bulunması gereken unsurları ise; taraflar, sözleşmenin konusu ve kapsamı, sözleşmede belirlenen satış bedeli, ödemenin yeri/şekli/zamanı kısaca sözleşmeye ilişkin tüm esaslı noktalar, tarafların hak ve yükümlülükleri, sözleşmenin fesih şekli ve harç ve masraflar oluşturmaktadır.
Taşınmaz satışının geçerli sayılması için satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi bu şartlardan biridir. Resmi satış sözleşmesi ise Tapu Sicil Müdürlüklerinde düzenlenmektedir.
Yetkili memur tarafından resen düzenlenen sözleşme tarafların iradesi doğrultusunda imza altına alınır. Bunun nedenlerinden biri taşınmaz satışında aleniyetin sağlanarak ispat güvenliğinin korunmasıdır. Taşınmazın satışı, satış sözleşmesinin imzalanmasıyla değil taşınmazın alıcının adına tescil edilmesiyle gerçekleşmektedir.
Taşınmazlara İlişkin Noterde Yapılabilecek İşlemler
Taşınmaz satışı için aranan şekil şartında sözleşmenin tapu sicil müdürlüklerinde düzenlenmesi öngörülmüştür.
Her ne kadar son düzenlemelerle noterde de taşınmaz satış sözleşmesinin düzenlenmesi mümkün kılınmışsa da yakın zamana kadar bu durum mümkün olmamakla beraber noterde düzenlenen satış sözleşmelerinin satış vaadi sözleşmesine tahvili şeklindeki uygulamayla noterde düzenlenen satış sözleşmelerinin tamamen hükümsüz kılınmasının önüne geçilmekteydi.
Aynı zamanda noterlerde önalım sözleşmesi, alım sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesinin düzenlenmesi mümkündür.
Noterler Tarafından Düzenlenen Taşınmaz Satış Sözleşmelerine Uygulanacak Usul ve Esaslar Hakkında Yönetmelik
Yukarıda da bahsedildiği üzere ilgili Yönetmelikle beraber satış sözleşmelerinin noterde düzenlenmesinin önü açılmıştır.
Satış sözleşmesinin şekli ve içeriği Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ndeki sözleşme şekli ve içeriği dikkate alınmak suretiyle Türkiye Noterler Birliği tarafından hazırlanarak Türkiye Noterler Birliği Bilgi Sistemi’ne kaydedilmiş olan sözleşme örneği üzerinden hazırlanmaktadır.
Taşınmaz Satış Sözleşmesi Hazırlanmasına Dair Notere Yapılacak Başvuru ve Sözleşmenin Hazırlanması
Sözleşmenin düzenlenmesi için E-devlet uygulaması aracılığıyla Türkiye Noterler Birliği üzerinden başvuru yapılmalıdır.
Başvuru yapılırken listelenen taşınmazlar arasından satışı yapılacak olan taşınmaz seçilir ve normal bir satış sözleşmesinde aranan sözleşmenin tarafları, taşınmaza ilişkin bilgiler, satış bedeli gibi bilgiler girilir.
Ayrıca bu bilgilere dayanak belgelerin de sisteme yüklenmesi gerekmektedir. Bu belgelerin asılları başvuru sonucunda noterde verilen randevu zamanında ibraz edilmelidir. İlgili başvurunun ardından Noterlik başvuru belgesi düzenlenmiş olmaktadır.
Noterlikçe, Genel Müdürlüğe iletilen başvurunun ardından satışı yapılacak olan taşınmaza dair tapu bilgileri aracılığıyla sorgulanır. Eksik belgeler Tapu Müdürlüğü’nce giderilir ve Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’ne yüklenir.
Hukuki bir engel bulunmaması halinde Noter mevzuata uygunluğu gözeterek satış sözleşmesini hazırlar. Taraflara noterlikte hazır bulunmaları için randevu tarihi ve saati mesaj aracılığıyla bildirilir. Bu kısa mesajda tapu harcı ve döner sermaye bedeline dair e- tahsilat seri numarası ve ödeme yöntemi de iletilir.
Taraflar randevu tarihinde hazır bulunmazsa 10 gün içinde müracaat ederek işlemleri yapma hakları bulunduğu da ilgili mesajda bildirilir.
Sözleşmenin Yapılması Ve Masraflar
Sözleşmeye ilişkin işlemleri bizzat noter yapmalıdır. Taşınmaz üzerinde birtakım hak ve yükümlülükler bulunuyorsa taraflar bu konularda bilgilendirilir ve bu şartlar altında sözleşmenin yapılması taraflarca kabul edilmişse bu hak ve yükümlülükler sözleşmeye tam ve doğru yazılarak bunların kabul edildiğine ilişkin tarafların beyanı alınmalıdır.
Satışa engel bir hukuki durum varsa satış gerçekleştirilmez. Böyle bir durum yoksa Noterce hazırlanan sözleşme taraflara imzalatılır. TAKBİS ve TNBSS’ye kaydedilen sözleşme ve diğer belgeler fiziki olarak da arşivlenerek muhafaza edilir.
Noterce yapılan sözleşmeyi takiben Tapu Müdürlüğü de taşınmazın tapu siciline tescilini gerçekleştirir. Tescilin tamamlanmasının ardından Noter tarafından taraflara tapu sendi verilerek satış tamamlanmış olur.
Noter tarafından yapılan satışlarda tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli ödenmektedir. Tapu harcı noter tarafından Harçlar Kanunu gözetilerek hesaplanır.
Noterde yapılan satış sözleşmesi damga vergisinden ve bu işlemlere dair düzenlenen kağıtlar değerli kâğıt bedelinden istisna tutulmaktadır.
Noter ücreti Vergi Usul Kanunu hükümleri dikkate alınarak her yıl yeniden değerleme oranına göre artırılmakla beraber taşınmazın değerine göre 500 TL ile 4000 TL aralığında olabilmektedir.
Faydalı Linkler:
