- +90 (312) 911 1168
- info@mdmhukuk.com
İnşaat ve imar hukuku; arazilerin planlanması, yapıların ruhsata bağlanması, inşaatların yapılması ve denetlenmesi, yapı sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme ilişkileri ve bu alandan doğan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. İmar hukuku kamu hukuku niteliğindeki planlama ve yapılaşma kurallarını içerirken, inşaat hukuku daha çok müteahhit, arsa sahibi ve alıcılar arasındaki özel hukuk ilişkilerine odaklanır. Uygulamada iki alan iç içe geçtiğinden, bir yapı uyuşmazlığında imar mevzuatı ile sözleşme hukuku birlikte değerlendirilir.
Bu alanın temel kaynakları 3194 sayılı İmar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleridir. Yapı ruhsatı, iskân (yapı kullanma izni), kaçak yapı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, kentsel dönüşüm ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları, sıkça karşılaşılan başlıklardır.
MDM Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, Ankara merkezli olarak inşaat ve imar hukuku alanında arsa sahipleri, müteahhitler, yapı sahipleri ve alıcılara yönelik hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; somut bir olayda değerlendirme, ruhsat, sözleşme ve tapu belgeleri incelendikten sonra yapılabilir.
Büromuz, inşaat ve i̇mar hukuku alanındaki uyuşmazlıklarda ve danışmanlık süreçlerinde aşağıdaki başlıklarda hizmet vermektedir.
Kat karşılığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve uyuşmazlıklarının çözümü.
Yapı ruhsatı, iskân ve yapı kullanma izni süreçlerinde başvuru ve itiraz işlemleri.
Belediyenin yıkım, yapı durdurma ve idari para cezası işlemlerine karşı iptal davaları.
Riskli yapı tespiti, uzlaşma ve dönüşüm süreçlerinde hukuki danışmanlık.
Gecikme, ayıp, bedel ve cezai şart uyuşmazlıklarında dava ve tahkim süreçleri.
Kat karşılığı sözleşmeden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının açılması ve takibi.
Aidat, ortak alanlar, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar.
İmar planı, parselasyon ve imar durumu işlemlerine karşı idari yargıda dava.
İnşaat ve imar hukukunun kaynakları, kamu hukuku ve özel hukuk mevzuatının bir arada uygulanmasından oluşur. Yapılaşmaya ilişkin kamusal kurallar imar mevzuatında, yapı sahibi ile yüklenici arasındaki ilişki ise Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir.
| Mevzuat | Düzenlediği Başlıca Konular |
|---|---|
| 3194 sayılı İmar Kanunu | İmar planları, yapı ruhsatı, iskân, kaçak yapı, yıkım ve idari para cezaları |
| 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun | Yapı denetim kuruluşları, denetim sorumluluğu ve yapı sahibinin yükümlülükleri |
| 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu | Kat irtifakı, kat mülkiyeti, ortak yerler, yönetim planı ve kat malikleri kurulu |
| 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun | Riskli yapı tespiti, uzlaşma ve dönüşüm süreci |
| 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu | Eser sözleşmesi, ayıp, gecikme, cezai şart ve zamanaşımı |
| 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu | Taşınmaz mülkiyeti, tapu sicili ve kat mülkiyeti temel ilkeleri |
| 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu | İmar işlemlerine karşı iptal davası ve yürütmenin durdurulması |
İmar hukuku, arazi kullanımının plan esaslarına göre belirlenmesini ve yapılaşmanın bu planlara uygun olmasını amaçlar. İmar planları, arazinin hangi amaçla ve hangi yapılaşma koşullarıyla kullanılabileceğini belirler. Bu planlara aykırı yapılaşma veya planın hukuka aykırı olması, idari yargıda dava konusu edilebilir. İmar planlarında sık görülen hukuka aykırılık nedenleri için imar planında yaygın hukuka aykırılık nedenleri yazısına bakılabilir.
İmar Kanunu’na göre bir yapı inşa edilmeden önce ilgili idareden yapı ruhsatı alınması zorunludur. Ruhsat, yapının imar planına, fen ve sağlık şartlarına uygun olduğunu gösterir. Yapı tamamlandıktan sonra ise iskân (yapı kullanma izni) alınması gerekir; iskân alınmadan yapının kullanılması, bazı hâllerde hukuki sorunlara yol açar. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar, kaçak yapı olarak değerlendirilir. Ayrıntılı bilgi için yapı ruhsatı ve kullanma izni yazısına bakılabilir.
Ruhsatsız başlanan veya ruhsata ve eklerine aykırı yapılan yapılar hakkında idare, yapı tatil zaptı düzenler, yapıyı mühürler ve durdurur. Yapının ruhsata bağlanamayacak nitelikte olması hâlinde yıkım kararı verilebilir. Bunun yanında yapı sahibi ve yüklenici hakkında idari para cezası uygulanır. Yıkım ve durdurma kararlarına karşı, tebliğden itibaren altmış gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Gerekirse yürütmenin durdurulması talep edilerek yıkımın fiilen uygulanması önlenmeye çalışılabilir. Ayrıntılar için belediyenin yıkım ve inşaat durdurma kararına karşı itiraz ve iptal davası yazısı incelenebilir.
Yapı kayıt belgesi: Kanunla belirli dönemlerde çıkarılan imar barışı düzenlemeleri, şartları taşıyan yapılara yapı kayıt belgesi verilmesini öngörebilir. Bu belgenin şartları ve süresi, ilgili kanun ve yönetmeliklere göre belirlenir.
İmar Kanunu’na aykırı fiiller yalnızca idari yaptırımlara değil, ayrıca ceza hukuku sorumluluğuna da yol açabilir. Bu bakımdan hem idari işlemler hem de ceza soruşturması birlikte yürütülüyorsa, savunma stratejisinin bütüncül biçimde belirlenmesi gerekir. İdari yargı esasları için idare hukuku sayfamıza bakılabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi, müteahhidin ise arsa üzerine bina yaparak yapılan bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanan sözleşmedir. Bu sözleşme; eser sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi ve ortaklık unsurlarını bir arada barındıran karma bir sözleşmedir. Sözleşmede arsa sahibine ve müteahhide düşecek bağımsız bölümler, teslim süresi, gecikme cezası, ruhsat ve iskân yükümlülükleri ve tapu devrinin nasıl yapılacağı açıkça belirlenmelidir. Taşınmaz devrini içeren sözleşmelerin resmî şekilde yapılması gerekir. Ayrıntılı bilgi için kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedir yazısına bakılabilir.
| Uyuşmazlık | Açıklama | Başvuru Yolu |
|---|---|---|
| Teslimde gecikme | Müteahhidin inşaatı zamanında tamamlamaması | Cezai şart, tazminat veya sözleşmeden dönme |
| Ayıplı imalat | Yapının projeye, ruhsata veya sözleşmeye aykırı yapılması | Ayıp ihbarı; bedel indirimi, onarım veya dönme |
| Tapu devri | Müteahhidin arsa payı devrini gerçekleştirmemesi | Tapu iptal ve tescil davası |
| İskân alınmaması | Yapının kullanma izni olmadan teslim edilmesi | Tazminat ve sözleşmeye aykırılık davası |
| Müteahhidin iflası | Yüklenicinin ödemeden aciz durumuna düşmesi | Fesih, teminat ve alacak takibi |
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan tapu iptal ve tescil davaları için kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları yazısı incelenebilir. Sözleşmelerin genel hukuki esasları için sözleşmeler hukuku sayfamıza bakılabilir.
6306 sayılı Kanun, afet riski taşıyan alanların ve riskli yapıların dönüştürülmesine ilişkin usul ve esasları düzenler. Riskli yapı tespiti, yetkili kuruluşlar tarafından yapılan teknik inceleme ve raporlarla gerçekleştirilir. Tespit sonucunda riskli yapı olarak belirlenen yapının maliklerine bildirim yapılır ve belirli bir süre içinde yapının yıkılması veya dönüştürülmesi için karar alınması gerekir. Kanuna göre maliklerin belirli çoğunlukla karar alması hâlinde, karara katılmayan maliklerin payları da bu karara bağlı olarak işlem görebilir. Riskli yapı tespitine karşı, tebliğden itibaren kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz edilebilir ve idari yargıda dava açılabilir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde maliklerin uzlaşma görüşmeleri, müteahhit seçimi, kat karşılığı sözleşme yapılması ve kira yardımı gibi konular ortaya çıkar. Sözleşmede her malikin alacağı bağımsız bölüm, teslim süresi ve ödeme koşullarının yazılı olarak belirlenmesi, ilerideki uyuşmazlıkları önlemek bakımından önemlidir. Uzlaşma sağlanamayan hâllerde ise idarenin ve mahkemelerin devreye girdiği süreçler işler.
Kat mülkiyeti, bir yapının bağımsız bölümleri üzerinde ayrı mülkiyet hakkı tanıyan hukuki düzendir. Yapı henüz tamamlanmadan, ancak projesine göre bağımsız bölümler üzerinde kurulan hak ise kat irtifakıdır. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar için kat irtifakı nedir, farklar nelerdir yazısına bakılabilir. Kat mülkiyeti kurulan yapılarda ortak yerler, tüm kat maliklerinin ortak kullanımındadır ve yönetim planı ile düzenlenir.
Kat mülkiyeti kurulmuş yapılarda, bağımsız bölümün kullanımı, ortak alan değişiklikleri, tadilat ve yönetim planı hükümleri sık uyuşmazlık konusudur. Bu uyuşmazlıklarda hem kat mülkiyeti mevzuatı hem de komşuluk hukuku birlikte değerlendirilir.
İnşaat sözleşmeleri, hukuken eser sözleşmesi niteliğindedir. Yüklenici, eseri sözleşmeye ve fen kurallarına uygun olarak yapmak ve zamanında teslim etmekle yükümlüdür. Eserin ayıplı olması hâlinde iş sahibi, ayıp ihbarında bulunarak bedel indirimi, ücretsiz onarım veya sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir. Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle dava açma süresi, teslimden itibaren beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru bulunması hâlinde süre daha uzun olabilir. Yapının ağır hasar görmesi veya yıkılması hâllerinde ise yüklenicinin sorumluluğu, yapı denetim kuruluşu ve mimar veya mühendislerin sorumluluğuyla birlikte gündeme gelir.
Müteahhidin teslim süresini geciktirmesi hâlinde, arsa sahibi sözleşmede öngörülmüşse gecikme cezası talep edebilir. Cezai şartın fahiş olması hâlinde hâkim tarafından indirilebileceği de dikkate alınmalıdır. Yükleniciye verilen süreye rağmen eserin tamamlanmaması hâlinde, iş sahibi sözleşmeden dönebilir ve zararının tazminini isteyebilir. Tazminat hesabında yapının bitmemiş kısmı, kira kaybı ve diğer zararlar dikkate alınır. Tazminata ilişkin genel esaslar için tazminat hukuku sayfamıza bakılabilir.
İmar planının uygulanması sırasında idare, parsellerin yeniden düzenlenmesi amacıyla imar uygulaması (parselasyon) yapabilir. Bu işlem, taşınmaz maliklerinin arazilerinin bir kısmının yol, park ve meydan gibi kamu hizmetlerine ayrılması sonucunu doğurabilir. Kanun bu amaçla malikin payından, sınırlı bir oran dâhilinde düzenleme ortaklık payı adıyla kesinti yapılmasına imkân tanır. Düzenleme ortaklık payı, kanunda belirlenen üst sınırı aşamaz ve yalnızca kanunda sayılan kamu hizmeti alanları için kullanılabilir.
Parselasyon işlemi, kesinleşmeden önce malikler tarafından askıya çıkarılır ve itiraz süresi tanınır. Malikler, işlemin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa, süresi içinde idari yargıda dava açabilir. Dava, kesinti oranının hukuka uygunluğunu, plan bütünlüğünü ve maliklerin eşit muamele görüp görmediğini inceler. Parselasyon işlemleri, tapu sicilinde yeni parsellerin oluşmasına yol açtığından, kesinleşen işlemin sonuçları kalıcı olur. Bu nedenle askı süresinde parselasyon dosyasının incelenmesi ve hatalı hesaplamaların zamanında ileri sürülmesi büyük önem taşır.
İmar mevzuatı, parsellerin ifrazı (bölünmesi) ve tevhidi (birleştirilmesi) için de belirli şartlar öngörür. Bir parselin ifraz edilebilmesi, imar planında öngörülen asgari parsel büyüklüğüne ve yola cephe şartlarına uygunluğa bağlıdır. Tarım arazilerinde ve özel korunan alanlarda ise ifraz ve yapılaşma ayrıca kısıtlanabilir. Yapı sınırlarının, çekme mesafelerinin ve yükseklik sınırlarının imar durumuna uygun olması, ruhsat ve iskân bakımından zorunludur.
| Konu | Süre | Açıklama |
|---|---|---|
| İmar işlemine karşı iptal davası | 60 gün | İşlemin bildiriminden itibaren |
| Riskli yapı tespitine itiraz | Kısa süre (kanunda belirtilir) | Tebliğ tarihinden itibaren |
| Eser sözleşmesinde taşınmazda ayıp | 5 yıl | Eserin tesliminden itibaren |
| Ayıp ihbarı | Gecikmeksizin | Ayıbın fark edilmesinden itibaren |
| Sözleşmeden doğan alacaklar | 10 yıl | Genel zamanaşımı süresi |
İnşaat ve imar hukuku, arazilerin planlanması, yapıların ruhsata bağlanması, inşaat sözleşmeleri ve yapılaşma faaliyetlerinden doğan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır.
Yapı ruhsatı, yapının imar planına ve teknik şartlara uygun olduğunu gösteren izin belgesidir. Yapı yapılmadan önce ilgili idareden alınması zorunludur.
İskân, yapının ruhsata ve projesine uygun olarak tamamlandığını ve kullanılabileceğini gösteren belgedir. Yapı tamamlandıktan sonra alınır.
Ruhsatsız başlanan veya ruhsata ve eklerine aykırı yapılan yapıya kaçak yapı denir. Bu yapılar hakkında yapı durdurma, yıkım ve idari para cezası uygulanabilir.
Yıkım veya yapı durdurma kararına karşı, tebliğden itibaren altmış gün içinde idari yargıda iptal davası açılabilir. Gerekirse yürütmenin durdurulması da talep edilebilir.
Arsa sahibinin arsasını müteahhide vermesi, müteahhidin de bina yaparak bağımsız bölümlerin bir kısmını arsa sahibine teslim etmesi esasına dayanan sözleşmedir.
Sözleşmede gecikme cezası öngörülmüşse talep edilebilir. Ayrıca müteahhide süre verilerek sözleşmeden dönülebilir ve zararın tazmini istenebilir.
Müteahhit sözleşmeye rağmen arsa payını devretmezse, tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu davada sözleşmenin şekil şartlarına uygunluğu önemlidir.
İş sahibi, ayıp ihbarında bulunarak bedel indirimi, ücretsiz onarım veya sözleşmeden dönme haklarından birini kullanabilir. Taşınmaz yapılarda ayıp süresi teslimden itibaren beş yıldır.
Yetkili kuruluşlar tarafından yapılan teknik inceleme ve raporlarla tespit edilir. Tespite karşı kanunda öngörülen kısa süre içinde itiraz edilebilir ve idari yargıda dava açılabilir.
Evet. Kanunda belirtilen çoğunlukla malikler yapının yıkılması veya dönüştürülmesine karar verebilir. Bu karar, karara katılmayan malikler bakımından da sonuç doğurabilir.
Kat irtifakı, yapı tamamlanmadan projeye göre kurulan haktır. Kat mülkiyeti ise yapı tamamlandıktan sonra bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Yönetici, ortak giderlere katılmayan malike karşı icra takibi başlatabilir. Ayrıca gecikme tazminatı ve kanunda öngörülen diğer yaptırımlar uygulanabilir.
Evet. Hukuka aykırı imar planlarına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Dava süresi, planın ilanından itibaren başlar.
Sözleşme imzalanmadan önce, inşaat gecikmesinde, yıkım kararı alındığında, riskli yapı tespiti yapıldığında ve tapu devri uyuşmazlıklarında hukuki destek almak, sürelerin ve hakların korunması bakımından önem taşır.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yapı ruhsatı, yıkım kararı, kentsel dönüşüm ve tapu iptal davalarına ilişkin belgeleriniz için büromuzla iletişime geçebilirsiniz. İdari yargı süreleri kısa olduğundan, başvurunun gecikmeden yapılması önemlidir.
Bu sayfada yer alan bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Mevzuat ve yargı içtihatları değişebileceğinden, somut bir uyuşmazlıkta güncel mevzuata ve ilgili belgelere göre değerlendirme yapılmalıdır. Son güncelleme: Eylül 2026.