Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası ne kadar sürer? sorusunun herkes için geçerli tek bir cevabı yoktur. Kiracının tahliyesine ilişkin dava; tahliye sebebine, mahkemenin iş yüküne, tebligatların tamamlanma süresine, tarafların sunduğu delillere, tanık dinlenip dinlenmeyeceğine ve kararın istinaf edilip edilmemesine göre birkaç aydan bir yılı aşan süreye kadar uzayabilir.

2026 yılı itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarının önemli bölümünde dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye ise bu zorunluluğun istisnasıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B bu ayrımı açıkça düzenlemektedir. Mevzuat

Adalet Bakanlığının 2025 yılı resmi istatistiklerinde Sulh Hukuk Mahkemelerinde bir dosyanın ortalama görülme süresi 120 gün olarak açıklanmıştır. Ancak bu rakam yalnızca tahliye davalarına değil, Sulh Hukuk Mahkemelerindeki bütün dosya türlerine ilişkin ortalamadır. Bu nedenle “her tahliye davası 120 günde biter” şeklinde yorumlanmamalıdır. Adli Sicil

Tahliye sebebi doğru seçilmeden yalnızca davanın ne kadar süreceğine odaklanmak hatalı olabilir. Çünkü süresinde açılmayan veya kanuni şartları taşımayan tahliye davası reddedilebilir. Bu konuda tahliye davası şartları nelerdir başlıklı içeriğimiz incelenebilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye davası ne kadar sürer sorusunda ilk olarak “davanın sonuçlanması” ile “kiracının taşınmazdan fiilen çıkarılması” birbirinden ayrılmalıdır.

Mahkemenin tahliye kararı vermesi yargılama aşamasının sonucudur. Kararın uygulanması, kanun yolu süreci ve gerektiğinde icra işlemleri ise farklı aşamalardır. Bu nedenle ilk derece mahkemesinde karar verilmesiyle kiracının aynı gün taşınmazdan çıkarılacağı düşünülmemelidir.

İlk Derece Mahkemesi Ne Kadar Sürer?

Tahliye davaları kira ilişkisinden doğduğu için kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. HMK m.4 uyarınca, İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler dışında kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanındadır. Mevzuat

Adalet Bakanlığının 2025 verilerinde tüm Sulh Hukuk Mahkemesi dosyaları için ortalama görülme süresi 120 gündür. Buna karşılık tahliye davasında çok sayıda tanığın dinlenmesi, ihtiyacın gerçek olup olmadığının tartışılması veya tebligat sorunları yaşanması hâlinde bu ortalamanın üzerine çıkılması mümkündür. Adli Sicil

Bu nedenle uygulamada “tahliye davası kesin olarak dört ayda biter” şeklinde bir garanti vermek doğru değildir.

İstinaf Süreci Davayı Uzatır mı?

İlk derece mahkemesinin kararına karşı kanun yolu açık olduğu durumlarda taraflar istinafa başvurabilir. Dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gitmesi toplam sürenin uzamasına neden olur.

İstinaf incelemesinin süresi ilgili Bölge Adliye Mahkemesinin iş yoğunluğuna ve dosyanın kapsamına göre değişir. Bu nedenle dava birkaç ay içinde sonuçlansa bile uyuşmazlığın nihai olarak tamamlanması daha uzun sürebilir.

Bu nedenle “mahkeme kararı ne zaman çıkar?” ile “kiracı ne zaman fiilen çıkar?” sorularının cevapları aynı olmayabilir.

Tahliye Davası Neden Uzun Sürer?

Tahliye davalarının süresini belirleyen en önemli faktör dosyanın uyuşmazlık derecesidir. Yazılı belgelerle büyük ölçüde açıklığa kavuşan bir dosya ile çok sayıda tanık ve tartışmalı vakıa içeren bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresi aynı olmayabilir.

Özellikle dava şartlarının eksik yerine getirilmesi, yanlış tarihte dava açılması veya arabuluculuk işleminin hiç yapılmamış olması davanın esasının incelenmesini dahi engelleyebilir.

Tebligat Sorunları Süreyi Etkiler

Dava dilekçesinin davalı kiracıya usulüne uygun biçimde tebliğ edilmesi gerekir. Kiracının bilinen adresinde bulunmaması veya adres araştırması gerekmesi hâlinde tebligat işlemleri uzayabilir.

Benzer şekilde tanıkların adreslerinin bulunamaması veya duruşmaya katılmamaları da ek duruşma günü verilmesine yol açabilir.

Bu nedenle tarafların güncel adres bilgilerinin dosyaya doğru sunulması önemlidir.

Tanık ve Deliller Davayı Uzatabilir

Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında kiraya verenin ileri sürdüğü ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı tartışılabilir.

Mahkeme bu değerlendirme sırasında tarafların sunduğu belgeleri ve tanık anlatımlarını inceleyebilir. Birden fazla tanık dinlenmesi veya başka dosyalardan kayıt getirtilmesi hâlinde yargılama süresi artabilir.

Yeni malikin veya mevcut kiraya verenin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanması hâlinde uygulanacak şartlara ilişkin ayrıntılı bilgi için gayrimenkul alanın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası başlıklı içeriğimiz incelenebilir.

Davanın hızlı sonuçlanması için yalnızca delillerin güçlü olması değil, usul ve süre şartlarının da doğru yerine getirilmesi gerekir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Ne Kadar Sürer?

İhtiyaç nedeniyle tahliye, uygulamada en çok karşılaşılan tahliye sebeplerinden biridir. Türk Borçlar Kanunu m.350 kapsamında kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı bulunması hâlinde belirli şartlarla tahliye davası açılabilir.

Kanun, ihtiyacın yalnızca ileri sürülmesini yeterli görmez. Yargılama sırasında ihtiyacın gerçek ve zorunlu olup olmadığı dosyadaki koşullara göre değerlendirilir.

İhtiyaç Davası Ne Zaman Açılır?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası kural olarak sözleşme süresinin sonunda açılır. TBK m.350 uyarınca dava süresinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre önem taşır.

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel fesih dönemleri ve bildirim süreleri dikkate alınarak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekir. Yargıtay’ın güncel kararlarında da TBK m.350’deki bu süreler açıkça uygulanmaktadır. Mevzuat

TBK m.353 ayrıca kiraya verenin dava açma süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirmesi durumunda dava açma süresinin bir kira yılı uzamasına imkân tanır. Mevzuat

Yeni Malik Ne Zaman Tahliye Davası Açabilir?

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik bakımından TBK m.351 özel bir düzenleme getirir.

Yeni malik taşınmazı kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için kullanmak zorundaysa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı şekilde bildirmek koşuluyla altı ay sonra tahliye davası açabilir. Mevzuat

Yeni malik ayrıca isterse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde TBK m.350’deki yöntem üzerinden de hakkını kullanabilir.

Bu sürelerden birinin yanlış hesaplanması, esaslı bir ihtiyaç mevcut olsa bile dava bakımından sorun oluşturabilir.

Tahliye Taahhüdü Davası Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhüdüne dayalı uyuşmazlıklar ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarından farklıdır. Burada temel delil, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir.

Türk Borçlar Kanunu m.352/1 uyarınca kiracı, kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmiş ancak taşınmazı boşaltmamışsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Mevzuat

Tahliye Taahhüdü Dosyası Daha Hızlı mı?

Tahliye taahhüdünün tarihi, düzenlenme zamanı ve imzası konusunda uyuşmazlık bulunmuyorsa dosyadaki inceleme ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına göre daha sınırlı olabilir.

Buna karşılık kiracı imzaya, tarihe veya taahhüdün geçerliliğine itiraz ederse uyuşmazlık genişleyebilir. Belgenin kira sözleşmesiyle aynı anda alındığı veya kiralananın tesliminden önce düzenlendiği iddiası da tartışmaya neden olabilir.

Yargıtay kararlarında geçerli tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin açık ve belirli olması gerektiği vurgulanmaktadır. Mevzuat

Tahliye Emrine İtiraz Edilirse Ne Olur?

Tahliye taahhüdüne veya kira borcunun ödenmemesine bağlı olarak icra yoluna başvurulan durumlarda kiracıya tahliye emri gönderilebilir.

Kiracının tahliye emrine itiraz etmesi hâlinde izlenecek yol, takibin dayanağına ve itirazın içeriğine göre değişir. Bu konuda tahliye emrine itiraz dilekçesi örneği başlıklı içeriğimizde ayrıntılı açıklamalar bulunmaktadır.

Bu nedenle geçerli bir tahliye taahhüdü bulunması her durumda kiracının hemen çıkarılacağı anlamına gelmez.

Arabuluculuk Tahliye Süresini Etkiler mi?

2026 yılında tahliye davalarında gözden kaçırılmaması gereken en önemli usul kurallarından biri zorunlu arabuluculuktur.

6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliyesi hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Mevzuat

Arabulucuya Gitmeden Tahliye Davası Açılır mı?

Dava şartı arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta doğrudan mahkemeye başvurulması doğru değildir.

Kanunda arabulucuya hiç başvurulmadığının anlaşılması hâlinde davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilmesi öngörülmektedir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli güncel kararında da kira tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk açık biçimde değerlendirilmiştir. Mevzuat

Bu hata toplam süreci kısaltmak yerine çok daha fazla uzatabilir.

Arabuluculuğa Erken Başvurulabilir mi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Bölge Adliye Mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını 2025 yılında gidermiş ve kanunda dava açma hakkının doğmasından önce arabulucuya başvurmayı engelleyen bir hüküm bulunmadığını kabul etmiştir. Mevzuat

Ayrıca arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, zamanaşımı ve hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz. Bu durum özellikle bir aylık dava açma süresi bulunan tahliye uyuşmazlıklarında önemlidir. Mevzuat

Arabuluculuk yalnızca prosedürel bir yükümlülük değildir. Tarafların tahliye tarihi, kira borcu veya taşınma koşulları konusunda anlaşması hâlinde aylar sürebilecek dava süreci başlamadan uyuşmazlık sona erebilir.

İki Haklı İhtar Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde tahliye sebebi oluşturabilir.

TBK m.352/2’ye göre bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde kiracının bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara neden olması hâlinde kiraya veren tahliye davası açabilir. Mevzuat

İki İhtarın Aynı Kira Yılında Olması Gerekir mi?

Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde iki haklı ihtarın aynı kira yılı veya kanunun ifade ettiği ilgili kira dönemi içinde oluşması önemlidir.

Ödeme vadesi gelmeden ihtar gönderilmesi veya ihtarın haklı olmaması tahliye şartlarının oluşmasını engelleyebilir. Yargıtay kararlarında ödeme tarihinin kira sözleşmesindeki hükümlere göre belirlenmesi gerektiği vurgulanmaktadır. Mevzuat

Dava Ne Zamana Kadar Açılmalıdır?

İki haklı ihtara dayalı tahliye davası kira süresinin, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Mevzuat

Dava süresinin geçirilmesi hâlinde iki haklı ihtar oluşmuş olsa dahi bu döneme dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Tahliye Davası Ortalama Kaç Ay Sürer?

Her dosya için geçerli sabit bir süre bulunmaz. Adalet Bakanlığının 2025 istatistiklerinde Sulh Hukuk Mahkemelerindeki bütün dosyaların ortalama görülme süresi 120 gündür. Ancak bu veri yalnız tahliye davalarına ait değildir ve belirli bir tahliye davasının ne zaman biteceğini göstermez. Adli Sicil

Tahliye Davası 3 Ayda Biter mi?

Mümkündür ancak garanti edilemez. Dava şartları açık, tebligatlar hızlı ve deliller sınırlıysa ilk derece kararı daha kısa sürede verilebilir. Yoğun adliyelerde veya tartışmalı dosyalarda süreç daha uzun olabilir.

Tahliye Davası 1 Yıldan Uzun Sürer mi?

Evet. Tebligat sorunları, tanıklar, deliller, mahkeme yoğunluğu ve özellikle istinaf incelemesi nedeniyle toplam süreç bir yılı aşabilir.

Tahliye Kararı Çıkınca Kiracı Hemen Çıkar mı?

Mahkemenin tahliye kararı vermesi ile kararın fiilen uygulanması aynı aşama değildir. Kararın hukuki durumu ve uygulanacak icra prosedürü ayrıca değerlendirilmelidir.

Kiracı İstinafa Giderse Süre Uzar mı?

Evet. Karara karşı istinaf başvurusu yapılması hâlinde dosya Bölge Adliye Mahkemesine gider ve toplam uyuşmazlık süresi uzayabilir.

Ev Sahibi İhtiyaç Nedeniyle Kiracıyı Çıkarabilir mi?

TBK m.350 şartlarının bulunması hâlinde kiraya veren kendisi ve kanunda belirtilen yakınları için gerçek ve zorunlu konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye talep edebilir. Dava açma sürelerine uyulması gerekir. Mevzuat

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Ne Zaman Çıkarabilir?

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla edinmeden altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle dava açabilir. TBK m.351 bu konuda özel düzenleme içerir. Mevzuat

Tahliye Taahhüdü Varsa Dava Ne Zaman Açılır?

Geçerli tahliye taahhüdüne dayanılacaksa taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde dava açılması veya icra takibine başlanması gerekir. Mevzuat

Arabuluculuk Yapmadan Tahliye Davası Açılabilir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye davalarında kural olarak önce arabuluculuğa başvurulmalıdır. İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın istisnasıdır. Mevzuat

Kiracı Dava Devam Ederken Kira Ödemeli mi?

Kira sözleşmesi ve ödeme yükümlülükleri dava açılması nedeniyle kendiliğinden ortadan kalkmaz. Kiracının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi ayrıca temerrüt, icra veya iki haklı ihtar gibi hukuki sonuçlar doğurabilir.

Tahliye Sürecinde En Önemli Noktalar

Tahliye davası ne kadar sürer sorusunun cevabı yalnız mahkemenin yoğunluğuna bağlı değildir. Tahliye sebebinin doğru belirlenmesi, sürelerin kaçırılmaması ve zorunlu arabuluculuk gibi dava şartlarının yerine getirilmesi sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından daha önemlidir.

2026 itibarıyla kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olmaya devam etmektedir. Adalet Bakanlığının en güncel tamamlanmış istatistiklerinde Sulh Hukuk Mahkemeleri için 2025 ortalama dosya görülme süresi 120 gün olarak açıklanmıştır. Bunun tahliye davalarına özgü bir süre olmadığı özellikle dikkate alınmalıdır. Adli Sicil

İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek ve zorunlu olması, tahliye taahhüdünde belgenin kanuni şartları taşıması, iki haklı ihtarda ise ihtarların geçerli şekilde oluşması gerekir. Bunlardan birindeki eksiklik, davanın aylarca sürmesinden daha önemli bir sorun yaratabilir ve davanın reddiyle sonuçlanabilir.

Kiraya veren açısından özellikle dava açma süreleri kritik önemdedir. TBK m.350 kapsamındaki ihtiyaç davalarında sözleşme süresi ve bir aylık dava süresi, yeni malik bakımından TBK m.351’deki bir aylık bildirim ve altı aylık bekleme süresi, tahliye taahhüdünde ise taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre ayrı ayrı dikkate alınmalıdır. Mevzuat

Dava açılmadan önce tahliye davasının şartlarının incelenmesi, somut uyuşmazlığın ihtiyaç nedeniyle tahliye mi, tahliye taahhüdü mü, kira borcunun ödenmemesi mi yoksa başka bir tahliye sebebi mi olduğunun belirlenmesi gerekir.

Sonuç olarak tahliye davasının süresini önceden kesin olarak belirlemek mümkün değildir. Basit ve belgeleri açık dosyalar daha kısa sürede sonuçlanabilirken tanık, tebligat, arabuluculuk, itiraz ve istinaf süreçleri bulunan dosyalar bir yılı aşabilir. Tahliye kararından sonra fiili tahliye için gereken işlemler de toplam süre hesabına ayrıca dahil edilmelidir.

Kaynaklar

Adalet Bakanlığı UYAP – Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B

Adalet Bakanlığı – 2025 Adalet İstatistikleri

Adalet Bakanlığı UYAP – Tahliye Davalarında Arabuluculuk ve TBK m.350-351 Uygulaması

Adalet Bakanlığı – Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk