Yabancıların Türkiye’de Ev Ve Taşıt Alma Hakkı
Makale Başlıkları
Yabancıların Türkiye’de Ev Ve Taşıt Alma Hakkı
Yabancı uyrukluların Türkiye’de mülk edinme hakları, son yıllarda hem yerel hem de uluslararası alanda önemli bir konu haline gelmiştir. “Yabancıların Türkiye’de Ev ve Taşıt Alma Hakkı” başlıklı makaleyi detaylandırdık. Türkiye’de gayrimenkul ve taşıt satın almak isteyen yabancı vatandaşların karşılaşabileceği hukuki süreçleri, gereklilikleri ve kısıtlamaları ayrıntılı bir şekilde ele alacaktır.
Türkiye’nin stratejik konumu ve yatırım dostu politikaları, yabancıların ülkede ev ve taşıt sahibi olma talebini artırmıştır. Bu makalede, yabancı uyruklu bireylerin Türkiye’de mülk edinirken izlemeleri gereken adımlar, tapu işlemleri, ödeme yöntemleri ve bu sürecin hukuki temelleri incelenecektir.
MDM Hukuk Bürosu olarak, bu konuda detaylı ve güncel bilgiler sunmayı amaçlayarak, yabancı yatırımcılara ve Türkiye’de mülk edinmek isteyenlere yönelik bir rehber hazırlıyoruz. Bu makale, yabancı vatandaşların Türkiye’deki mülk edinme sürecini kolaylaştırmayı hedeflemektedir.
Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Satın Alma Yolu İle Türkiye’de Taşınmaz Edinimi Nasıl Olur?
Yabancıların taşınmaz edinimi, ülkemizde geçmişten günümüze tartışma konusu olan bir husus olmuştur. Öyle ki mevzuat değişiklikleri de kaçınılmaz olmuştur. 2644 sayılı Tapu Kanunu ve 2012 yılında yapılan değişiklikler ışığında ve güncel hükümet sistemine göre Bakanlar Kurulu mevcut olmadığından bu doğrultuda yabancıların Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde sahip olabilecekleri hakları inceleyelim.
Yabancıların taşınmaz edinmeleri için yapılan sınırlamaların yalnızca Tapu Kanunu özelinde olmadığını belirtmekle beraber;
Tapu Kanunu özelinde Yabancıların Türkiye’deki taşınmazlar üzerinde sahip olduğu haklara getirilen sınırlamalar aşağıdaki gibidir:
1. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin ülkemizde taşınmaz edinmesinde karşılıklılık şartı aranması kaldırılmıştır. Karşılıklılık ilkesi en az iki devlet arasında düzenlenen bir uygulamaydı. Buna göre bir ülkenin vatandaşıyla diğer devletin vatandaşına benzer şartlarda hakların tanınması gerektiği ifade edilmekteydi.
2. Sözleşmelerin resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Yani taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan işbu sözleşmelerin taşınmazın bulunduğu ilgili Tapu Müdürlüklerinde tescil işlemini gerçekleştirmelidir. Ayrıca resmi satış gerçekleşmeden önce kişiler noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi de yapabilirler. Kişi satın alım işlemlerini vekalet ile de yürütebilir.
Bu durumda vekaletnamenin Türkçeye çevrilmesi ve yetkili kurumlarca onaylanması gerekmektedir. Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi hallerinde ise yeminli tercüman eşliğinde bu işlemler gerçekleştirilir.
3. Vatandaşlarına taşınmaz edinme hakkı tanınacak ülkelerin belirlenmesi konusunda 2012 düzenlemesine göre Bakanlar Kurulu yetkilendirilmişti. Ancak mevcut hükümet sisteminde bu yetki Cumhurbaşkanına tanınmıştır. Yani Cumhurbaşkanının belirlemiş olduğu ülkelerin vatandaşları Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler. Ayrıca Cumhurbaşkanı, kişi başına ülke genelinde edinilebilecek miktarı iki katına kadar çıkartmaya yetkili kılınmıştır.
4. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de satın alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 30 hektarı geçemez.Bundan önceki düzenlemede 2,5 hektar olarak belirlenmişti.
5. Yabancıların taşınmaz alımı öncesinde, bölgedeki askeri makamlardan izin alınması da gerekir. Askerî güvenlik bölgelerinde ve stratejik yerlerde yabancı uyruklu kişilere mülk satılamaz.
6. Taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün en fazla %10’u oranında olabilir. Özel mülkiyete konu taşınmazlardan anlamamız gereken husus devlet hazinesi arazisine dahil olmayan alanlardır. Takdir edersiniz ki hazine arazisi dışında kalan tüm alanlar takdir imara açılamayacağından ilçe bazındaki bu taşınmaz edinme sınırı %10 olarak belirlenerek yabancı gerçek kişilerin lehine olmuştur.
7. Yabancı uyruklu gerçek kişilerin sadece işyeri veya mesken olarak kullanmak amacıyla taşınmaz edinebileceğine dair düzenleme kaldırılmıştır.
(5444 sayılı Tapu Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Madde 35’deki düzenleme)
Yani yapılı olarak edinimi gerçekleştirilen taşınmazın amaç unsuru olarak yalnızca işyeri veya mesken olarak kullanılması gerekliliği ortadan kalkmıştır. Örneğin yabancı uyruklu gerçek kişi tarımsal kullanım amacıyla da taşınmazı edinebilir.
8. Yapısız taşınmazlar için getirilen düzenleme ise amaç unsuruna ilişkin olmuştur. Tapu Kanunu madde 35/4’e göre yabancı uyruklu gerçek kişi ilgili taşınmaz için gerçekleştirmeyi hedeflediği projeyi iki yıl içerisinde ilgili bakanlığa sunmak zorundadır.
9. Yabancı uyruklu gerçek kişiler açısından taşınmazın miras yoluyla intikali için de Tapu Kanunu madde 35/1 dekisınırlamalar uygun görülmüştür.
Ayrıca Yabancıların Türkiye’de Çalışma İzni Alması ile ilgili makalemizi okuyabilirsiniz.
Taşınmaz Edinimi İle Türk Vatandaşlığına Hak Kazanılabilir Mi?
Türk Vatandaşlığı Kanunu ve Yabancılar Ve Uluslararası Koruma Kanunu doğrultusunda yabancı uyruklu gerçek kişinin taşınmaz edinimi ile Türk Vatandaşlığına hak kazanması olasıdır. Bunun için yabancı uyruklu gerçek kişinin bazı şartları yerine getirmesi gerekmektedir. Bu şartlar;
Yabancılar Ve Uluslararası Kanunu’nun Kısa Dönem İkamet İzni başlıklı 31. Maddesinin J bendi uyarınca Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacak kişilerin ve bu kişilerin yabancı eşi,
kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğunun kısa dönem ikamet iznine hak kazanacağı ile birlikte bahsi geçen bu ikamet izninin en fazla 5er yıllık süreyle verileceği düzenlenmiştir.
Yabancılar Ve Uluslararası Kanun’un ilgili 31. Maddesi j bendine Türk Vatandaşlığı Kanun’unun 12. Maddesi’nde Türk Vatandaşlığının Kazanılmasında İstisnai Haller başlığında denk gelmekteyiz.
Özetle Yabancılar Ve Uluslararası Kanun’unun 31/j maddesi uyarınca ikamet izni alan gerçek kişiler ile Turkuaz Kart sahibi yabancı kişiler ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu Türk Vatandaşlığına hak kazanmaktadır.
Bununla birlikte Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacak kişi (Güncel olarak 2023 yılında bu tutar 400.000 Dolar olarak belirlenmiştir.) 3 yıl boyunca edinmiş olduğu taşınmazın satışını gerçekleştirmemek koşuluyla Türk Vatandaşlığına hak kazanabilir.
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin alım-satım işlemlerinde herhangi bir anlaşmazlık yaşaması durumunda Türk mahkemelerinde dava açması gerekir. Türkiye Dışişleri Bakanlığı ve dış temsilciliklerinin yargı sürecine müdahil olmaları olası değildir.
Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Satın Alma Yolu İle Türkiye’de Araç Edinim Süreci Nasıl Olur?
Yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de araç satın almaları hususunda herhangi bir engel bulunmamaktadır. 5490 sayılı Nüfus Hizmetleri Kanunu uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de bir kamu kurumuna veya dış temsilciklere başvurması halinde talep doğrultusunda yabancı kimlik numarası verilmektedir.
Talep edebilmek için ise yabancının en az 6 ay süreli ikamet izni bulunmalıdır. YKN şeklinde kısaltılan bu yabancı kimlik numarasını vermeye Bakanlık yetkilidir. Yabancı kimlik numarasının geçerlilik süresi yabancıdan istenilen belgeler doğrultusunda İçişleri Bakanlığınca belirlenmektedir. Bu kimlik numarasının temin edilmesinde yabancının resmi kurumlardaki iş ve işlemlerini yapabilmesi amaçlanmıştır.
Araç tescil işlemleri için yabancının yabancı kimlik numarası bulunması yeterli olacaktır. Ancak araç kullanımı konusunda yabancı bir ülkeden gelen kişi 6 ay boyunca yasal olarak araç kullanabilmekte bundan sonraki süreç içinkişinin Trafik Tescil Şube Müdürlüğü’ne başvurarak sürücü belgesini değiştirmesi gerekecektir.
Peki araç alım süreci nasıl işlemektedir buna değinelim.
Bu konuyla alakalı iki farklı husus bulunmaktadır. Araç alım süreci; Yabancılar arası araç alım-satış işlemi şeklinde veya yabancı gerçek kişinin Türkiye’de bulunan bayilerden sıfır araç alımı veyahut ikinci el araç alımı şeklinde gerçekleşebilmektedir. Bu araç alım işleminin gerçekleşebilmesi için temel husus yabancının geçerli bir oturma iznine bağlı geçerli bir yabancı kimlik numarası bulunmasıdır. Bunun beraberinde yabancının araç alım-satım işlemlerini Noter huzurunda gerçekleştirmesi gerekmektedir.
Bir yabancı gerçek kişinin sıfır araç alabilmesi için gerekli olan belgeler nelerdir bunlara da değinelim.
Yabancı gerçek kişinin sıfır araç alımı işlemini gerçekleştirirken; noter satış senedi, satış faturası, karayolu uygunluk belgesi, ötv dekondu ve zorunlu trafik kaskosu belgelerine sahip olması gerekmektedir.
Yabancı gerçek kişinin ikinci el araç alım işlemini gerçekleştirmesi için ise ruhsat ve trafik belgesi, noter satış belgesi, geçerli kimlik belgesi, şayet işlem başkası adına yapılıyorsa vekaletname, geçerli bir adres ve telefon numarası gerekmektedir.
Bu süreçte dikkat edilmesi gereken husus ise noterde gerçekleştirilen yukarıda sayılan işlemler için yeminli tercüman kullandırma zorunluluğu bulunmasıdır.
Türkiye’ye Getirilen Yabancı Plaka Araçların Tescil İşlemleri Nasıl Olur?
Araçların Satış, Devir, ve Tescil Hizmetlerinin Yürütülmesi Hakkında Yönetmelik Madde 17 uyarınca Yabancı gerçek kişilerin yurt içinden satın aldığı veya yurt dışından getirdiği araçların tescil işlemini yapabilmesi için bu Yönetmelik uyarınca gerekli belgelerle birlikte noter huzurunda yapması gerekmektedir. Tescil işlemi sonrası bu araçlara MA-MZ harf grubundan plaka verilir. Tescil işlemi, yabancı gerçek kişinin varsa geçici kimlik numarası, yoksa vergi numarası esas alınarak tescil işlemi yapılmaktadır. Yabancı tüzel kişiler için ise vergi numarasının bulunması zorunlu bir durumdur.
Tescil edilecek araçlar için ilgili tescil kayıtlarına ;
1-Yurt içinden alınarak tescil edilen aracın “Araç sahibi, eşi ve çocukları veya noterce düzenlenmiş iş akdine bağlı olarak istihdam edilen sürücüden başkası kullanamaz.” şeklinde ,
2- Yurt dışından getirilen araçların tescil kayıtlarına, gümrük müdürlüğü tarafından düzenlenen belgede yer alan şerh; bu belgede şerh yer almıyorsa “Araç sahibi, eşi ve çocukları veya noterce düzenlenmiş iş akdine bağlı olarak istihdam edilen sürücüden başkası kullanamaz.” Şeklinde,
3-Yabancı tüzel kişiler adına tescil edilecek araçların tescil kayıtlarına, “Araç sahibi tarafından belirlenen en fazla altı kişi tarafından kullanılabilir.” şeklinde şerh konulur.
Türk vatandaşı ile yabancı gerçek kişi adına yapılan ortak tescil işlemlerinde ise MA-MZ harf grubu plaka verilmeyerekTürk vatandaşına ilişkin hükümler uygulanmaktadır.
• Yabancı gerçek kişinin; yabancı plakalı taşıtı Türkiye’ye getirmek için taşıtın kayıtlı olduğu ülkede olağan ikametinin bulunması bunun yanı sıra Türkiye’ye giriş yapmak istediği tarihten geriye doğru son 1 yıl içerisinde en az 185 gün fiilen yurtdışında bulunmuş olması gerekmektedir. Ancak Yurtdışından emekli olan kişilerin, emeklilik tarihinden sonra Türkiye’ye ilk kez getirecekleri araç için yurtdışında yerleşik olma koşulu (taşıt getirilmek istenilen tarihten geriye doğru son 1 yılda 185 gün fiilen yurtdışında bulunma) aranmamaktadır.
• Yabancı gerçek kişinin yabancı ülkeden getirip Türkiye’de tescil ettirdiği aracı emekli veya çalışan olmasına bakılmaksızın iki yıl (730 gün) kullanabilme hakkı bulunmaktadır.
• Türkiye’de oturma izni bulunan yabancı gerçek kişilerin taşıtlarına verilecek süre 730 günü aşmamak üzere ikamet izni süresi kadar olabilmektedir. Türkiye’de oturma izni bulunmayan yabancı uyruklu kişilere 180 günde toplam 90 gün süre verilmektedir.
• Bununla birlikte yabancı gerçek kişi başkasına ait aracı Türkiye’ye vekaleten de getirebilmektedir. Ancak hem taşıt sahibinin hem de taşıtı vekaleten Türkiye’ye getirmiş kişinin Türkiye Gümrük Bölgesi dışında yerleşik olması koşulunu sağlaması gerekmektedir.
• Yabancı gerçek kişinin aracını Türkiye’de bırakıp yurtdışına çıkması durumunda taşıtı hiç kimse kullanamaz.
• Araçla Türkiye’ye her giriş yapma yapma isteminde 185 günlük yurtdışında bulunma şartının sağlanıp sağlanılmadığı yetkili gümrük idaresi tarafından kontrol edilecektir.
Yabancıların Türkiye’de mülk (ev veya taşıt gibi) satın alma veya satma süreci, hem yerel yasaları hem de uluslararası anlaşmaları içeren karmaşık bir süreçtir. Ferhat Gebeş avukat sitemize de göz atabilirsiniz.
Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Türkiye’de Araç Alımı Sürecindeki Vergi Muafiyetleri Ve Vergi Muafiyetinden Yararlanacak Kişiler
Vergi muafiyeti ile alınan araçlar mavi plaka ile kayıt edilirler. Vergi muafiyetinin kapsamına ÖTV ve KDV girmektedir. Bu hususta Özel Tüketim Vergisi Kanunu incelendiğinde madde 6’da vergi mükellefi istisnalarının düzenlendiğini görmekteyiz.
Diplomatik istisna şeklinde düzenlenen bu başlık altında kimlerin vergi muafiyetinden yararlanacağı açıkça belirtilmiştir. Buna ek olarak Türk mevzuatında ve uluslararası antlaşmalar doğrultusunda vergiden muaf olan kişiler şu şekildedir;
1) Diplomatik istisna: “Türkiye’deki diplomatik temsilcilikleri, konsoloslukları ve uluslararası anlaşmalarla vergi muafiyeti tanınan uluslararası kuruluşlar ve bunların diplomatik haklara sahip mensupları tarafından kendi ihtiyaçları için ilk iktisabı, ithali veya bunlara teslimi ile ev sahibi hükümet anlaşmaları veya ülkemizin taraf olduğu diğer anlaşmalar çerçevesinde Türkiye’deki uluslararası kuruluşlar ve bunların yönetici kadrolarında görev yapan Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan mensupları,”
2) 1, 2, 3 ve 4. sınıf Dışişleri Bakanlığı kimlik kartına sahip olan kişiler,
3) NATO ile ilişkili yabancı personeller,
4) Yabancı öğretim görevlileri ve yabancı öğrenciler,
5) Yurtdışında emekli olup Türkiye’de yerleşik yabancılar,
6) Federasyonlara bağlı yabancı sporcular,
7) Türkiye Cumhuriyeti Çalışma Bakanlığı’ndan çalışma izni olan yabancılar,
8) Yurt dışında yerleşik olan yabancı basın kuruluşlarının Türkiye’deki çalışanları,
9) Avrupa Birliği program ve projeleri kapsamında çeşitli bakanlıklarda geçici olarak bulunan yabancı uzman kişiler,
Yukarıda belirtilen hususlar doğrultusunda tüm araçlar “MA” ve “MZ” plaka olarak kaydedilmekte ve bu araçlar Türkiye’de misafir plaka olarak bilinmektedir.
Diplomasi temsilcilerinin vergisiz araç alımı ile farklı olarak yukarıda sayılan kişiler Türkiye’de bulunduğu süre içinde ve bu statülerinde değişiklik olmaması şartı ile aracı yalnızca kendileri kullanabilmekte veya aileleri kullanılabilmektedir.
Türk vatandaşı olmamasına rağmen eğer yabancı gerçek kişi, Türkiye’de ikamet etmesine rağmen çalışma izni bulunmuyorsa ve yukarıda sayılan kriterlere girmiyorsa bu kişinin vergisiz araç alımından faydalanması mümkün olmayacaktır. Aynı şekilde çifte vatandaşlık hallerinde de bu kişiler Türk vatandaşlığına da sahip olduğundan vergi muafiyetinden yararlanamazlar.
Yabancıların Türkiye’de Ev Ve Taşıt Alma Hakkı Hakkında Önemli Bilgiler.
- Yabancılar, ev veya taşıt satın almadan önce bir avukata danışmalıdır.
- Tapu ve ruhsat işlemleri için gerekli belgelerin eksiksiz olması gerekir.
- Yabancıların Türkiye’de ev veya taşıt satması mümkündür.